아는 사람은 다 알고 갈 사람은 다 간다는 '베트남'
먼저 글에 앞서서 이해를 돕기 위해 베트남 토지 및 주택 관련 법안에 대해 쉽게 말씀드리고 갈게요!
베트남의 토지는 베트남 전체 인민의 소유로서 국유재산입니다. 토지의 소유자인 국가가 사용권을 개인이나 법인에 부여하는 것이죠. 가끔 국가유공자나 특수한 경우에는 개인이 토지를 소유할 수 있다는 이야기를 하는데, 베트남은 예외가 없습니다. 이는 실무적으로 계속 토지사용권을 갱신하면서 대를 이어가는 것을 법적으로 토지를 소유하는 것으로 오해하는 것입니다. 이와 관련된 사기사건도 종종 발생하고 있으니 주의하시기 바랍니다. 토지와 달리, 토지 위의 건물과 부속물은 소유할 수 있습니다. 정리하면, 토지는 국가소유이나 개인과 법인에는 토지사용권이 부여되며, 토지 위의 자산(예: 건물, 아파트, 주택, 나무 등)은 소유할 수 있습니다.
지금부터 구매 가이드 들어가보겠습니다!
먼저 개발자로부터 부동산을 구매할 때는 꼭 소유권 인증서를 받아야 한다.
2017년에 외국인 투자자가 재산 소유권 증명서를 받는 데 문제가 생긴 적이 있기 때문이다.(사기조심)
베트남 법에 따르면 외국인은 국방 및 안보 보호하기 위해 지정된 지역에 재산을 소유할 수 없다. 또한 국가 및 보안을 보호하기 위해 예약된 지역에 부동산이 있는지를 결정하는 것은 국방부와 공공 보안부에 달려 있다.
그래서 향후 베트남에서 부동산 구매 전에 그 부동산이 외국인 투자자들이 소유할 수 있고 소유권 증명서를 받을 수 있음을 확인하는 것이 중요하다.
- 등기부등본 (The pink book 핑크북)
소유권 인증서는 종종 핑크북이라고 한다. 핑크북은 부동산 구입 후 받게 되는 작은 분홍색 증서다.
핑크북은 소유권과 재산의 권리를 증명한다. 예를 들어 재산을 임대하고 상속에 관한 정보를 선언할 권리가 있는 것!
- 레드북(The Red book)
베트남 정부에서 발행한 핑크북보다 더 오랫동안 사용된 사용 및 소지 증서인 레드북도 있다.
레드북은 단독과 콘도 대신 토지 소유권을 증명한다.
따라서 레드북보다 핑크북은 일반적으로 규제가 덜한 콘도와 같은 부동산에 투자하는 외국에게 더 일반적이다. 매매 계약서(Sales and Purchase Agreement, SPA)를 사용해 부동산을 구입했음을 증명할 수 있다고 해도 소유권의 가장 강력한 증거는 매매 계약서 및 재산 소유권을 증명하는 핑크북 두 가지를 모두 보유해야 한다.
다음은 베트남 부동산 구매절차!
베트남에 투자하기로 결정하기 전에 먼저 부동산 구매 프로세스를 이해해야 한다.
1. 베트남 부동산 구입 지불 방식
부동산 구입 시 현금 자산, 주택 융자 또는이 둘의 조합으로 부동산 구입을 할 수 있다.
베트남에서는 베트남 화폐인 동(VND)의 변동성으로 인해 베트남 현지인들은 부동산 구매 시 일부 대금을 금(Gold)로 지불하는 것이 보편적이다.
부동산 구입 시 대부분은 베트남 화폐인 동(VND)으로 이루어진다. 주의해야 할 점은 베트남에서 부동산을 구매할 때 달러(USD)를 사용할 수 없다.
2. 베트남 부동산 구매 계획
베트남에 왜 부동산을 구매하고 투자하고 싶은지 항상 자신에게 질문을 던져야 한다. 또한 투자로 인해 높은 임대 수익률을 기대를 한다면 호치민 또는 하노이 등 투자 하고 싶은 도시를 선정해 여러 개의 유닛(부동산)을 구입하는 것도 위험 다양화를 할 수 있는 좋은 방법이기도 하다.
3. (옵션) 베트남에서 부동산 변호사 고용
큰 거래와 토지를 구입할 때는 변호사를 고용하는 것이 좋다. 베트남 시장은 2015년부터 외국인 투자자들 상대로 더 많은 시장의 문을 열었지만 아직 많은 면에서 미흡하기 때문이다.
4. 부동산 또는 콘도 계약금
구매하려는 부동산 선정 후 해당 부동산 소유권 인증서와 함께 판매자의 ID 또는 등록 인증서를 검사하여 판매자의 신뢰성을 확인해야 한다. 또한 판매자의 신뢰성을 체크하기 위해 은행 보증 또는 보험을 요청해야 한다.
베트남 부동산 또는 콘도 구매 확정시 투자자는 계약 보증금 1억 VND(약 509만 원)을 지불해야 하며 보증금은 신용카드 또는 은행 송금으로 지불해야 한다. 계약 보증금은 만족스러운 부동산을 확보하기 위한 용도로 이용되는 것이 보편적이지만 향후에 계약을 파기할 경우들이 생겨도 계약 보증금을 돌려받을 수 없으니 신중해야 한다. 그리하여 계약 보증금 지불하기 전에 계약서를 신중히 검토해야 한다.
구매자가 마음을 바꾸면 보증금을 잃지만 만약에 판매자가 마음을 바꾸면 규정상으로 더블(2억 VND, 약 1,018만 원)을 지불해야 한다.
5. 매매 계약서 작성 시
보증금 입금 후 14일 이내에 첫 중도금을 지불해야 하며 지불은 은행 송금으로 처리해야 한다.
주택 계약에 서명은 모든 관련 당사자가 서명하고 그렇지 않은 경우 관련 담당자가 위임 한 담당자가 서명할 수 있다.
주거용 주택 구매 및 판매 계약은 베트남어로 이루어져야 하므로 내용을 검토하려면 베트남 통역사가 필요하다. 현재 관련 당사자 모두의 이해를 돕기 위해 베트남어 및 해당 국가 언어 버전의 계약서를 제공하지만 베트남어로 된 계약서만 법적으로 유효한다.
- - 매매 계약서 서명하기 전에 꼭 체크해야 할 사항들
1. 판매자의 아파트의 소유권 증명서 및 이 소유권에 대해 보증할 수 있는 서류들
2. 해당 아파트로 담보대출할 수 있는 보증 증명서
3. 아파트 소유권에 대한 분쟁이 발생하는 경우 판매자의 책임
4. 결제 방법
5. 세금 및 수수료
6. 세금 및 수수료 지불
부동산 구매자는 등록 수수료를 지불하고 판매자는 소득세를 지불해야 한다. 여기서 주의해야 할 점은 모든 지불은 이 부동산 또는 콘도가 위치한 관할 세무부서에서 이루어져야 한다.
7. 유지 보수 비용
부동산 구매자는 해당 부동산의 유지 보수 비용을 지불해야 한다. 유지 보수 비용은 구매금액의 2%이다.
유지 보수 비용 외에도 1년의 관리 및 운영 비용, 등록비용 (0.5 %) 및 추가 할부 비용을 지불해야 한다.
8. 소유권 인증서 신청
매매 계약서 SPA에 서명하고 납부해야 할 비용 등 지불이 끝나면 핑크북을 발급을 위해 신청서를 제출해야 한다.
많이들 궁금하실 겁니다. 다음은
베트남 부동산 관련 세금 및 비용
부가가치세 VAT(Value-added Tax)
보통 부가가치세는 10%이다.
유지비
구매자는 2%의 유지비를 지불해야 한다.
등록비
등록비는 0.5%이며 구매자가 지불해야 한다.
임대 소득세
부동산 구입 후 바로 임대 시 VAT 5%, 개인 소득세 5%를 지불해야 한다. 따라서 총 10% 비율의 임대 소득세가 적용이 된다.
양도소득세(Capital gains Tax)
재산을 판매할 때 개인 소득세의 2%을 지불해야 한다.
토지세
외국인은 일반적으로 토지를 구입할 수 없지만 세금은 참고로 0.03 – 0.15 %이다.
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