읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론①)
부동산학 서설 및 부동산의 특성
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트
-부동산학개론①
부동산학 서설 및 부동산의 특성의 시험 비중은 약 5% 정도로 높지는 않지만 낮은 난이도로 출제되고 일반적인 내용이라 득점하기 좋은 단원입니다. 부동산의 기본적인 개념과 특징을 명확하게 인지하는데 포인트를 두는 것이 좋습니다.
※ 읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트는 기출지문을 중심으로 핵심적인 내용을 편하게 정리하실 수 있도록 정리한 노트입니다. ‘☞’로 표시한 부분은 이해를 돕기 위해 설명한 부분이고 암기하실 때는 아래에 요약된 부분만 보시면 됩니다.
1. 부동산학 서설
1) 부동산학 개요
☞ 부동산학은 부동산(땅과 건물)의 거래와 관련해서 필요한 것들을 공부하는 학문입니다. 부동산 거래를 하는데 필요한 학문을 모두 응용한다고 보면 됩니다. 이러한 개념으로부터 성격이 도출됩니다. 부동산 거래는 거래활동이자 사회현상이므로 사회과학, 실천 과학 및 경험 과학입니다. 여러 학문을 응용하니 종합과학이자 응용과학입니다.
① 개념 : 토지 및 정착물에 대해 직업적, 물적, 법적, 금융적 제 측면을 연구하는 학문임
② 성격 : 사회과학(부동산이라는 사회현상을 연구), 실천 과학(부동산 활동을 대상으로 함), 응용과학(사회현상을 연구, 순수과학과는 다름), 경험 과학(구체적인 현실 연구), 종합과학(여러 학문 복합 : 종합학문 성격), 규범 과학(바람직한 행위 탐구)
2) 부동산학의 접근방법
☞ 접근방법이란 연구 대상인 부동산을 보는 방식을 의미합니다. 종합식 접근방법과 의사결정 접근방법이 기출 되었습니다. 종합식 접근방법은 여러 학문을 복합적으로 적용해본다는 의미이고 의사결정 접근방법은 이윤 극대화를 하는 사람들이 의사결정을 하는 방식으로 접근하는 것을 의미합니다.
① 종합식 접근방법 : 기술·경제·법률 측면을 복합하여 이해(종합과학이니까)
② 의사결정 접근방법 : 합리적인 인간은 이윤 극대화하기 위해 행동한다는 가정 하에 부동산 활동을 바라봄(보통사람들의 의사결정은 자신의 효용 극대화임)
③ 그 밖에 분산식, 중점식, 법·제도적, 현상학적, 행태 과학적 접근방법이 있음
3) 부동산 활동의 일반원칙
☞ 일반원칙이란 부동산 활동의 행동방향을 의미한다고 보면 됩니다. 부동산 거래를 함에 있어서 투입 대비 산출이 잘 나오고(능률성) 합리적인 선택을 하도록 하며(경제성) 거래사고가 나지 않게 활동(안전성) 해야 합니다. 부동산은 공공성을 가지므로 공익도 고려(공정성) 해야 합니다.
① 능률성의 원칙 : 투입 대비 산출 잘 나오도록 행동(최유효이론)
② 안전성의 원칙 : 거래사고 안 나도록 조심해야 함
③ 경제성의 원칙 : 합리적인 선택을 추구함
④ 공정성의 원칙 : 부동산은 공공성을 갖는 재화이니 공정하게 배분되어야 함
4) 부동산 활동의 속성
☞ 부동산 활동의 특징입니다. 부동산은 공공성이 있지만 개인이 소유하므로 사회성과 사익추구성을 동시에 가지고 있습니다. 실제 현장에 가봐야 제대로 알 수 있고 부동산은 지상, 지하, 땅을 포함하는 3차원 공간입니다. 토지는 영원하므로 길게 보고 생각해야 하고 사람들끼리 물건을 거래하는 활동(대인 및 대물 활동)입니다.
① 사회성·공공성 및 사익성 : 공익성을 해치지 않으면서 사익도 존중
② 임장(臨場) 활동 : 실제 현장에 나가서 살펴보는 활동
③ 공간 활동 : 부동산은 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 함
④ 배려의 장기성 : 부동산은 영속성(영원함)이 있으니 장기적인 고려 필요함
⑤ 그 밖에 과학성 및 기술성, 전문성, 윤리성, 정보활동, 대인 및 대물 활동임
5) 부동산업의 범위
부동산 임대업, 부동산 개발 및 공급업, 부동산 관리업, 중개, 자문 및 감정평가업(부동산 투자 및 금융업은 포함 안됨 → 기출지문)
2. 부동산의 특성
1) 부동성
☞ 예를 들어 아파트는 움직이지 않습니다(고정성). 그래서 지역에 따라 가격차이가 큽니다. 주변에 혐오시설이 들어오면 가격이 떨어지게 됩니다(외부효과). 고정되어 있으니 직접 현장을 찾아가야 합니다(임장활동).
① 개념 : 지리적 위치가 고정되어 있음
② 파생되는 특징 : 국지화 되고 지역적으로 특화됨, 주변 환경이 부동산 가격에 영향을 주게 됨(외부효과 : 한 개인의 활동이 대가관계없이 다른 사람에게 영향을 미치는 현상, 예를 들어 이웃집의 소음공해 ), 임장활동 및 지방자치단체의 조세수입 근거와 관계된 개념임
2) 영속성
☞ 토지는 영구적입니다. 건물처럼 가치가 감소하지 않고 지속하게 됩니다(감가상각 배제). 장기적인 시각에서 의사결정을 해야 합니다(장기적 배려). 한 사람이 소유하면서 다른 사람에게 일정기간 임대해 주기도 합니다(소유 이익과 사용이익의 분리).
① 개념 : 시간의 흐름에 따라 소모되지 않는 특성
② 파생되는 특징 : 물리적 감가상각(고정자산의 가치 감소)을 배제시키는 근거, 가격이 하락해도 소모되지 않음, 소유 이익과 사용이익을 분리하는 근거(소유자가 부동산을 임대), 부동산 활동의 장기 배려 속성 및 토지의 가치 보존력과 관계, 미래에 기대되는 수익을 현재의 가치로 전환하여 평가해야 하는 이유와 관련성이 있음
3) 부증성
☞ 지구의 땅은 늘거나 줄지 않습니다. 그래서 인구가 늘어나면 효율적(집약적)으로 사용해야 합니다. 토지가 부족해질 수 있고 좋은 위치의 땅을 소유하기 위해 경쟁이 유발될 수 있습니다.
① 개념 : 토지는 희소함 → 면적의 유한성, 수량 고정성, 비생산성(추가로 그 자체의 양을 늘릴 수 없음)
② 파생되는 특징 : 토지의 소유욕구 발생, 입지 경쟁 유발, 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거
4) 개별성
☞ 다 같은 토지는 없습니다. 위치도 모양도 다릅니다. 그러다 보니 상호 완벽하게 대체되지는 않습니다. 부동산마다 가격도 달라집니다. 특정 부동산에 대한 정보는 따로따로 조사해야 해서 정보수집이 어렵습니다.
① 개념 : 완전히 동일한 부동산은 없음(위치나 환경에 따라 다름)
② 파생되는 특징 : 시장에서 상품 간 대체관계를 제약함, 일물일가의 법칙이 배제(각 부동산마다 가격이 다름), 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있음, 부동산 활동을 개별화시킴
5) 위에서 언급한 특징들은 자연적 특성이고 인문적 특성으로 용도의 다양성과 위치의 가변성이 있음
☞ 토지와 인간과의 관계에서 나타나는 특징이 인문적 특성입니다. 토지는 주어져있지만 인간이 사용하기에 따라 다릅니다(용도의 다양성). 합리적인 사람이라면 가장 이익을 많이 가져다주는 방식으로 사용할 것입니다(최유효이론). 인간이 길이 내면 길가에 위치한 토지의 가치는 달라집니다(경제적인 가치의 가변성).
① 용도의 다양성 : 최유효이론의 성립 근거(다양하게 사용할 수 있으니 가장 효용이 높은 방향으로 사용하고자 함)
② 위치의 가변성 : 토지의 부동성과 관련된 개념, 주변이 바뀜에 따라 가치(경제적인 위치)가 달라짐
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
링크 : http://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00309&gSite=L&gId=08
