아파트를 구매하는 2가지 방법 :
갭투자와 보금자리론
- 규제로 힘들지만, 방법은 있다.
힘든 하루를 보내고 마음 편히 쉴 수 있는 나만의 공간, 부동산.
사랑하는 가족과 함께 하는 공간이자, 회사에서 지친 마음을 달래는 곳.
우리의 인생에 있어 부동산이 차지하는 비중은 무척이나 크다.
하지만 대부분의 직장인들은 금전적 부담으로 지금의 내 소득으로는 힘들다고 생각한다. 마음 속으로, 열심히 근로소득으로 돈을 모아, 부채 없이 사려고 한다.
그런데, 부동산 가격은 언제나 월급쟁이들에게 높은 벽이었다.
물론 2018년 이후로, 지금까지 서울의 부동산은 급등을 거듭하였지만,
그렇다고 그 전에는 평범한 직장인이 월급만으로 아파트를 살 수 있었을까?
아니다.
부동산 가격은 언제나 내가 가진 돈보다 항상 비쌌다.
10년 전, 20대 중반 첫 월급은 300만원 + @ 이었다. 금융권이다보니 당시에도 그렇고 지금와서 돌이켜봐도 상당히 높은 소득이었다.
그리고 서울 아파트는 3억-5억 정도의 수준으로 형성되어 있었고, 이는 내가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 오롯히 10년을 모아도 될까 말까 한 수준이었다.
낙담을 하고 포기를 했다. 그래서 부동산에 대한 관심을 끊고 지난 8년 동안 주식에만 몰두 했었다. 하지만 10년이 흐른 지금, 결국 승리자들은 주식보단 부동산에서 훨씬 많이 나왔다.
주식으로도 높은 수익을 낼 수 있었지만, 부동산이 주식보다 좋은 점은 레버리지와 시간이 흘러감에 따라 자연스럽게 발생하는 인플레이션이었다.
지금은 규제로 인해, 주택담보대출비율(LTV)가 40% 밖에 안되지만, 불과 몇 년 전만해도 70%였다. 이는 5억 집을 매수하기 위해 1억 5천만원만 있으면 된다는 말이다.
30대 부부가 결혼을 하면서 각자 5천만원을 모아서, 1억을 만들고 신용대출로 5천만원만 받으면 5억 아파트를 매수 할 수 있었다는 말이다. 지금은 그런 아파트들이 대부분 10억이 되었다. 불과 3-4년 만에 말이다.
그렇다면 사람들은 왜 집을 사지 않았을까?
가격 하락에 대한 두려움, 그리고 부채에 대한 막연한 두려움 때문이라고 생각한다.
그런데 실거주 할 집 1채를 보유하는데, 가격이 하락이 되는게 무엇이 두려울까?
다주택자가 아니면 전혀 두려울 것이 없다. 그리고 역사적으로 부동산이 떨어진 시점들이 과연 얼마나 되며, 금융위기 시절에도 서울에 있는 아파트들은 불과 20-30% 정도만 하락을 할 뿐이다. 그 후에 금방 회복을 하였다.
나는 내가 실거주 할 집을 매수해서 떨어지는 두려움보다,
가격이 지금보다 더 올라서 영영 살 수 없을 것 같은 두려움이 훨씬 컸다.
또 부채에 대한 두려움도, 본인이 무리하지 않는 선에서 구매를 한다면 별로 두려울 것이 없다.
대한민국이 망하지 않는다면, 시간이 흐를 수록 경제는 성장하고 이에 따른 자연스러운 인플레이션이 발생한다. 즉, 자산의 가치들이 시간이 지날 수록 상승을 한다는 말이다.
많은 사람들이 하는 말이, 30년 동안 빚을 어떻게 갚냐고 한다.
그런데 30년 전에 1억의 가치와, 지금 1억의 가치가 같을까? 전혀 다르다.
시간이 지날 수록, 경제가 발전 할 수록 자산의 가치가 올라가고 이 말은 화폐의 가치가 떨어진다는 말과 같다. 그리고 07년 금융위기 이후로, 유동성을 풀어 경제 성장을 이끌 수 밖에 없었고 이는 이자율의 하락을 통해 가능했다.
이렇게 자산의 가치가 올라가면, 내가 빌린 부채는 자연스럽게 자본의 영역으로 흡수 된다.
이게 바로 시간과 인플레이션이 가진 힘이다.
5억의 집을 매수하면서, 3억의 부채를 가진 사람들은 집 값이 10억으로 오르면서 부채를 갚지 않아도 자동적으로 갚은 셈이 되었다. 갚고도 2억이 남는 상황이다. 30년 동안 부채를 갚을 필요가 없다.
자, 그럼 규제가 생긴 지금은 어떤 방식으로 부동산을 매수 할 수 있을까?
물론 지금 말하는 건 무주택자가 실거주를 위한 1채를 마련하기 위한 방법이다.
1. 갭 투자
매수와 동시에 전세 세입자를 구해, 전세금과 내가 가진 자본금(갭)을 통해 부동산을 매수하는 방법이다. 금액이 넉넉하진 않지만, 미리 아파트를 사두고 전세를 2년 돌린 다음 입주를 하는 방식이다.
지금 당장 부동산을 매수 할 자금은 없지만, 미리 사두고 2년 동안 혹은 4년 동안 열심히 돈을 모아 입주를 하고 싶은 사람들을 위한 방법이다.
그 동안 부동산 가격이 워낙 오르는 바람에, 서울에서 매수가와 전세가 차이인 갭 자체가 급격히 벌어져 있었다. 하지만 작년(2020년)에 임대차법이 나오면서 전세 가격이 폭등을 하였고, 잠시나마 갭이 한 번에 줄어든 시기가 있었다.
서울, 경기도 주변에 찾아보면 1억 - 2억 사이로 역세권 아파트를 매수 할 수 있는 기회가 몇 달 동안 존재했다. 물론 지금은 다시 매수 가격이 오르면서 2억 이상으로 벌어진 상황이다.
결혼을 앞두고 있거나, 신혼부부라면 충분히 해볼만한 방법이다.
그렇게 매수를 해두고, 오피스텔 월세를 살면서 자금을 모으면 된다.
2. 보금자리론
당장 내가 들어가서 살아야될 싱글 혹은 신혼부부들은 보금자리론을 활용하면 된다.
부동산 규제로 서울과 경기도 대부분은 LTV 가 40%로 막혀 있지만, 보금자리론을 사용하면 대출한도 3억원까지 실수요자에 한해, LTV가 최대 70%까지 사용 가능하다.
아래의 조건들이 충족된다면 이용 가능하다.
신청대상 : 무주택자이면서 싱글 혹은 부부
제한 : 싱글 혹은 부부의 경우 합산 연봉 7천만원 이하, 신혼 부부의 경우 8천 5백만원 이하
대상 주택 : 6억원 이하
실수요자 요건 : 부부 합산 7천만원 이하 / 주택가격 5억 이하
사실 싱글 7천의 경우는 다수 존재하지만, 부부 합산 7천 혹은 8천 5백 이하는 빡빡한 조건이다. 30대 부부가 결혼을 하고 각자 4천 5백만원 정도만 벌어도, 보금자리론은 사용 할 수 없다.
대출한도가 3억으로 제한 되므로, 6억 집을 매수한다고 해도 현금 3억이 필요하다. 그래서 추천하는 건, 4-5억 수준의 부동산을 매수하면서 3억은 보금자리론으로 조달하고 2억의 현금으로 매수하는게 적당한 수준이다.
문제는 부동산 가격은 올랐는데, 보금자리론의 대상 주택 가격들은 완화되지 않아 해당 요건에 맞는 아파트를 찾기가 점점 더 힘들어졌다. 그래도 아직 서울 외곽 지역 및 경기도권들을 살펴보면, 여전히 4-5억대 아파트들을 찾을 수 있다.
보금자리론 알아보기 : https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do
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