전세 보증금은 절대 안전자산이 아니다!

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오늘 재토크에서는 모으고,불리고,지키기 중 지키기에 해당하는 임대보증금을 지키는  방법에 대하여 이야기드립니다.

대다수의 사람들은 전세 보증금을 100%안전자산으로 착각하곤  합니다. 왕왕 역전세난이 발생하는 시기에 강제 경매로 인한 세입자 피해 사건이 발생하고 있습니다만, 경험하지 않은 세입자 분들은 전세  보증금을 나중에 집주인이 확실히 돌려주는 안전자산으로 오해하고 있습니다.

하지만, 전세 보증금은 세입자 입장에서는 절대로 안전자산이 아니며, 특히 올해 이후부터는 전세로 거주하는 독자분들은 만약의  상황에 대한 대비를 하실 필요가 있습니다. 

(본 글은  2018년  3월 14일에 작성되었으며, 2019년 10월 8일 재편집한   글입니다.)

ㅇ 전세 보증금은 안전자산이 아니다 : 뒷 세입자가 계약하면 돈을  돌려받는다?

장기적으로는 부동산이 꾸준히 상승하는 가운데 전세든 월세든 임대보증금도 꾸준히 상승  해 왔다보니, 보증금은 뒷 세입자가 계약되면 돌려받을 수 있는 안전자산으로 인식되어져 왔습니다.

하지만 실제 임대 계약기간이 끝나더라도,  임대 시장 상황이 안좋아지면  뒤 세입자가 들어와야하니 기다리라는 집주인의 요구를 원치 않지만 들어주어야하는  상황이 발생하기도 합니다.

이 자체만으로도 임대 보증금은 안전자산이 아니라는 증거입니다.

(참고로, 국가 혹은 회사채가 단 하루라도 늦게  만기일에 원금을 상환하지 않을 경우 부도로 간주한다는 점을 생각 해 보실 필요가  있습니다.) 

특히 세입자 입장에서는 내가 원하는 시기에 현금으로 찾지 못할 수 있고, 심각한 경우 집이 경매로 넘어갈 경우 전세 보증금에  심각한 훼손이 발생할 수도 있습니다. 최근 5년 정도는 부동산 시장이 상승세였고, 전세 가격이 급등하여 이런 현상이 수년 사이에는 보기  힘들었습니다만, 지역에 따라 역전세난 조짐이 관찰되어지고  있습니다.

작년 초 필자의 지인의 전세집을 구하는데 함께 동행한 적이  있습니다.

서울에 준 핵심지역에 역세권인 모 아파트를 방문하였을 때, 어떤 집은  이미 전세집이 비어있는 경우도 있었고 혹은 어떤 집은 전세가 빠지지 않아 현재  살고 있는 세입자가 집주인에게 내용증명을 보내면서 법적 분쟁을 준비하는 곳도  있었을 정도입니다.

지난 2010년대 초반만하더라도 역전세난이 지역별로 발생하여, 마음 고생 많이 했던 가정이 은근히  많았고, 전세보증금 관련한 분쟁 뉴스들이 2008년~2012년 사이에 자주 등장하곤 하였습니다.

ㅇ 전세 구할 때 : 전세가율 90%넘어가는 곳은 철저히  경계하시라.

[전세가율 90%가 넘는 주택은 경계심을 가질 필요가 있다, 자료참조 :  호갱노노] 

작년 통탄에서 특정인이 보유한 깡통전세 매물 10여개가 한번에 경매로 쏟아졌다는  뉴스가 보도되었습니다. 혹은 최근 빌라촌에서는 젊은세입자들의 전세보증금을 떼어먹는 사건들이 연이어 터져 사회적 문제로 비화되고 있습니다.이러한  현상에 대해서 의견이 분분하지만 확실한 것은 한가지 있습니다.

"그 곳 세입자들은 마음  졸이며 하루 하루를 살고 있을 것이란  점"입니다.

부동산 시장이 호황일 때는 경매가가 시장 가격과 거의 비슷하게 낙찰되지만 부동산  시장이 조금이라도 침체될 경우 물건에 따라서는 유찰될 수 있습니다. 유찰되게  되면 경매가는 한단계 낮추어서 진행되기에 세입자가 아무리 확정일자를 받고 1순위라 하더라도 전세 보증금 중 일부가 리스크 상태에 빠질 수  있습니다.

지금까지는 전세금 상승과 집값 상승 분위기 속에 최근 수년간 사람들은 전세가율이 높은  전세집에도 울며 겨자먹기로 계약서를 썼지만 이제부터는 철저히 경계심을 가질 필요가 있습니다.

과연 이 동네가 집값이 떨어지지 않을까? 차후 2년 뒤에 전세가 잘  나갈 수 있을까? 등을 염두 해 두실 필요가 있습니다.

부동산 시장이 상승할 때는 좋지만 빠지기 시작하면 정말 골치 아플 수 있습니다. 특히  전세입자가 있는 물건의 경우는 집주인이 거주하는 아파트에 비해서 매매가 잘 안되다보니 전세가율이 너무 높은 아파트 단지의 경우는 조심하실 필요가  있습니다.

전세가율이 높으면 조금만 집값이 하락하여도 자신이 계약한 전세금 보장이 안될 수  있습니다.

지금은 크게 줄었습니다만 은근히 전세가율이 90%에 이르는 지역이 서울에서도 여러군데 관찰되어집니다.

ㅇ 집주인이 집이 아주 많다며 안심하라고 자랑할 경우 : 갭투자  리스크를 경계하시라.

부동산 시장이 좋을 때는 상관없습니다만, 부동산 침체기에는 갭투자자에게는 전세  재계약시기 때마다 살얼음을 걷는 상황이 발생합니다. 부동산 시장이 일시적으로라도 침체기에 접어들었을 때 내가 거주한 전세집이 빠져야하는데  집주인이 집을 여러채 보유하고 있는 것이 모두 갭투자로 구입할 것이라면, 여러분의 전세보증금은 보장 될 수 없습니다.

전세집을 알아볼 때, 집주인이 집이 아주 많은 부자라는 뉘앙스를 듣게 된다면, 오히려  경계심을 가지실 필요가 있습니다. 알곡처럼 집부자인 경우도 있겠습니다만, 갭투자로 집을 대량으로 보유한 집주인의 경우, 자칫 최근 동탄에서 벌어진 상황처럼 집주인 한명이 보유한 집이 대량으로 경매물건으로 들어갈 수도  있습니다.

[전세금 하락으로 인해 갭투자 경매물건에 관한 뉴스도 등장, 뉴스참조 : 다음  뉴스]

ㅇ 전세 보증보험을 적극적으로  활용하라!

2018년 2월부터 달라진  제도 중에 전세 보증보험을 집주인 동의없이 가입할 수 있게 되었습니다.

전세금이 폭등하던 2년여 전에는 이런 제도가 있어도 감!히! 집주인께 세입자가 동의를 요구할 수 없었지요. 하지만 2월부터는 집주인 동의없이도 보증보험을 가입할  수 있게 되었습니다.

관련 자료들을 보다보니, 경매물건으로 집이 넘어가는 리스크 뿐만 아니라 집주인이 계약 만료일에 보증금을 돌려주지 않는 리스크까지 보장하는 것으로  나와있더군요.

물론 비용은 들어갑니다.

하지만, 2년 뒤 만약 전세금이 지금보다 하락한다면? 혹시 5년 장기 부동산  상승장이었는데 이후에 그 추세가 꺽인다면? 전세보증금은 보장받기 어려울 것입니다. 절대적으로 큰돈은 아니더라도 전세 보증보험을 활용한다면  임대보증금을 보호하면서 계약 만료 시점에 보증금을 회수하지 못하는 타임리스크  또한 회피할 수 있을 것입니다.

ㅇ 마지막으로 재토크에서 갑자기 임대 보증금에 대한 주제를 꺼낸  이유...

필자는 주식 그리고  금융상품을 중심으로 경제와 금융시장을 토대로 투자와 재테크 이야기를 주로 하여왔다보니, 독자님들께 오늘 글은 약간 생소하게 느껴지실 수  있습니다. 이렇게 전세 보증금 이야기를 꺼낸 이유는 중요한 부동산 시장의 변화 조짐이 감지되어지고 있기 때문입니다.

주식이나 금융상품 쪽만 보니 부동산을 부정적으로 생각하는 것이 아니냐?라고 되물으실 수 있습니다만, 필자는 부동산 시장에 대해서는  중립적인 입장에서 시장 상황에 따라 보고 있습니다. 

다만 5년~6년 전과는 지금 분위기가 확실히 달라지고 있다는 점을 꼭 이야기드리고  싶습니다.

정기 오프라인세미나에서 종종 이야기드리곤 합니다만, 5년 전에 필자는 주변 지인들에게  집을 구입할 계획이라면 빨리 매입하라고 하였었습니다. 그 시기 초저금리에 어느 순간부터는 부동산 시장 전체적으로 급매물이 갑자기 사라졌을 정도로  그 이전 역전세난이 발생하였던 분위기와는 다른 분위기가 관찰되어지고 있었기 때문입니다. 하지만 그 시기 주택을 매입한 이는 한두명에  불과하였습니다. 오히려 지인 중에 몇몇 분은 "내가 사는 집주인은 착해서 전세금 안올려"라는 당혹스러운 대답을 필자에게 하기도 하였습니다.  

결국 그 후 서울  및 핵심 지역 집값은 크게 올랐지요. 

하지만 최근 분위기는 서서히 바뀌고 있습니다. 물론 핵심지역은 아직도 가즈아 분위기가  남아있습니다만, 확실한 것은 전세시장이 이전과 달라진 분위기가 나타나고 있습니다. 2014~2016년 사이 대량으로  분양했던 아파트들이 입주를 시작하면서부터 말입니다.

2012~16년 사이는 전국 아파트 입주 물량니 20만가국 수준이었습니다만,  2017년 37만가구로 늘어났고 2018년에는 43만여 가구가 입주한다는  통계(참고 : 부동산 114)는 많은 것을 생각하게 하는  대목입니다.

물론 차후에  부동산과 아파트 가격이 더 오를 수도 있겠지만 확실한 건 향후  2~3년 사이 역전세난이 지역별로 노골적으로  발생하며 임대보증금의 안전이 위협받는 상황이 발생할 수 있습니다. 

만약 이러한 상황이 발생하였을 때에 대한 대비 전세입자 입장에서는 하고 계신지요?  혹은 갭투자를 하는 집주인 입장에서 만약의 상황에 대한 대비를 하고 계신지요?

이는 재테크에 있어서 지키기 위한 중요한 대비책일 것입니다.

저의 글의 독자님들 중 현재 세입자인 독자분들을 위해 오늘 글을 남깁니다.

2019년 10월 8일 화요일  

lovefund이성수  (유니인베스트먼트 대표, CIIA  charterHolder)

[ lovefund이성수는  누구일까요?  ]

(본  글은  2018년 3월 14일에 작성되었으며, 2019년 10월 8일 재편집한   글입니다.)