반대로 생각하는 습관
금리인상이 오히려 투자 기회인 이유
반대로 생각하는 습관
금리인상이 오히려 투자 기회인 이유
요즘 금리 이야기만 들어도 마음이 무거워진다는 분들이 많습니다.
‘이자가 더 오르면 어떡하지?’
‘지금 사면 손해 보는 건 아닐까?’
이런 고민이 반복되다 보니 쉽게 움직일 수 없게 됩니다.
그런데 이 불안의 대부분이 사실 ‘아파트 기준으로 만들어진 시각’이라는 점, 알고 계셨나요?
금리는 우리의 삶과 투자 방향에 직접적인 영향을 줍니다.
그래서 불안한 감정은 너무 자연스러운 반응입니다.
저 역시 같은 시기를 지나온 사람으로서 그 마음을 누구보다 잘 이해합니다.
그렇지만 금리가 오른다고 해서 모든 부동산 투자를 멈출 필요는 없습니다. 상가는 아파트와 구조 자체가 전혀 다릅니다.
저는 코로나 시기, 금리가 가장 높았던 그때 오히려 적극적으로 움직여 상가 11곳을 낙찰받았습니다.
그리고 시간이 흐르며 금리가 내려오자 그 상가들의 순수익과 가치는 자연스럽게 더 증가했습니다.
오늘은 금리 인상 시기에도 상가 투자를 멈추지 말아야 하는 이유를 3가지로 정리해 드리겠습니다.
이 구조를 이해하시면 금리 인상 시기가 왜 ‘기회’인지 명확하게 보이기 시작할 것입니다.
상가의 금리 구조
첫 번째는 상가의 금리 구조입니다.
상가는 아파트처럼 ‘시세 심리’로 움직이지 않습니다.
상가는 수익형 자산이며, 가치는 ‘현재 월세’와 ‘시장 수익률’ 이 두 가지로 명확하게 결정됩니다.
금리가 오르면 그 금리 수준이 곧바로 상가 가격에 반영됩니다.
예를 들어 금리가 6%라면, 나는 최소 6% 이상 은행보다 높은 수익률이 되도록 매입가를 조정해 입찰하면 됩니다.
저는 개인적으로 수익률 15% 이상일 때만 입찰을 합니다. 금리가 높으면 높은 대로 그 수치를 나의 목표 수익률에 반영하면 되기 때문에 결과적으로 더 저렴한 가격에 상가를 매입할 수 있습니다.
아파트는 금리가 오르면 예측이 어려워지고 심리적 불안으로 시장이 흔들리지만, 상가는 금리가 높아도 그 시점의 수익률 구조로 판단하면 되기에 오히려 명확한 투자 의사결정이 가능합니다.
금리 인상 시기라고 해서 모든 부동산을 멈출 필요가 없다는 것.
이 말이 얼마나 ‘아파트 중심 프레임’에서 나온 것인지 여기서 분명하게 드러납니다.
경쟁자 감소
두 번째는 투자 경쟁자의 감소입니다.
대부분 입지, 상품, 수익률만 생각하지만 진짜 투자자들은 항상 하나를 더 봅니다.
바로 ‘경쟁자’입니다.
부동산에서 경쟁자는 곧 가격입니다.
경쟁자가 많으면 가격이 올라가고, 경쟁자가 줄어들면 가격이 내려갑니다.
특히 경매나 공매처럼 입찰로 진행되는 시장에서는 경쟁자 수가 매입가를 사실상 결정합니다.
평소 인기 있는 상가에는 입찰자가 10명 이상 몰리기도 합니다. 이런 시장에서는 싸게 사는 것이 사실상 불가능합니다.
그런데 금리 인상 시기가 되면, 환경이 완전히 달라집니다.
금리가 오르는 시점에는 투자자들의 심리가 위축되고 초보 투자자들은 대부분 멈춰 서게 됩니다.
그 결과 입찰자 수는 극적으로 줄어듭니다.
저 역시 이 시기에 대부분의 상가를 단독으로 낙찰받았습니다. 이런 상황은 상가 투자자에게 매우 큰 의미가 있습니다.
정리하면 다음 세 가지입니다.
첫째, 경쟁이 줄어들면 싸게 살 가능성이 커집니다.
경쟁자 심리로 인해 가격이 올라갈 요소가 사라지기 때문입니다.
둘째, 좋은 물건을 고르는 시간이 충분해집니다.
시장 전체가 조용해지기 때문에 분석과 선택의 여유가 생깁니다.
셋째, 시장에 ‘진짜 투자자’만 남습니다.
겁먹고 떠난 투자자들 대신 방향이 명확한 투자자들만 움직이는 시장이 됩니다.
즉, 금리 인상 시기는 상가 투자자가 가장 유리한 가격으로 진입할 수 있는 시기입니다.
남들이 두려워할 때 움직이는 '용기있는 선택'이 결국 미래를 바꿉니다.
자동 수익 상승
세 번째는 금리 인하 시 자동적으로 발생하는 수익 상승입니다.
상가 투자의 진짜 보상은 금리가 내려가는 시점부터 본격적으로 나타납니다.
많은 분들이 월세가 올라야 상가 가치가 오른다고 생각하지만 사실 더 직접적인 요인은 금리 인하 자체입니다. 금리 인하는 수익률 구조를 개선시키며 순수익을 자연스럽게 증가시킵니다.
저 역시 금리가 내려오면서 전체 순수익이 약 200만 원 정도 상승했습니다.
예를 들어보겠습니다.
현재 이자 비용을 제외하고 매달 100만 원의 순수익이 나는 상가가 있습니다.
상가는 이미 ‘고금리 기준’에서 수익이 나는 구조입니다.
그런데 금리가 내려가 이자 부담이 줄어들면 그냥 가만히 있어도 순수익이 110만 원으로 증가한다고 가정해보겠습니다.
중요한 건, 이 10만 원 증가가 곧바로 상가 가치 상승으로 연결된다는 점입니다.
상가의 가치는 ‘연 순수익 ÷ 수익률(금리 반영)’로 계산됩니다.
시장 수익률을 4%로 잡으면,
>> 10만 원 × 12 = 120만 원
>> 120만 ÷ 0.04 = 3,000만 원
즉, 순수익 10만 원이 늘어난 것만으로도 상가 가치는 약 3천만 원 상승한 셈입니다.
월세를 올린 것도 아니고,
임차인이 바뀐 것도 아니고,
리모델링을 한 것도 아닙니다.
그저 금리가 내려간 것만으로 수익과 가치가 동시에 올라간 것입니다.
그래서 진짜 투자자들은 금리가 낮아졌을 때가 아니라 금리가 가장 높을 때 상가를 사들입니다.
이미 높은 수익률을 확보한 상태에서 금리 하락기의 ‘양방향 상승’을 모두 가져가기 때문입니다.
오늘 이야기를 마무리하기 전에 꼭 기억해야 할 것이 하나 있습니다.
금리 인상 시기에는 평소에는 절대 나오지 않던 ‘좋은 상가’가 시장에 등장한다는 점입니다.
금리 부담으로 인해 일부 시행사나 투자자들이 버티지 못하면서 탄탄한 상가들도 시장에 나오기 때문입니다.
입지 좋고, 임차인 안정적이고, 월세가 꾸준한데도 개인 사정으로 나온 매물들이 이 시기에 집중됩니다.
그래서 저는 금리 인상 시기를 ‘두려워하며 멈추는 시기’가 아니라 ‘기회를 잡는 시기’라고 봅니다.
마무리로 세 가지 핵심만 다시 정리해보겠습니다.
첫째, 상가는 아파트와 금리 반응 구조가 다르며
월세와 수익률로 명확하게 판단할 수 있는 자산입니다.
둘째, 금리 인상 시기에는 경쟁자가 줄어들어
좋은 상가를 더 저렴하게 매입할 기회가 열립니다.
셋째, 금리가 내려가기 시작하면 순수익과 상가 가치가 동시에 상승하는 보상이 기다리고 있습니다.
이 구조는 운이 아니라 구조에 가깝습니다.
나와 가족을 지키는 것은 결국 내가 내리는 용기 있는 선택입니다.
지금까지 라이풀이었습니다.
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