읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑳)
- 부동산 가격공시제도
부동산 가격공시제도와 관련하여 법률에 규정된 내용을 중심으로 학습합니다. 공시주체(국토교통부 장관인지, 시장·군수 또는 구청장인지), 개별공시지가와 표준공시지가의 활용범위, 부동산 가격의 공시방법 등에 대해 정리해두어야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑳)
- 부동산 가격공시제도
1. 표준지공시지가의 공시
☞ 공시지가에는 감정평가사에 의해 조사·평가되어 국토교통부 장관이 결정·공고하는 표준지공시지가와 시·군·구 공무원이 표준지공시지가를 기준으로 지가를 산정하여 시·군·구청장이 결정·공고하는 개별공시지가가 있습니다.
1) 표준지공시지가의 의의 및 공시사항
① 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되고 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됨
② 표준지공시지가의 공시사항
- 표준지의 지번
- 표준지의 단위면적당 가격
- 표준지의 면적 및 형상
- 표준지 및 주변 토지의 이용 상황
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
③ 표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 봄
2) 표준지의 평가방법
① 표준지의 평가에 있어서 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인해 공시기준일 현재 현실화·구체화된 지가의 증가분은 이를 반영하여 평가함
② 국토교통부 장관이 표준지의 적정 가격을 조사·평가하는 경우에는 인근 유사 토지의 거래 가격·임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지난다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작하여야 함
③ 표준주택 가격을 평가하는 경우에 표준주택에 전세권 그 밖의 주택의 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 당해 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정 가격을 평가하여야 함
④ 표준지의 평가는 공부상의 지목에 불구하고 공시기준일 현재의 이용 상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용 상황은 이를 고려하지 아니함
3) 표준지공시지가의 공시 및 이의신청
① 표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일임
② 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함)으로 국토교통부 장관에게 이의를 신청할 수 있음
③ 표준지공시지가에 대한 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 함
④ 국토교통부 장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 함
⑤ 국토교통부 장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때는 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 함
4) 표준지공시지가를 활용하는 경우
① 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상
② 국유·공유 토지의 취득 또는 처분
③ 농어촌 정비법에 따른 농업생산기반 정비사업을 위한 환지·체비지의 매각 또는 환지신청
④ 토지의 관리·매입·매각·경매·재평가
※ 체비지 : 토지 구획 정리 사업의 시행자가 그 사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 환지 계획에서 제외하여 유보한 땅
2. 개별공시지가의 공시
1) 개별공시지가의 의의
① 개별공시지가란 시장·군수 또는 구청장이 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시한 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 말함
2) 개별공시지가의 공시방법 및 이의신청
① 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 함
※ 토지가격비준표 : 토지가격산정을 위해 사용되는 표로서 표준지와 지가산정대상 토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표
② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 함
③ 시장·군수 또는 구청장은 표준지로 산정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있음
④ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있음
3) 개별공시지가의 활용범위
① 재산세 과세표준액 결정
② 종합부동산세 과세표준액 결정
③ 국유지의 사용료 산정기준
④ 개발부담금 부과를 위한 개시 시점 지가산정
3. 주택가격의 공시
☞ 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있습니다. 그리고 개별주택가격은 표준주택과 개별주택으로 구분하여 공시합니다.
1) 표준주택가격의 공시
① 표준주택가격이란 국토교통부 장관이 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(표준주택가격)을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한 가격을 말함
② 표준주택가격은 국가·지방자치단체 등의 기간이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 됨
③ 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 봄
④ 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사·산정하고자 할 때에는 한국감정원법에 따른 한국감정원에 의뢰함
⑤ 표준주택에 대하여 매년 공시해야 하는 내용
- 표준주택의 지번
- 표준주택가격
- 표준주택의 대지면적 및 형상
- 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
2) 개별주택가격의 공시
① 개별주택가격이란 시장·군수 또는 구청장이 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시한 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격을 망함
② 개별주택의 가격은 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있음
③ 시장·군수 또는 구청장은 매년 4월 30일까지 개별주택가격을 결정·공시해야 함
④ 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 함
⑤ 시장·군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정·공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 함
3) 공동주택가격의 공시
① 국토교통부 장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(공동주택 가격)을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 함
② 국토교통부 장관이 공동주택의 적정 가격을 조사·산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 함
③ 국토교통부 장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 함
4) 주택가격공시의 효력
① 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있음
이것으로 공인중개사 시험대비 부동산학 개론 노트 정리를 마칩니다.
그동안 많은 분들이 읽어주셔서 감사드립니다.
