[LIFEPLUS] 혼돈의 부동산 시장 2021 대처법
슈카의 THE MASTER 5화
슈카가 최고의 금융 전문가를 만난다!
LIFEPLUS와 슈카가 함께, 금융 전문가들의 투자 인사이트를 공개합니다.
전 국민이 투자 마스터가 되는 그날까지!
이름하여, <슈카의 THE MASTER>!
서울대 환경대학원 교수 김경민 마스터가 말하는
‘혼돈의 부동산 시장, 2021 투자 대처법’
<슈카의 THE MASTER> 다섯 번째 주제입니다!
집값, 앞으로도 오를까?
2019년부터 현재까지, 약 20개월 간 부동산 가격은 폭등했다고 해도 과언이 아닙니다.
김경민 마스터가 집계한 바에 따르면 전년 대비 30%가량 가격이 올랐다고 하는데요. 오차를 감안하더라도, 소득 증가율과 경제 성장률에 비해 부동산 가격이 지나치게 상승한 것이죠.
무주택자 입장에서는 갈수록 자산 격차가 벌어지는 현상을 두고만 볼 수 없습니다. 그중 일부는 ‘내 집 마련’을 위해 이른바 ‘영끌’을 하기도 하죠.
김경민 마스터는 이와 같은 행동이 매우 위험하다고 지적합니다. 부동산은 내가 팔고 싶을 때 팔 수 없는 환금성이 낮은 자산이기 때문인데요.
부동산을 팔 수 없는 이유 중 하나가 ‘가격 사이클’입니다. 예를 들어 2010년대 초중반의 한국은 부동산 침체기였습니다. 심지어는 강남 주택도 팔기가 어려울 만큼 수요가 적었죠.
반대로 말하면, 지금과 같은 부동산 가격 상승이 영원할 거라 기대하기 어렵다는 뜻일 텐데요. 지금의 ‘패닉 바잉’ 역시 장기적 관점에서는 비합리적일 수 있습니다.
폭등을 막을 대책은?
그렇다면 부동산 가격은 언제 안정될까요? 김경민 마스터는 공급 대책이 필요하다고 의견을 피력했습니다.
최근 정부에서는 몇 가지 공급 대책을 발표했습니다. 호텔을 주거로 용도 변경하거나, 빌라를 매입해 임대하겠다는 정책이 그 예시입니다.
김경민 마스터는 이러한 정책이 아파트를 원하는 수요를 해결해주지는 못한다고 지적합니다. 부동산이라고 해서 다 같은 시장이 아니라는 것이죠.
김경민 마스터는 아파트의 접근 가능성을 높이는 정책이 필요함을 강조합니다.
내 집 마련, 지금이라도?
단기간에 집값이 잡힐 것 같지 않다면 지금이라도 아파트를 사야 하는 걸까요? 김경민 마스터는 회의적입니다. 지금의 부동산 시장은 변동성이 크기 때문인데요.
대개 부동산 가격의 변동성은 고가형 아파트에 해당하지만, 최근에는 중저가 아파트 가격이 20% 상승하는 현상이 심심치 않게 발생합니다.
외부 충격에 의해 가격이 언제 어떻게 변할지 예측하기 어려운 것이죠. 계속 상승해도, 상승한 것보다 크게 떨어져도 이상하지 않은 상황입니다.
김경민 마스터는 투자하기 어려운 타이밍이라고 말합니다. 매수와 매도 모두 적기는 아닌 상황에서, 지금은 잠시 쉬어갈 때라고 정리합니다.
한국에 부동산 버블 붕괴가 없는 이유
부동산 가격 폭등이 계속되자, 언젠가 버블이 붕괴할지도 모른다는 우려의 목소리도 들리는데요. 그중 일부는 40%가량 폭락했던 1990년대 일본의 부동산 시장을 언급합니다.
하지만 김경민 마스터는 일본과 한국의 차이점을 단호하게 짚어냅니다.
먼저, 버블의 규모 차이입니다. 버블 붕괴 직전, 일본의 일왕성 주변 땅을 팔면 캘리포니아 전체를 살 수 있을 정도로 부동산 가격이 높았습니다. 한국의 부동산 버블이 이 정도 규모라고 보긴 어렵겠죠.
게다가, 자산이 적은 사람도 얼마든지 집을 구매할 수 있을 정도로 주택 금융 제도가 느슨했습니다. 반면 한국은 주택 가격 40~50%가량의 자산을 보유해야만 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다.
안전 장치가 있는 한국 시장에서 일본과 같은 붕괴는 일어나지 않을 것이라는 의견입니다.
종합하자면, 안정적으로 대출 이자를 갚을 수 있고 10년간의 부동산 가격 사이클을 버틸 수 있다면 주택 매수가 합리적인 선택일 수 있습니다.
물론 김경민 마스터는 변동성이 큰 부동산 시장에 접근할 때에는 신중해야 한다는 관점을 유지합니다.
우리는 무엇을 해야 하나
김경민 마스터가 말하는 부동산 투자의 왕도는 무엇일까요?
부동산 시장은 주식 시장에 비해 숨은 정보가 많습니다. 특정 부동산 중개인에게만 내놓은 매물이 있다거나 하는 식으로요. 정보 비대칭성이 큰 시장이기에, 다방면의 공부가 필요합니다.
주식 투자자가 시장을 공부하고 기업 가치를 공부하듯이, 부동산 시장을 공부해야 한다는 것이죠.
구체적인 방법으로는 준거 아파트 비교법이 있습니다. 내가 살고 싶은 ‘꿈의 아파트’를 정한 다음 이와 비슷한 아파트 단지를 5곳 정도 찾아 가격 흐름을 비교하는 방식입니다.
비슷한 가격의 아파트 A, B, C가 있을 때, A와 B는 20% 상승할 동안 C는 10%만 상승했다면 어떨까요? C는 현재 저평가되었다고 볼 수 있을 겁니다.
하나의 개별 주택을 분석하는 것도 중요하지만, 하나만 보는 건 굉장히 위험하다고 말하는 이유죠.
조금 더 넓은 관점에서 볼까요? 김경민 마스터는 부동산 투자의 3대 조건을 다음과 같이 정리합니다.
1. 입지: 부동산 투자자의 1순위 고려사항!
2. 매수∙매도 시점: 시장에는 사이클이 있다!
3. 레버리지 효과: 안정적인 소득이 있다면 활용할 것!
김경민 마스터는 부동산을 반드시 투자의 대상으로 볼 것을 조언합니다.
부동산은 단일 재화로서 가장 큰 가격을 지니고 있거니와, 가격이 상승 흐름에 올라타면 자산 격차가 크게 벌어지기 때문인데요.
거주의 안정을 위해서라도, 부동산은 필수 자산이자 중요한 포트폴리오일 것입니다.
<슈카의 THE MASTER> 전체 영상은 LIFEPLUS 공식 유튜브 채널에서 확인해주세요!
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