소유권이전등기말소청구소송 준비한다면 반드시 기억하세요!
변호사가 지적하는 쟁점
등기란 토지나 건물과 같이 움직이지 않는 부동산의 소유관계를 보여주기 위하여 관리하는 장부를 말합니다. 일본은 행정부 소속인 법무성이 관리하지만 우리나라는 사법부인 법원에서 관리하고 있다고 합니다. 특이하게 미국은 하나의 통일된 등기제도가 별도로 존재하지 아니하고 각 지역별로 과거부터 현재까지의 토지에 대한 소유권 변동 자료를 보관하고 있는 인덱스(Index) 데이터 베이스가 있어서 부동산의 소유자 변경을 관리한다고 하는데요.
그런데 일반인이 생각하는 것과는 달리 등기부에 소유자로 기재되어 있거나 하더라도 예외적인 경우에는 소유권이 기재된 그대로 진실하게 인정되는 것은 아니라고 하였습니다. 예를 들어 A라는 토지에 갑이 소유자로 기재되어 있다고 하더라도 갑은 등기부에 소유자로 기재되어 있다는 것을 이유로 소유자라고 강력하게 추정받지만, 실제 소유자가 아닌 경우가 있을 수 있다는 것인데요. 등기부에 기재된 내용과 실제 법률관계가 일치하지 않는 것입니다. 이때 갑을 등기부에서 지우고 싶은 다른 진실한 소유자는 자신이 진실한 소유자라는 사실과 그 이유를 주장하면서 갑의 이름으로 된 소유권이전등기를 말소할 수 있습니다. 이를 소유권이전등기말소청구소송이라고 합니다.
소유권이전등기말소청구소송을 제기하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다. ①부동산의 소유권이전이 원래 소유자가 모르는 사이에 동의를 받지 아니하고 이루어졌다거나, ②등기서류가 위조되어 원래 주인이 모르는 사이에 등기가 이루어졌거나, ③부동산에 대한 매매계약이 체결되어 모두 이행이 되었다가 매매계약이 취소나 해제되어 부동산에 이루어진 소유권이전등기를 말소할 필요가 있는 경우를 대표적으로 언급할 수 있는데요.
참고로 소유권이전등기말소청구소송 소제기 시에는 청구취지에서 부동산등기부에 기재된 어느 등기를 말소하기를 원하는지 정확하게 기재하여야 합니다. 일반적으로 이용되는 금전을 지급하는 청구와는 청구취지부터 형식이 달라 일반인에게는 생소한 경우가 많으므로 관련 업무를 주로 처리하는 변호사의 도움을 받는 것이 필요하다고 하였는데요.
더불어 소유권이전등기말소를 청구하는 경우에는 이전등기 말소를 구하는 원인은 정확하게 특정할 수 있어야 합니다. 또한 승소를 위해서는 말소를 구하는 원인이 되는 사실관계에 대한 증거가 명확하여 등기부가 부여하는 추정력을 뛰어넘을 수 있어야 하는데요.
소송에서는 증명책임의 원칙상 소를 제기하는 원고 쪽에서 등기부에 기재된 내용과 다른 내용을 입증하여야 하고 입증의 정도가 부족하면 패소하게 됩니다. 그런데 등기부에 기재된 내용에는 등기의 추정력이 인정되어 강력하게 사실이라고 추정을 받기 때문에 이를 뒤집을 만한 자료를 제출하는 것은 변호사의 도움을 받지 않는다면 어려운 소송일 수밖에 없는데요. 실제로 소유권이전등기말소청구소송 난이도가 다른 소송 유형에 비해 압도적으로 높은 이유가 여기에 있습니다.
X는 자신을 부동산 개발업자라고 소개하면서 토지를 개발하여 비싸게 매각하자고 제안하는 Y를 만나게 되었다고 했습니다. Y는 X에게 어차피 X가 현재 가지고 있는 12억 원 상당의 토지를 팔더라도 양도소득세 정도를 제외하면 얼마 남지도 않으니 토지를 개발하여 가치를 올린 뒤에 팔자고 제안하였다고 했는데요. X는 Y의 제안이 나쁜 제안 같지는 않아 이에 응하기로 결정하였다고 했습니다.
그리고 Y와 토지에 대하여 부동산 개발 계약서라는 것을 작성하게 되었다고 했습니다. 계약서의 내용은 X는 토지를 제공하고 Y는 토지의 개발과 관련된 인적 용역을 제공하여 토지 가치를 증대시키는 것을 내용으로 한다고 했는데요. 그런데 Y는 X에게 토지 개발에 필요하다고 하면서 X의 인감과 인감증명서를 받아 갔다고 했습니다.
이후에 상당한 시간이 지나도 토지 개발과 관련된 절차는 진행되지 않아 X는 Y를 재촉하였다고 했습니다. 그런데 얼마 뒤 X는 자기의 토지에 소유자로 기재된 사람이 다른 사람으로 바뀌었다는 것을 알게 되었다고 했는데요. 알고 보니 Y가 X의 인감과 인감증명서를 수령하여 제3자에게 매각한 것이었다고 했습니다. X는 즉각 Y를 사기와 사문서위조 등으로 고소하였다고 했는데요. 그러나 Y에 대하여 유죄가 선고되고 형사처벌이 되었음에도 토지의 소유권이전등기는 별도의 절차를 거쳐야만 한다는 것을 알게 되었다고 했습니다. 다른 사람 이름으로 된 등기를 어떻게 하면 말소할 수 있는지 고민하다가 관련 업무에 강하다는 필자와 상담하였다고 합니다.
필자는 소유권이전등기말소청구소송을 제기할 수 있는 사례이며, 소유권이전등기가 무단으로 당사자의 의사와 무관하게 이루어진 것이라는 것을 주장하여야 한다고 이야기하였습니다. 또한 민사법의 영역과 형사법의 영역이 달라 Y가 형사처벌을 받았다는 것만으로 당연히 소유권이전등기가 무효가 되지는 않는다고 하였습니다. 즉 무효의 원인이 있는지 따져보아야 한다고 하였는데요.
소송을 제기할 경우 현재의 소유자로 기재된 사람은 Y가 X로부터 토지 매도에 관하여 정당한 권한을 가진 대리인이라고 신뢰하고 매매계약을 체결하여 자신의 등기가 적법하고 유효하다며 주장할 것이므로 이러한 신뢰를 보호해줄 필요가 있는지, 즉 표현대리가 성립하는지가 이 소송에서 가장 쟁점이 되는 부분이 될 것이라고 하였습니다.
X를 대변하는 변호사였던 필자는 Y가 토지를 매도할 수 있는 권한을 가지고 있다고 볼만한 사정이 전혀 없었다고 주장하여 인정받는 데 성공하였습니다. 재판부도 Y는 인감과 인감증명서만을 가지고 있는 것뿐이었고 그밖에 대리권이 있다고 볼만한 사정이 인정되지 않는다고 판단하였는데요. 결국 소유자의 의사를 근거로 하지 아니하고 이루어진 등기로서 무효임을 인정받아 이를 말소하는 데 성공하였습니다.
이렇듯 소유권이전등기말소청구소송에서는 소유권이전등기의 원인이 무효라는 점을 입증하는 것이 가장 중요합니다. 무효의 원인으로는 소유권이전등기의 원인이 된 계약의 해제나 취소를 주장하여야 하고, 위 X의 사례처럼 상대방의 항변을 다시 반박할 수 있어야 합니다. 그런데 이는 민법 전반에 대한 체계적인 지식과 이해가 없다면 불가능하므로 반드시 전문 변호사의 도움을 받아야 한다고 강조합니다. 만약 소유권이전등기말소청구소송을 고려하고 있다면 꼭 이 분야의 전문 변호사의 조력을 받아야 한다고 당부합니다.
