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브런치북 옥탑방 흙수저가 뛰어든 부자 게임 17화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 부자훈련소장 Feb 08. 2021

부동산과 경쟁자

왜 부동산인가? 2탄

"부동산 투자해라. 주식 투자하면 패가망신한다. "

주변 어른들께서 자주 말씀하셨습니다.

여러분도 이런 비슷한 이야기 들어보신 적 있으신가요? 저와 제 주변 지인들은 이런 이야기를 자주 들었습니다. 그뿐만 아니라 실제 사례로도 많이 보았죠. 부동산 투자해서 돈을 많이 번 지인, 친척, 이웃들. 반면에 주식 투자해서 많은 돈을 잃은 지인, 친척, 이웃들.

우연의 일치일지 모르겠지만, 저의 아버지께서도 주식 투자를 잠시 하신 적이 있으십니다. 결과는 좋지 않았습니다. 그래서 어머니께 많은 잔소리를 들으셨죠. '그 돈으로 집 한 채를 더 샀으면,, '

저 또한 성인이 되고 주식 투자를 시작했습니다. 학창 시절부터 금융권 취업을 목표로 했기 때문에 이른 나이에 주식 투자를 시작했습니다. 관련된 자격증도 취득했고, 자신감도 있었죠. 초심자의 행운인지 돈을 번 경험도 많았습니다. 물론, 돈을 잃은 적도 많습니다.

저와 제 주변 사람들이 경험한 사례를 모두 일반화할 수는 없습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 이러한 결과가 일어난 이유에 대한 검증이 필요했습니다. 왜 다들 부동산이라고 이야기하는지. 왜 인생 선배들께서 그런 이야기를 해주셨는지. 그런 이야기를 하게 만든 원인이 무엇인지. 일반인의 투자(재테크)에 있어 주식보다 부동산을 더 추천&권유하는 이유가 무엇인지.

저는 그 이유를 경쟁자에서 찾았습니다. (경쟁자 : 어떤 목적을 두고 서로 이기거나 앞서려고 서로 다투는 상대자. ) 경쟁자라는 요소가 어떻게 주식보다 부동산 투자를 더 추천(권유) 하게 만드는지 살펴보겠습니다.

우선 경쟁자의 중요성에 대해 잠시 생각해 보겠습니다. 우린 어린 시절부터 경쟁 사회에서 살아왔습니다. 대한민국 사회의 독보적 특성이죠. 대학 진학, 취업, 자격시험, 연애, 결혼 등 소수의 한정된 자원을 획득하기 위해 경쟁해 왔습니다. 해당 자원이 한정되면 될수록 자원의 가치가 높습니다. 그렇기 때문에 경쟁자도 더 많습니다. 소수의 한정된 자원을 획득하기 위해선 경쟁자를 물리쳐야 합니다. 경쟁에서 승리해야 하죠.

흔히들 이야기하는 좋은 대학에 가기 위해서는 입시 경쟁에서 승리해야 합니다. 만약, 좋은 대학에 가는 것을 포기한다면 경쟁은 훨씬 수월해질 것입니다. (대학 정원이 미달 나는 곳도 있습니다. )

취업은 어떠할까요?

흔히들 이야기하는 좋은 직장(대기업, 공기업, 공무원)에 들어가기 위해서는 치열한 경쟁에서 승리해야 합니다. 조금 다를 수 있지만 연애 시장도 마찬가지입니다.

그렇다면 투자의 세계로 들어가 보겠습니다. 주식과 부동산은 적극적 자산증식의 대표적 수단입니다. 일반인도 접근하기 수월하기 때문이죠. 이 두 가지 투자 수단에 있어 경쟁을 살펴보겠습니다.

경쟁.

시장의 한정된 자원을 차지하는 것입니다. 타인보다 더 빨리, 더 많이 차지하는 것이죠. 앞서 부동산 투자와 관련하여 부루마블(모노폴리)에 빗대어 이야기를 한 적이 있습니다. 주식과 부동산 투자를 한다는 것은 매매가 필수입니다. 거래가 수반되는 것이죠. '주식을 투자했다. 부동산을 투자했다.'는 것은 해당 자산을 구입했다는 것입니다.

내가 만약 부동산(주식)을 구입했다면 나에게 해당 부동산(주식)을 판 상대방(매도인)이 있을 것입니다.

내가 만약 부동산(주식)을 판매했다면 나에게 해당 부동산(주식)을 구입한 상대방(매수인)이 있을 것입니다.

그럼 다시, 내가 만약 특정 자산을 투자해서 수익을 얻었다면 어떻게 된 것일까요?

'A가 판매한 부동산을 내가 구입하여, 구입 가격보다 더 비싸게 C에게 매도했다. '라고 정리할 수 있겠네요. 그리고 이것을 A의 관점에서 살펴본다면 'A가 얻을 수 있었던 수익을 내가 차지했다.'라고 이야기할 수도 있을 것입니다.

반대로 생각해보겠습니다. 내가 만약 특정 자산을 투자해서 손해를 봤다면 어떻게 된 것일까요?

'A가 판매한 부동산을 내가 구입하여, 구입 가격보다 더 저렴하게 C에게 매도했다. '라고 정리할 수 있겠네요. 그리고 이것을 A의 관점에서 살펴본다면 'A가 입을 수 있었던 손해를 내가 대신 손해 보았다.'라고 이야기할 수 있을 것입니다.

투자의 세계에서 매매는 시작과 끝입니다. 아무리 가치가 상승(하락) 했더라도 매도하지 않았다면 그것은 평가손익일 뿐입니다.

그렇다면, 우리가 투자를 통해 수익을 얻기 위해서는 타인들과의 경쟁에서 승리해야 합니다. 쉬운 말로 더 저렴하게 구입하고 더 비싸게 판매해야 합니다. 타인이 누려야 할 이익을 내 것으로 만들고, 내가 입어야 할 손실을 타인에게 전가해야 합니다. 제로섬 게임과도 같네요.

물론, 해당 과정에서 부가가치가 상승하기도 합니다. 대세 상승장에서는 계속 가치가 상승하기도 하죠. 하지만, 아무리 대세 상승장이라도 내가 만약 해당 자산을 소유하고 있지 못하다면 해당 가치 상승을 누릴 수 없습니다. 이러한 상승을 놓치지 않기 위해서는 타인의 자산을 내 것으로 만들어야 하죠. 하락기에는 반대가 될 것입니다.

그렇다면, 과연 누가 이득을 보는 매매를 할까요? 반대로 누가 손해를 보는 매매를 할까요? 다른 말로 투자 경쟁에서 승리하는 사람은 누가 될까요? 승리하는 투자를 한 사람은 누구일까요?

전 승리하는 사람을 경쟁력 있는 투자자라고 이야기하고 싶습니다. 경쟁력이란 무엇일까요. 다양한 요소가 있겠지만, 자원이 부족한 사람도 공평하게 가질 수 있는 것은 바로 실력이라고 생각합니다. 그리고 이 실력을 시장을 보는 눈이라고 표현하고 싶습니다. 시장을 보는 눈=실력, 상황 판단력

투자에서 승리, 성공하기 위해서는 실력을 갖추고 있어야 합니다. 그리고 그 실력은 남보다 더 뛰어나야 합니다. 그래야 더 빠르게 판단하고 실행에 옮길 수 있습니다. 즉, 투자를 성공하기 위해서는 해당 분야의 경쟁자보다 더 뛰어난 실력을 갖추고 있어야 합니다.

주식과 부동산의 경쟁자를 살펴보시죠. 주식 투자를 합니다. 당신의 경쟁자는 누구입니까? 친구, 이웃 주민, 회사 동료, 투자 카페 회원들? 흔히들 이야기하는 개인 투자자(개미)인가요? 자본 시장 개방과 금융 선진화로 인하여 국내 주식 시장은 국지적 시장이 아닙니다. 전 세계 어디서든 누구나 투자가 가능하죠. 외국인뿐만 아니라 외국 기관 투자자도 투자가 가능합니다. 흔히들 외인이라 표현하죠. 국내에서도 연기금뿐만 아니라 증권사 등 각종 기관이 투자하고 있습니다. 이들은 강력한 실력과 자본력을 갖추고 있습니다. 해당 분야의 가장 뛰어난 인재들을 고용하고 있습니다. 이들은 높은 연봉을 받고 시장을 분석하고 최적의 투자 대상과 타이밍을 찾습니다. 이런 일을 하는 것이 그들의 직업입니다.

전업투자자가 아니라면 일반인들은 생업이 있습니다. 생업을 하면서 시간을 내어 투자를 합니다. 주식 종목을 보고, 차트를 보고, 가격을 보고 오를지 떨어질지 고민합니다. 개인적인 직감, 유튜브, 친한 지인들의 투자 의견, 주식과 관련한 베스트셀러 서적에서 읽은 내용 등 내가 갖은 자원을 총동원하여 그들과 경쟁합니다.

이 경쟁은 어떠한 가요? 높은 확률로 승리할 수 있을까요? 대다수 일반인이 경쟁력이 있다고 생각하시나요? 비대칭적인, 기울어진 시장이라고 생각하지는 않으시나요?

물론 모든 경우를 일반화할 수는 없지만, 전 일반인이 이기기 어려운 경쟁이라고 생각합니다. 비대칭적인 전력. 특히, 가장 중요한 정보력의 격차가 큽니다. 그들은 투자에 결정적인 핵심 정보를 일반인보다 더 빠르고 신속하게 소비합니다. 그리고 난 뒤 언론, 뉴스, 기사 등을 통해 일반인에게 정보가 전파됩니다. 증권사의 리포트, 증권사 방송, 증권사 애널리스트의 분석을 보고 투자를 한다면 해당 정보는 이미 그들에 의해 소비된 뒤 나에게 들어온 정보입니다. 그들은 오히려 이러한 점을 역이용할 수도 있습니다.

입장을 바꿔서 생각해 보십시오.

당신은 기관 투자자입니다. 투자에 결정적인 핵심 정보를 알게 되었습니다. 해당 정보에 따른 특정 자산은 가격이 오르게 될 확률이 매우 높습니다. 그렇다면 당신은 먼저 해당 정보를 이용하여 매매를 한 뒤, 해당 정보를 일반인들에게 전파하지 않을까요? 호재와 악재 모두 마찬가지겠지요. 모든 투자주체는 합리적 의사결정을 합니다. 이윤 극대화를 추구하죠. 그게 자본주의입니다.

잘못된 것이라 생각하시나요. 저 또한 이러한 상황이 불합리하다 생각한 적이 많습니다. 우린 자본주의 사회에서 살고 있습니다. 더 잘 살기 위해, 더 행복하기 위해 노력(경쟁) 하고 있습니다.

주식 투자에서 승리하기 위해서는 개인은 특출한 능력을 갖추고 있어야 합니다. 실력, 남다른 감각. 또는 지속되는 행운. 당신이 앞선 능력을 갖추지 못했다면 장기적으로 투자한 자산을 잃을 확률이 더 높습니다. 시간이 지나면 지날수록 더욱더 경쟁에서 패배할 확률은 높아집니다. 카지노와 비슷하죠.

그렇다면 부동산은 어떨까요? 부동산 투자 시장 또한 다양한 참가자가 있습니다. 해당 분야에서도 고수, 중수, 하수가 있습니다. 일반 개인뿐만 아니라 전문투자자, 외국인 등 다양한 주체가 있죠.

하지만, 주식보다 상대적으로 개개인의 영향력이 큰 시장입니다. 매매의 당사자가 특정됩니다. 이것은 매우 큰 차이점입니다. 주식 거래소에서 불특정 다수의 자본력에 의해 가격이 움직이는 것과 크게 대조됩니다.

시장(물건)에 따라 투자 참여자가 한정됩니다. 이것은 부동산 시장의 특수성입니다. 주식 시장과 비교되는 국지적 특성입니다. 내가 만약 특정 아파트를 매매한다면, 해당 거래의 상대방은 나와 같은 일반인일 확률이 높습니다. 그리고 해당 가격은 실거래 가격으로 시장에 공표될 것입니다. 거래가 비 표준화되어 있죠.

부동산 시장의 이러한 특성들은 일반 개인에게 강력한 경쟁력을 부여합니다.

주식 시장과 달리 국지적, 비 표준화된 시장에서 개인은 우리와 같은 일반인보다 조금만 더 경쟁력을 갖춘다면 경쟁에서 승리할 수 있습니다. 그렇기 때문에 주식보다 부동산 시장에서 돈을 번 개인이 많다고 생각합니다.

이것만이 전부는 아닙니다. 낮은 유동성으로 인한 투자의 장기성, 높은 레버리지 사용 가능 등 다양한 요소들이 개인의 부동산 투자를 성공으로 이끕니다. 더구나 최근 수차례 단행된 세법 개정은 법인의 부동산 투자를 더욱더 어렵게 만들었죠.