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by 미니멀재테크 호호양 Feb 04. 2020

‘부린이’를 위한 부동산 공부 방법

기준금리가 낮아지면서 저축만으로 경제적 자유는커녕 노후대비도 쉽지 않은 게 현실이다. 그래서 종잣돈을 모았다면 투자 단계로 넘어가야 한다. 투자는 대표적으로 부동산, 주식, 금융상품 이렇게 세 가지로 구분할 수 있다. 이외에도 다양한 투자가 있지만 나는 그중에서도 부동산 투자 공부에 집중했다. 그 이유는 공부시간이 적게 들고 정보가 투명하게 공개되어 있다는 점이 마음에 들어서이다. 게다가 내 집 마련을 이용한 부동산 투자는 위험성도 매우 낮다. 감당할 수 없는 대출을 받은 것이 아니라면 하락기에도 내 집에 눌러앉아 살면 그만이기 때문이다.

단언컨대 종잣돈 모은 후에 시작하는 부동산 공부는 늦었다. 부동산 흐름과 시장을 보는 눈은 하루아침에 만들어지는 것이 아니기 때문에 종잣돈을 모으면서 부동산 공부를 해두어야 한다. 그래서 부동산 1도 모르는 ‘부린이’들을 위해 누구나 따라 할 수 있는 부동산 공부방법을 소개하려고 한다.

첫 번째!! 부동산 어플부터 깔아라!!

부동산 공부를 시작하고 싶다면 가장 먼저 부동산 어플을 깔아서 핸드폰 메인 화면에 둬야 한다. 그리고 새로운 지역에 갈 때마다 수시로 부동산 어플을 켜서 동네 시세를 확인하는 습관을 가지는 게 좋다. 나는 결혼 전부터 부동산에 관심이 많아 남자 친구(지금 남편)가 운전하는 차 보조석에 앉아 목적지에 도착할 때까지 주변시세를 확인하는 습관이 있었다. 나중엔 옆에서 부동산 어플을 안 보고 있으면 남편이 신기해할 정도였다. 이 습관으로 (뼛속까지 경기도민이었던) 나는 1년 만에 서울 지도를 외웠다. 달달 외운 것이 아니라 알아서 외워진 것이다. 게다가 서울 대부분 지역 시세는 얼추 다 맞추는 정도에 이르렀다. 이처럼 부동산 어플을 수시로 보다 보면 지리를 알게 되고 지리를 알면 입지가 보인다.

지도를 뚫어지게 보다 보니 서울이 분지라는 사실도 알게 되었다. 고등학교 한국지리 시간에 우리나라 대표적인 분지는 대구라고만 배웠는데 지도를 보다 보니 북한산, 도봉산, 청계산, 관악산 등으로 둘러싸여 있는 서울은 명백히 분지였다. 분지라는 사실을 발견하고 나니 서울의 가치가 달라 보였다. 강남과 강북의 가치도 지도에 답이 있다. 지도를 축소해 땅 모양만 봐도 그지역의 가치가 보일 것이다.

부동산 어플을 깔고 수시로 지도를 보며 왜 지역별로 시세 차이가 나는지 스스로 답을 찾아보는 것이 부동산 공부의 시작이다.

두 번째 내가 사는 동네만큼은 파헤쳐라!

어플을 깔았다면 내 동네 시세부터 확실히 익혀라. 아파트에 산다면 처음엔 내가 살고 있는 아파트의 평형대별 시세와 이전 10년 실거래가를 파악하는 것이 좋다. 그다음은 옆 단지, 또 그 옆 단지 계속 늘려가면서 시세 파악을 한다. 이렇게 내 동네 시세부터 파악하라는 이유는 내가 살고 있는 동네이기 때문에 단지별로 길만 건너도 시세 차이가 나는 이유를 쉽게 알 수 있기 때문이다. 내동네부터 시세 차이가 나는 이유를 알아야 다른 동네를 방문했을 때 입지 차이가 눈에 들어온다. 처음이라 시세 차이가 나는 이유를 모르겠다면 부동산 카페에 올라오는 지역분석 자료를 보면 된다. 각종 부동산 카페에 들어가면 부동산 초보들이 공부를 위해 직접 꼼꼼하게 작성한 지역분석 자료가 넘쳐난다. 이런 자료를 보면 같은 초보라 공감도 되고 부동산 공부 방법도 익힐 수 있어 큰 도움이 될 것이다.

세 번째 돈이 없어도 지금 당장 매매하고 싶은 단지를 골라라 (모의투자+?????)

‘돈이 있다면’을 가정해서 매매하고 싶은 단지를 몇 군데 골라두고 수시로 시세를 살펴는 모의투자를 하는 것이 좋다. 원하는 단지 여러 개의 현재 시세를 기록해두고 1-2년 지난 후 시세를 파악해서 어떤 단지에 투자했을 때 가장 큰 수익률을 얻었을지 기록하는 과정은 돈 없이 할 수 있는 경험이 된다. 때문에 부동산 투자 내공을 길러줄 것이다. 또 부동산 모의투자를 추천하는 이유는 ‘나 자신을 알라’는 의미이다.

매매하고 싶은 단지를 발견하면 누구나 그에 맞는 로드맵을 그려보기 마련이다. 예를 들어가고 싶은 대학이 있으면 내가 지금부터 각 과목별 성적을 얼마나 올려야 하며 그렇게 성적을 올리려면 얼마나 많은 공부시간이 필요한지 점검해 보는 것처럼 말이다.

집을 매매하기 위해서 현금이 얼마가 필요하고 대출이 얼마가 필요할지

그만큼 현금을 모으려면 월급의 얼마씩을 모아야 하고 얼마만큼의 시간이 걸릴지

지금 연봉으로 대출은 얼마가 나오는지

얼마만큼의 대출을 감당할 수 있는지

등을 알아가는 과정은 정말 중요하다. 집을 매매하기 위해 열심히 돈을 모아야겠다는 동기부여가 될 수도 있고 대출을 통해 마련할 수 있는 최대 투자금이 얼마인지도 파악하는 과정이기 때문이다.

<부동산 공부에 도움되는 카페>
1. 부동산 스터디
https://cafe.naver.com/jaegebal
2. 월급쟁이 부자들
https://cafe.naver.com/wecando7

<부동산 공부에 도움되는 블로그>
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