[LIFEPLUS] 변화의 시기, 부동산 시장의 향방은
슈카의 THE MASTER 12화
슈카가 최고의 투자 전문가를 만난다!
LIFEPLUS와 슈카가 함께, 그들의 투자 인사이트를 공개합니다.
전 국민이 투자 마스터가 되는 그날까지!
이름하여, <슈카의 THE MASTER>!
건국대학교 부동산학과 교수 심교언 마스터,
미래에셋대우 수석연구위원 이광수 마스터와 함께하는
‘2021 부동산 시장 전망’
<슈카의 THE MASTER> 열두 번째 주제입니다!
부동산 대책, 효과가 있을까?
작년 한 해 부동산 시장을 휩쓴 키워드는 ‘패닉 바잉’입니다. 코로나 19의 영향과 임대차 3법의 시행이 집값 폭등을 견인하면서, 지금이 마지막 기회라고 여긴 무주택자의 매수가 이어졌는데요.
최근 정부에서 내놓은 주택 보유세 강화 및 3기 신도시 공급 발표 이후에는 지역에 따라 가격 조정이 일어나기도, 신고가를 경신하기도 했습니다. 뚜렷한 상승기가 지났다고도 할 수 있는데요. 과연 올해 부동산 시장은 어디로 향할까요?
먼저 주택 83만 호에 달하는 공급 계획으로 집값을 잡겠다는 정부의 2.4. 대책에 대해 이광수 마스터는 회의적입니다. 작년의 집값 상승 원인은 무주택자의 실수요가 견인했기 때문인데요.
이광수 마스터는 공급 방식에 대한 의견을 제시하였습니다. 가령 제2의 강남이 될 법한 지역을 하루빨리 찾고, 땅을 매입해 좋은 학교와 병원을 이전하면 집값이 안정될 수 있다는 의견입니다. 공급량의 증가보다 공급의 속도와 질이 더 중요하다는 관점이죠.
반면, 심교언 마스터는 그동안 주택 공급량이 절대적으로 적었기 때문에 다주택자, 투기꾼만 이익을 봤다고 주장합니다. 공급량 증가가 유효한 대책일 수 있다는 점을 역설하는데요.
물론, 두 마스터의 의견이 일치한 부분도 있습니다. 바로 그린벨트의 활용안입니다. 현재 그린벨트로 묶여 있는 토지 중 녹지가 아닌 구역이 약 25%라는 점을 강조하며, 이 부분을 주택 공급지로 활용할 것을 제안합니다. 비상사태인 만큼 혁신이 필요하다는 것이죠.
올해 부동산은 하락? 상승?
이광수 마스터는 올해부터 집값이 하락하리라 전망합니다. 첫 번째 이유는 높아진 취득세 부담이 투자 수요를 제한하기 때문입니다. 두 번째 이유는 줄어든 임대사업자 세금 혜택입니다. 보유세 강화와 양도세 중과 등으로 인해 임대 매물이 늘어나리라는 판단인데요.
쉽게 말해 수요는 줄어들고 공급이 늘어나니 자연히 가격이 떨어진다는 것이죠.
반면, 심교언 마스터는 시장에 임대 매물이 이미 충분히 풀렸다고 주장합니다. 정부의 대책이 나온 뒤로 다주택자는 증여 등의 방법으로 정리했기 때문에 주택 가격에 큰 변화가 없을 것이라는 의견입니다.
이에 이광수 마스터는 증여가 장기적으로 수요를 줄이는 효과가 있다고 반론을 제시합니다. 대도시의 부동산 가격은 중장기적으로 상승할 수밖에 없다는 심교언 마스터의 주장과 정면으로 배치됩니다.
다만 심교안 마스터는 가격 사이클 상 지금이 고점으로 보이고, 2025~2027년 즈음 신규 공급된 주택의 입주 시기가 되면 부동산 가격이 하락할 수 있다는 점을 덧붙입니다.
지금은 사야 할 때 vs. 팔 때
무주택자의 내 집 마련은 어떻게 해야 할까요?
이광수 마스터는 공급 확대에 대비해서 청약에 집중하기를 권합니다. 집값이 무한정 오르리라는 기대로 패닉바잉하면 조정 기간을 버티기 힘들기 때문입니다. 실제로 2012~2014년에는 강남 집값이 30% 하락하기도 했습니다.
즉, ‘부동산 불패’는 단기적 시각일 뿐이며 무리한 영끌 투자는 자제할 필요가 있다는 주장입니다.
심교언 마스터는 장기적 관점에서 내 집 마련이 합리적이라고 말합니다. 부동산 가격은 결국 상승하는 방향으로 움직이니까요.
단, 하락을 버틸 수 있다는 전제가 따라붙습니다. 조정장에서 아파트 가격의 하락 평균은 20% 내외입니다. 이 시기를 넘길 자신이 있다면 대도시 주택은 주거 안정성을 보장하는 자산으로서 큰 의미가 있다는 의견입니다.
다주택자의 경우?
두 마스터 모두 매도를 권합니다. 세금 인상으로 인해 투자 수익률이 줄어든 데다가, 가격 상승폭도 낮아졌으니까요. 게다가 과거 사례를 보면 정권이 바뀌어도 세금 정책이 급변하긴 어렵다고 말합니다.
마지막으로 두 마스터가 전하는 부동산 투자를 위한 핵심 지표는 무엇일까요?
이광수 마스터는 거래량에 주목합니다. 가격이 하락하기 전에는 거래량부터 줄어드는 현상이 보이기 때문입니다.
심교언 마스터는 거시경제와 고용 지표, 공급량을 꼽았습니다. 거시경제가 호전되고 고용이 증가하면 부동산 가격이 상승하는 경향이 있다는 것이죠. 아울러 구매를 원하는 주택의 반경 6~7km 주택 공급량 추이를 살피면 가격 예측에 도움이 된다고 전합니다.
<슈카의 THE MASTER> 12화, 전체 영상은 LIFEPLUS 공식 유튜브 채널에서 확인해주세요!
