카페창업이 꿈이라고요?
첫번째 관문은 '이것'입니다.
카페창업이 꿈이라고요?
첫번째 관문은 '이것'입니다
여러분, 요즘 카페창업, 베이커리 창업에 관심 많으시죠?
커피 공부도 하고, 제빵 기술도 배우며 꿈을 키워나가지만... 막상 현실에서는 가장 먼저 ‘이것’에 부딪히게 됩니다.
20년 이상 카페업에 종사하면서 크게 느꼈던 점,
그리고 11개 호실의 상가를 보유한 투자자로서 깨달은 것은 바로 ‘부동산’입니다.
오늘은 창업을 준비하시는 분들과 상가 투자에 관심 있는 분들을 위해 부동산 계약 준비 3단계를 정리해드리겠습니다.
이 3가지를 이해하면 창업의 방향이 훨씬 명확해질 거라 확신합니다.
임대료 - 예상매출에서 시작
창업 상담을 하다 보면 많은 분들이 아이템이나 인테리어에 집중합니다.
하지만 현실의 첫 관문은 바로 "부동산과 임대료"입니다.
저는 상담할 때 항상 이렇게 묻습니다.
“예상 매출이 얼마인가요?”
의외로 “돈을 많이 못 벌어도 괜찮다”고 말씀하시는 분들이 많습니다. 하지만 그건 ‘모르면 진짜 못 벌 수도 있다’는 말과 같습니다.
“어디 괜찮은 상가 없나요?”라는 질문도 마찬가지입니다.
이건 마치 “요즘 어떤 차가 좋아요?”라고 묻는 것과 비슷합니다.
예산도 모르면서 수입차를 추천받는 것처럼 말이죠.
결국 카페창업 뿐 아니라 모든 창업에서는 나의 예산과 예상 매출에 맞는 상가를 찾는 것이 중요합니다.
예를 들어 카페창업처럼 요식업의 경우, 임대료는 매출의 약 10% 정도가 적정 수준입니다.
즉, 임대료가 200만 원이라면 매출은 최소 2,000만 원이 되어야 합니다.
이 구조를 간단히 풀면 이렇습니다.
- 인건비 30%
- 재료비 30%
- 세금 10%
- 기타 비용 5%
→ 이 정도를 제외하면 약 15% 정도의 순이익이 남습니다.
이 비율이 무너지면 결국 ‘내 월급이 줄어드는 구조’가 됩니다. 임대료가 높은 곳에 무리해서 들어가면 다른 비용을 아무리 줄여도 버티기 어렵습니다.
그렇다면 카페창업할때 하루 매출은 어떻게 계산할까요?
‘객단가 × 영수건수’로 단순하게 계산하면 됩니다.
예를 들어 월 매출 목표가 2,000만 원이면 30일 기준 하루 66만 원을 팔아야 합니다.
아메리카노가 2,000원이면 하루 330잔, 4,000원이라면 165잔을 팔아야 하죠.
이렇게 구체적으로 계산해보면 내 브랜드 콘셉트에 맞는 임대료 수준이 자연스럽게 보입니다.
즉, 상가를 찾기 전에 나의 매출 구조부터 계산하는 것이 창업 리스크를 줄이는 첫 번째 단계입니다.
입지 - 결국 내 것이 중요
카페창업에서 많은 분들이 ‘상권’을 이야기합니다.
“이 동네 상권 어때요?”, “여기 사람 많던데요?”
하지만 진짜 중요한 건 ‘입지’입니다.
상권은 사람들이 모이는 ‘면’이라면, 입지는 그 안에서 한 점 "내 점포가 있는 자리"를 말합니다.
예를 들어 성수동, 홍대, 동성로는 상권입니다.
하지만 그 안에서도 매장의 위치, 전면 폭, 천장 높이, 건물의 노후도, 가시성, 접근성은 모두 다릅니다. 입지는 더 뽀족하고 섬세한 개념입니다.
결국 상권 속에서도 입지의 경쟁력이 매출을 결정합니다.
대로변이 무조건 좋은 것도 아닙니다.
가시성은 좋지만 임대료가 높기 때문에 자연스럽게 임대료가 낮은 이면도로로 상권이 확장됩니다.
빌딩 숲 뒤의 상가주택의 점포들이 살아나는 것도 같은 이유입니다.
즉, 입지는 단순히 “어디에 있느냐”가 아니라 “그 자리에 왜 있어야 하는가”의 문제입니다.
1. 상권을 먼저 보고,
2. 그 다음엔 입지를 좁혀 들어가는 것.
이 순서로 보면 훨씬 실패 확률이 낮아집니다.
등기부등본 확인 - 무조건 직접 확인
마지막으로 카페창업 뿐 아니라 상가 계약시, 가장 많이 놓치는 부분입니다.
바로 "등기부등본 확인"입니다.
상가 계약에서 가장 위험한 순간은 모든 걸 중개사에게 맡기고 ‘알아서 다 해줄거야’라고 생각할 때입니다.
실제 중개사고도 많고, 피해는 결국 임차인 본인이 감당해야 합니다.
상가는 아파트와 달리 시설 투자와 권리금이 크기 때문에 계약 한 번 잘못하면 수억원까지 전부를 잃을 수도 있습니다. 그래서 반드시 내 눈으로 직접 확인해야 합니다.
중개사에게 의존을 하는 경우는 내가 잘 모르기 때문이기도 합니다.
등기부등본은 세 부분으로 구성되어 있습니다.
- 표제부 : 건물의 기본 정보
- 갑구 : 소유자 관련 정보
- 을구 : 돈(근저당, 채권 등) 관련 정보
한눈에 보고 싶다면 '요약본'을 참고하시기 바랍니다.
우리가 특히 봐야 할 것은 을구입니다.
여기에 근저당, 압류, 가압류 등 ‘돈의 흐름’이 기록되어 있습니다.
문제가 생기면 이 순서대로 돈이 빠져나간다고 보면 됩니다.
근저당이 있다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다.
상가는 수익형 부동산이라 대부분 담보가 설정되어 있습니다. 하지만 가압류나 압류가 있다면 그건 경고 신호입니다. 그런 물건은 계약하지 않는 것이 안전합니다.
또 하나 중요한 건 확정일자입니다.
상가 임차인들은 종종 확정일자를 받지 않는데, 이건 곧 ‘내 보증금 보호 장치가 없다’는 뜻입니다.
계약 → 사업자등록 → 인도(점포 인수)
이 순서를 지키고, 인도 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다.
이 순서가 어긋나면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
그리고 이건 대부분의 임차인이 모르는 경우인데, 매우 중요합니다!
특히 경매나 공매 상황이라면 은행보다 앞선 ‘대항력 있는 임차인’이더라도 배당요구를 하면 안 됩니다.
그건 권리금과 시설을 포기하겠다는 뜻이기 때문입니다.
오늘은 상가를 선택할 때 절대 놓쳐선 안 되는 3가지 핵심 포인트를 이야기했습니다.
1️⃣ 상권보다 ‘입지’를 보세요.
2️⃣ 예상 매출에 맞는 ‘임대료’를 설정하세요.
3️⃣ ‘등기부등본’을 직접 확인하세요.
이 3가지를 확인하지 않으면 장사를 하다가도 큰 후회를 하게 됩니다.
그리고 꼭 기억하세요.
부동산 계약은 반드시 소유자와 직접 해야 합니다.
좋은 부동산은 누가 골라주는 게 아니라 내가 직접 발로 찾아야 합니다.
창업은 서두르는 게임이 아닙니다.
6개월에서 1년 정도 여유를 가지고 천천히 임장을 다니며 직접 눈으로 배우는 시간을 가지세요.
상가 매물부터 상담이 필요하시다면 댓글로 남겨주세요. 함께 방향을 잡아드리겠습니다.
* 영상에서 실전 사례를 더 자세히 다뤘어요.
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