재건축과 리모델링
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재건축과 리모델링
1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등에 건설된 5개의 도시를 말한다. 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했다. 1992년 말 입주를 완료해 총 117 만명이 거주하는 29만 2000가구의 대단위 주거타운이 탄생했다. 분당이 지난해 입주 30년을 맞았고, 올해 일산과 평촌에서 준공 30년 도래 단지가 등장하고, 2026년이면 1기 신도시 아파트 전체가 30년 이상 노후주택에 편입된다.
아파트의 재건축이 준공이후 30년 이상에 안전진단 “D”이하를 받은 단지에서 진행되는 일반적인 기준을 볼 때 올해부터 본격적으로 1기 신도시들의 재건축 연한이 도래하기 시작한 것이다. 하지만 이러한 1기 신도시 아파트들의 안전진단 결과는 대부분 “B”등급 이상을 받을 것으로 예상되며, 앞으로도 20∼30년간은 문제없는 등급으로 판단될 가능성이 높다. 이러한 상황에서 지난 30년간 늘어난 1인당 국민소득과 주거 면적의 증가 등을 고려할 때 지금 시점에서 90년대 건축된 1기 신도시 아파트들에 대한 국민의 주거 만족도가 해가 갈수록 낮아지고 있다는 것이 문제이다.
이런 상황에서 2022년에 대선후보로 나선 유력후보 2인의 해법이 다르다. 야당 대통령 후보인 윤석열 후보의 경우에는 재건축을 선호하나 여당의 이재명 후보의 경우에는 재건축보다는 리모델링을 선호하는 것으로 보인다.(관련기사: https://www.hani.co.kr/arti/politics/politics_general/1026937.html)
이러한 정치권 상황과는 별개로 현재 시장은 리모델링에 더 많은 관심을 표명하고 있다. (관련기사: https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202201110113&t=NN) 하지만 우리나라 주택시장의 특성상 정부의 정책과 규제에 큰 영향을 받는 것을 고려하면, 이번 대선에서 누가 당선되는가에 따라 우리나라 1기 신도시 주택 개발 형태가 결정될 가능성이 아주 높다.
현재 한국은 국민소득이 증가하면서 1인당 주거 면적 수요가 확대되고 있는 것으로 보인다. (2006년: 26.2㎡, 2017년: 31.2㎡) ‘홈코노미’라는 말로 대표되듯이 집안에서 홈트레이닝, 홈카페, 홈술 등 다양한 취미활동을 집에서 즐기는 트렌드가 본격화 되면서 주거면적에 대한 확대 욕구는 나날이 커지고 있다. 따라서 인구 감소에 따라 집이 앞으로는 남아 돌 것이라는 일반적인 전망과는 다르게 역설적으로 가구 구성원 1인당 필요 주거 면적이 증가함으로서 그 효과가 상쇄될 수 있다는 것이다.
즉 현재 2명에서 살기 적정하다고 본 20평대 아파트 보다는 30평대 아파트가 선호될 것이며, 3인 또는 4인 가족은 40평대, 4인가족 이상은 50평대 이상의 아파트가 필요해지는 시대가 될 것이다. 이러한 트렌드가 지속된다고 하면 1기 신도시 거주민의 주거 면적에 대한 불만족도는 급격하게 상승할 것이다. 이러한 트렌드를 고려해보면 그 어떤 방식이던지 우리나라 1기 신도시에 대한 정부의 정책이 필요한 시점이 다가오고 있는 것을 예측해 볼 수 있으며, 1기 신도시의 재건축이 활발하게 이루어질 것으로 추정할 수 있다. 하지만 현재의 법규상 재건축이 엄격히 제한되고 있기 때문에 역설적으로 리모델링 시장이 등장하고 있는 것으로 보인다.
1기 신도시 평균 용적률은 170~226% 수준으로서 재건축으로는 사업성이 부족한 경우가 대부분이다. 1기 신도시들의 일반적인 부지의 최고 용적율은 보통 250∼300%인 경우가 많은데 이런 용지에서 재건축을 해봐야 신규입주물량이 충분히 확보되지 않는다.
반면에 리모델링의 경우에는 유연한 안전진단 기준과 초과이익환수제 미적용, 5~7년의 짧은 사업기간을 적용받기 때문에 재건축 대안으로 주목받고 있다. 더군다나 리모델링의 경우에는 법적기준을 초과하여 용적율을 상향 조정 받을 수도 있다.
이러한 장점이 부각 받자 리모델링 사업들이 속도를 내고 있는 상황이다. 분당에서는 한솔마을5단지가 지난해 초, 1기 신도시 가운데 최초로 리모델링 사업계획 승인을 받으며 일대 사업이 가속도가 붙었다. 올해 일산서구 주엽동 문촌마을16단지(뉴삼익아파트)도 이달 조합설립총회를 개최, 일산 최초 리모델링 조합이 탄생하였다.
하지만 리모델링을 통한 1기 신도시 재구조화를 활성화하기 위해서는 규제 개선이 필요한 상황이다. 우선 내력벽 철거 완화가 필요하다. 내력벽을 철거하면 2~3베이 아파트를 3~4베이로 바꿀 수 있어 상품성을 크게 향상시킬 수 있다. 정부는 내력벽 철거 허용을 결정하기 위한 연구를 진행 중이나, 2019년 예정이었던 결과 발표가 아직도 발표되지 않고 있다.
그리고 리모델링 아파트가 가지는 구조적인 한계도 있다. 왜냐하면 리모델링 시점의 건축법을 따르다보니 소방시설, 소음기준등을 충족하기 위해서는 바닥높이가 올라가고 천정 높이가 낮아지기 때문이다. 더군다나 세대수를 추가적으로 확보하기 위해서는 수직증축이 불가피하고, 안전진단 등을 통과해야 하기 때문에 사업추진 자체가 어려워지는 문제가 있다.
상기의 이유 말고도 리모델링을 반대하는 주요 입장은 재건축에 비해 비용이나 공기에 있어서 커다란 장점이 없고, 리모델링 후 가격상승폭도 불리한데 굳이 추진할 필요가 없다는 것이다. 하지만 리모델링을 찬성하는 쪽은 현재의 규제정책을 고려하면 재건축이 언제 추진 가능할지 알 수 없는 상황이라고 지적한다. 주택노후화가 진행되면서 주차공간 부족, 상하수도 부식, 층간소음 문제 등을 계속 겪으면서 언제 될지 모르는 재건축을 마냥 기다리는 것은 모두에게 힘든 일이라고 말한다.
재건축과 리모델링 둘 중에 어느 쪽이 2020년대의 주요 주택개발의 트렌드가 될지는 알수 없지만, 한가지 확실한 것은 당장에 둘 중 하나는 해야 한다는 것이다. 차기 정부의 중요한 숙제이자, 정권을 평가하는 중요한 잣대가 될 것이다. 전임 정부가 부동산 정책을 실패한 요인중의 하나는 주택가격상승 문제를 ‘양’에서 찾은 것이다. 시장에 충분한 아파트가 공급되면 된다고만 생각한 것인데, 현실은 이제 한국의 국민들은 4만불대 소득의 선진국 시민들이라는 것이다. 미국인들처럼 넓은 마당에서 바비큐도 해먹고 싶고, 그게 안되면 최소한 가족들 개개인의 취미를 살릴 수 있는 여유방 하나를 더 원하고 있는 것이다. 방 2개 짜리 아파트에 사는 사람들은 방3개 짜리를 원하고, 방3개 짜리 아파트에서 사는 사람들은 방 4개 짜리 아파트를 원하고 있다. 차기 대통령의 현명한 선택을 기대해본다.
