투자에 정답은 없었어요!
유명강사의 말보다 결국 나를 신뢰.
투자에 정답은 없었어요!
유명강사의 말보다 결국 나를 신뢰.
시작은 남들과 같았습니다.
처음 부동산투자를 시작했을 때는 저도 그랬습니다.
강의에서 배운 대로, 투자자들이 꼭 해야 한다는 일들을 성실히 따라 했습니다.
현장에 자주 들리고, 부동산 사무실에 매번 방문하고,
대출은 미리 확인하고, 시세 조사도 아주 철저하게 조사했습니다.
그런데 시간이 지나고, 경험이 쌓이면서 조금씩 알게 되었습니다.
"모두가 하는 게 반드시 정답은 아니더라."
강사들이 말한 모든 것이 틀렸다는 것이 아닙니다.
하지만 '나의 상황;과 '나의 투자 방식'이 맞지 않는 방식이 분명 존재했습니다.
그리고 그런 방식들이 때론 불필요한 불안과 시간 낭비를 만들기도 했습니다.
오늘은 제가 부동산 투자에서 [일부러 하지 않는 3가지]에 대해 이야기해 보려 합니다.
많은 분들이 '당연히 해야 한다'라고 믿고 있지만,
저는 그렇게 하지 않아도 오히려 더 안정적인 부동산 투자가 가능했다는 경험을 나누고자 합니다.
1. 부동산 사무실 방문
부동산 사무실, 이제는 가지 않습니다.
초기에는 정말 많이 다녔습니다.
'현장에 가야 한다.'
'부동산 사장님들과 친해져야 한다.'
는 말을 많이 듣고, 음료수 챙겨서 이런저런 조언을 듣고자 많이 애썼습니다.
하지만 상가는 아파트와 달리 개별성이 매우 큽니다.
임차인의 상황도 모두 다르고, 입지와 구조, 유동 인구 등 고려할 것이 많습니다.
그런데 부동산 사장님들의 조언은 대부분 중개에 맞춰진 부정적인 이야기가 대부분이었으며, 용기를 꺾는 정보가 되기 일쑤였습니다.
부동산투자를 이제 막 시작하는 초보자 입장에서는 투자 자체를 포기하게 되는 경우도 많았습니다.
특히 공매나 신탁공매는 경매와 달리 부동산 사무실에서도 잘 모르는 경우가 많습니다.
공매는 정보가 적고, 잘 모르는 경우가 많기 때문에 괜히 부동산에 들러 정보를 노출시킬 필요가 없었습니다.
또 다른 경쟁자를 만들 필요가 없기 때문입니다.
그래서 저는 지금은
현장을 직접 보고, 발로 뛰며, 중개사의 말보다는 임차인을 중심으로 판단합니다.
저의 경험을 믿는 것이 부동산 투자에서는 더 좋은 선택이었습니다.
2. 사전 대출 문의
부동산 강의에서는 입찰 전 대출 조건을 미리 확인하라고 말합니다. 자금계획의 기본이라는 거죠.
맞는 말입니다. 저도 그렇게 했으니까요.
그런데 대출 조건은 사전에 확인해도 실제 실행 시 달라지는 경우가 많다는 걸 깨달았습니다.
상담사님들도 낙찰 전 확실한 조건을 주기 어렵고, 실제 결과도 다르기 때문에 의미가 없다는 것이 느꼈습니다.
그래서 대출은 '무조건 된다'는 전제로 움직입니다.
실제로 물건에 하자가 없고, 나의 신용에 문제가 없다는 대출은 무조건 됩니다.
대략 낙찰가의 80% 정도로 경락잔금대출을 계획하고, 그 안에서 수익률을 계산합니다.
그 이상 대출이 되는 경우도 많지만, 80%보다 낮게 대출이 되는 경우는 없었습니다.
"대출은 노력이다!"
라는 이야기가 있습니다.
많이 알아보고, 발품을 팔면 최대한 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있을 겁니다.
부동산 투자에서 대출이 될지 안 될지, 불안해하면서 망설이기보다 일단 실행하고, 해결한다는 마인드가 투자에서는 더 유리합니다.
3. (지나친) 시세 조사
부동산 투자 시세 조사, 당연히 중요합니다!
하지만 상가는 아파트처럼 기준화된 상품이 아닙니다.
호실의 방향, 위치, 유입 동선, 전면의 크기, 심지어 옆 가게의 임차업종까지 모두 부동산에 영향을 줍니다.
부동산의 성격인 부동성 외 개별성, 인접성이 그렇습니다.
그래서 저는 과도한 시세조사 대신 지금 임차인이 운영을 잘하고 있는지 앞으로도 잘할 가능성이 있는지를 먼저 봅니다.
결국 우리가 사는 건 단순한 건물이 아니라 그 안에서 수익을 만들어낼 구조이기 때문입니다.
이론적으로만 정리하는 발표용 시세보다.
현장 중심의 관찰과 감각이 더 중요하다고 느꼈습니다.
모든 부동산투자가 정답을 따르는 건 아닙니다.
그것이 유명 강사의 말이라도 말이죠.
정답보다 중요한 건, 나만의 방법입니다.
오늘 이야기한 3가지.
1. 부동산 방문
2. 입찰 전 대출 문의
3. 과도한 시세 조사
많은 분들이 강조했던 것들이지만 저는 하지 않습니다.
그 덕분에 불필요한 불안과 시간 낭비를 줄일 수 있었습니다.
우리는 결국 '수요와 공급' 속에서 살아갑니다.
부동산뿐 아니라 모든 것이 그러합니다.
임차인은 우리의 수요이고, 그 임차인의 수요는 주변 고객들입니다.
임차인이 영업을 잘할 수 있게 도와주고, 결국 우리의 상가가 그 역할을 해낸다면, 부동산 투자도 그렇게 어렵지만은 않습니다.
부동산 강의, 때론 너무 어렵게 강의를 해서 진입장벽을 만든다는 생각이 들 때도 있습니다.
하지만 저는 이렇게 생각합니다.
부동산 투자라는 것이 이론을 몰라서 투자를 못하는 것이 아니라,
'해내야만 하는 이유!'
해내야만 하는 이유를 아직 못 찾은 것이 아닐까요?
두려움을 이겨낼 간절한 이유가 생기면 누구나 부동산 투자로 현금흐름을 만들 수 있다고 생각합니다.
저의 경우 40대 중반의 나이에
15년 동안 매일 대구 부산을 출퇴근하였고, 직장 내 괴롭힘도 겪던 시기라 물러설 때가 없었습니다.
반드시 해내야만 했습니다.
이 글이 여러분의 투자 방향을 조금 더 선명하게 하는 계기가 되기를 바랍니다!
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