brunch

라이킷 11 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by LIFEPLUS Aug 19. 2020

[LIFEPLUS] 3대 부동산정책 총정리!

LIFEPLUS의 <머니멘터리>가 어렵게만 느껴지는 투자와 돈의 세계, 그 속의 숨겨진 흥미로운 이야기를 전해드립니다!

지난 6월 17일, 7월 10일에 이어 8월 4일, 새 부동산 정책이 발표됐고 일부 법안은 국회 본회의를 통과해 시행날짜까지 확정됐습니다. 그럼에도 모두가 납득할 만한 해결책은 내놓지 못한 상황입니다. 정부는 과연 무엇을 해결하고자 했고, 왜 아직까지 문제가 해결되지 않는 걸까요?

오늘 머니멘터리의 주제, ‘3대 부동산 대책 총정리’입니다.

분양가 상한제가 낳은 ‘로또청약’의 그림자

먼저, 지난 7월 29일 발표된 민간택지 분양가 상한제부터 살펴볼까요? 방점은 민간 택지에 찍힙니다. 기존에 공공주택에만 적용되던 분양가 상한제가 민간 택지에도 적용됐죠.

이는 최근 주택의 분양가가 급속도로 높아진 상황에 대한 대책입니디. 분양가가 높은 아파트가 들어서자 주변의 아파트 시세도 덩달아 올랐기 때문이죠.

분양가 상한선은 어떤 방식으로 결정될까요? 분양가는 택지비, 기본형 건축비, 가산비로 구성됩니다. 택지비는 국토교통부가 공시하는 땅값이고, 기본형 건축비는 건물을 세우기 위한 필수 비용입니다. 가산비는 부수적인 비용으로 건설업체 이윤, 감정평가비 등을 포함합니다.

관건은 택지비입니다. 택지비는 시세가 아니라 감정을 기준으로 책정하기 때문에 주변 시세보다 20~30% 저렴하게 책정됩니다. 시세보다 낮게 분양 받을 수 있으니 수요자는 환호성을 지르겠죠?

하지만, 시장 전체의 관점에서 보면 우려되는 지점이 있습니다. A라는 수요자가 분양가보다 낮은 주택을 청약으로 분양 받는 경우, 청약 당첨 즉시 시세차익이 보장되기 때문입니다.

실제로 8월 14일에 열린 수색증산뉴타운의 B 아파트 청약은 5억 원가량의 시세 차익이 기대됐습니다. 자연히 분양권 청약에 투자 수요가 몰려들었고, 경쟁이 치열해진 만큼 실거주 수요자의 청약 당첨은 하늘의 별따기가 되었습니다.

게다가, 공급 자체가 줄어든다는 비판도 존재합니다. 건설사 입장에선 시세보다 낮은 분양가로 인해 이윤이 줄어든다고 판단할 경우 공급을 줄일 것이라는 논리입니다. 한편 재개발 단지 조합도 자신들에게 돌아올 거라 믿었던 시세차익이 신규 분양자에게 주어지는 상황에 거세게 반발 할 수 밖에 없습니다.

전월세 계약 기간을 4년으로 바꾼 결과

다음은 주택임대차보호법 개정안입니다. 주택임대차보호법은 주택을 전월세 방식으로 임대, 임차하는 것과 관련된 법률입니다. 임대차 3법이라고도 불리죠.

해당 개정안의 핵심은 계약갱신요구권입니다. 기존 임대차 계약의 표준은 2년인데요. 개정안은 세입자가 원할 경우 추가로 2년간 거주할 수 있도록 보장합니다. 세입자의 주거 안정권을 보장하겠다는 취지입니다.

이와 함께, 전월세상한제도 도입됐습니다. 계약을 갱신할 때 기존 보증금 대비 5% 이상 올리지 못하도록 제한하는 제도인데요. 세입자는 2년 후 쫓겨날 걱정을 덜고, 보증금 부담도 줄었습니다.

반면 집주인은 울상입니다. 지금까지는 매매가의 상승에 비례해 전세 보증금을 인상해 수익을 실현했는데 그럴 수 없게 되었으니까요. 이는 전세를 놓지 않으려는 경향으로 이어지기도 합니다. 정책 발표 이후, 집주인이 계약금의 두 배를 물어주고 전세 계약 해지를 요청한 사례가 적지 않습니다.

한편, 전월세신고제도 역시 논쟁을 불러일으켰습니다. 내년 6월부터는 전월세 거래 후 30일 이내에 계약사항을 지자체에 신고해야 합니다. 이에 따라 계약금 납부일은 언제인지, 보증금은 얼마인지 등을 정부가 알 수 있게 됐는데요.

정부는 기존의 불투명했던 부동산 시장이 보완될 것이라고 전망합니다. 반면, 전월세신고제가 과세 목적으로 활용될 경우 그 부담이 세입자에게 고스란히 전가될 것이라는 주장도 만만치 않습니다.

임대 사업자를 규제하면 세입자가 고통받는 딜레마는 꾸준히 반복되어 왔습니다. 주택 공급이 적고 수요가 많은 현상이 근본 원인이기 때문입니다.

회심의 공급 확대 정책, 하지만…

이에 응답하듯 정부가 8월 4일 내놓은 대책은 공급을 늘리는 데 초점을 맞춥니다. 군 부지나 유휴지 등의 추가 개발, 공공재건축 용적률 확대, 층수 제한 완화로요. 10만여 채 이상의 주택 확보를 기대한다는 말도 덧붙였습니다.

문제는 이 기대심리가 고스란히 주택 가격으로 반영되었다는 점인데요. 그린벨트 지역이 풀린다는 이야기가 돌자, 강남의 한 주택 가격은 2억 원이 상승하기도 했습니다.

재개발 단지 조합의 반응도 미지근합니다. 공공재건축에 참여할 경우 용적률 상향에 따른 기대수익의 90%를 환수하는 정책이 달갑지 않은 것으로 보입니다. 늘어난 주택의 50~70%를 장기공공임대 및 신혼부부 등을 위한 임대주택으로 내놓아야 하는 기준도 기대감을 낮췄을 테고요.

부동산 정책은 등장할 때마다 뉴스의 헤드라인을 장식합니다. 그만큼 민감하고 이해관계에 따라 반응이 엇갈리는데요.

1가구 1주택을 실현해 주택 시장을 안정화하겠다는 정부의 의지와, 급조된 정책으로 집값 상승과 투기를 조장하는 것 아니냐는 주장은 여전히 대립하고 있습니다.

미래를 예측하기 어려운 만큼, 부동산 정책이 시장에 어떤 변화를 주고 또 나에게 어떤 영향을 미치는지 추이를 지켜봐야 하겠습니다.

<머니멘터리> 전체 영상은 LIFEPLUS 공식 유튜브 채널에서 확인해주세요!