전세사기피해 형사고소 등 구체적인 법적대응방안은?
송도변호사의 생활법률 팁
투자 분위기와 변호사업은 아주 밀접한 연관이 있지는 않지만, 또 전혀 상관이 없지만도 않습니다.
부동산투자 등 투자 열풍 불어 아파트 분양권을 사놓고 시간이 지나기만 하면 가격이 오르던 때도 있었고 이럴 때는 타인 명의로 청약을 하여 주택법 위반으로 경찰 조사를 앞두고 계신 분들이 상담을 많이 오셨습니다.
최근에는 부동산 매매가가 급격히 하락하고 있는데, 이로 인해 일명 '깡통주택'을 사들여 시세차익을 보려 했던 임대인들이 전세보증금을 반환하지 못해 집을 경매로 넘기게 되는 일도 급증하고 있습니다. 이로 인해 전세보증금을 못 받을 위기에 처한 임차인분들의 법적대응 의뢰나 자문요청이 증가하고 있습니다. 이번에는 이러한 전세사기 대응방안에 대해 몇 가지 말씀을 드리고자 합니다.
[임대인 명의가 갑자기 변경되어 보증금을 한 푼도 못 받을 처지에 놓인 의뢰인]
최근 있었던 상담사례 하나를 소개해드리겠습니다.
(사건내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 각색 후 소개합니다).
의뢰인께서는 어렵게 모은 목돈 수 천만원으로 생애 처음 월세집에서 전세집으로 이사하였습니다.
그동안 전세보증금을 모으느라 고생하였던 것을 생각해 앞으로 꾸준히 저축하여 조만간 내 집 마련도 하겠다는 꿈도 꾸셨다는데요.
그런데 최근, 의뢰인께서 거주하시는 빌라의 다른 세입자들로부터 "집주인이 바뀌었다"는 이야기를 듣게 되었고, 급히 등기부등본을 떼어보니 정말 처음 전세계약 할 당시 집주인이 아닌 다른 사람으로 소유권이전이 완료된 상황이었습니다.
집주인이 임차인들에게 알리지 않고 제3자에게 소유권을 이전하고 잠적해버린 것이었습니다.새로운 임대인이 보증금을 반환해줄 자력이 있다면 아무런 문제가 없겠지만, 문제는 소유권을 이전받은 매수인은 명의 대여 명분으로 일정 금액을 받고 명의만 빌려 준 상황이라 임차인들에게 보증금을 반환해 줄 여력이 전혀 없는 상태였던 것이었습니다. 전세기한이 도래한 임차인들 중 일부는 보증금을 돌려달라고 했지만, 새로운 임대인은 보증금을 돌려줄 능력이 없었고, 바뀐 임대인은 세금 체납 등 여러 선순위 채무를 부담하고 있었습니다. 임차인들은 보증금을 한 푼도 못 받을 위기라 생각하여 상담을 의뢰해 주셨습니다.
전세사기 피해를 입었다면?
1. 고의적인 사기범행이었다면 즉시 형사고소
의뢰인의 경우 전형적인 전세사기 수법에 당한 상황이신 것으로 판단되었는데요,
여러 전세사기 사건들을 변호, 고소대리 해 본 경험상 위와 같은 사례는 전형적인 전세사기 수법 중 하나라고 할 수 있습니다.
임대인이 임차인들의 전세자금을 가로 챌 목적으로 일명 깡통주택을 매입한 후, 임차인들에게 보증금을 반환해 줄 경제적 여력이 전혀 없는 제3자의 명의만 도용하여 명의이전하고 전세보증금을 편취해 잠적해버리는 수법으로, 쉽게 말해 소위 말하는 대포통장이나 대포폰처럼 누군가의 명의만 빌려 깡통주택을 넘기고 달아나는 것이죠.
이런 경우라고 한다면 신속하게 임대인의 신병을 확보하는 것이 중요하다고 할 수 있는바,
임대인을 '사기죄'로 형사고소 하시고 수사기관의 도움을 받아 잠적한 임대인을 찾으셔야 하는데
형법상 '사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이득을 취한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하며(형법 제347조 사기죄), 특정경제가중처벌법에서는 사기 범행으로 취득한 이득액이 5억원이 이상인 경우 가중처벌 하도록 하고 있기 때문에' 신속하게 형사고소장을 접수하시어 임대인을 고소, 신병확보에 나서셔야만 합니다.
얼마 전 검거된 한 전세사기 가해자는, 경제력이 없는 외국인 명의로 서울에 아파트 25채를 매수한 뒤 근저당을 설정해 전세계약을 체결하였고, 그 중 23채를 경매에 넘기도록 한 뒤 다시 가해자가 낙찰 받는 방식으로 전세사기 범행을 저지른 혐의로 수사를 받고 있다고 알려지기도 하였습니다.
한 푼이라도 피해회복을 받고 전세사기 범행을 저지른 임대인을 엄벌하며, 추가 피해를 예방하기 위해서는 신속하게 형사전문변호사의 조력을 받아 형사고소하시어 임대인의 신병을 확보하시는 것이 중요합니다.
2. 형사고소 시에는 피해자들이 합심하여 고소
피해자로서 형사고소를 하시기를 마음 먹으셨다면, 가급적 전세사기 피해자분들이 하나로 사건을 접수하여 고소를 진행하시는 것이 효율적이고 효과적이라고 할 수 있습니다.
수사기관인 경찰이나 검찰에서는 사기 피해규모가 클수록, 피해자의 수가 많을수록 수사인력을 적극 동원하여 가해자 검거 및 수사에 총력을 다 할 가능성이 크기 때문입니다.
전세사기 사건은 그 특성상 피해규모가 거대한 사례가 많기 때문에 가해자 검거부터 수사, 재판, 판결까지 오랜 시간이 걸릴 가능성이 높은바, 심리적으로 물리적으로 피해자들간에 서로 조력하여 증거를 제출하고 피해자 진술 및 가해자 처벌 탄원 등에 나선다면 가해자 처벌이 더 높아질 수 있으므로 가능한 피해자들을 모아 고소를 진행하시길 추천드립니다.
실제로 바로 얼마 전, 250억원대 전세사기 범행을 저지른 일명 '수원 전세사기사건' 가해자가 2년여간의 소송 끝에 징역 9년의 실형을 선고 받는 일이 있었는데요.
이 사건에서도 임차인들이 자신들이 갖고 있던 중개설명서 등을 증거로 제출하는 등 적극적인 노력 끝에 처음 검찰이 피고인에 대해 징역 9년을 구형하였다가, 선고공판을 앞두고 검찰이 재판재개를 신청, 피해자들인 임차인들이 제출한 증거들을 토대로 구형량을 징역 13년으로 변경하였고, 마침내 재판부는 이번 선고공판에서 가해자인 피고인에게 징역 9년의 실형을 선고한바, 전세사기 피해를 입어 형사고소를 준비 중이시라면, 가급적 피해사례를 모아 함께 고소하실 것을 추천드립니다.
사실 이러한 형사 고소보다 더 중요한 것은 전세사기 피해를 당하지 않도록 미리 예방하시는 것일텐데요, 사실 사기범행을 작정하고 임차인들을 상대로 전세사기 범행을 벌인다면 그것을 피해가기 정말 쉽진 않겠지만, 최소한 수 개월에 한 번씩이라도 등기부등본을 확인하시어 근저당이나 전세권설정, 소유권 등에 변동사항은 없는지 확인하시는 것만으로도 신속한 사건대응이나 피해축소가 가능하니, 이를 유념하시고 전세나 월세로 집을 임차하셨다고 한다면 인터넷등기소를 통해 자주 등기부등본을 확인해보는 습관을 가져보시길 추천드립니다.
감사합니다.
