신재생에너지 사업개발 실무 이야기(1)
신재생 발전소를 확보하라!
“시작”
때는 2016년,
젠틀하고 능력 있는 한 사업가와 전국의 저수지를 돌아다녔다.
우리의 계획은 농어촌공사가 관리하는 저수지를 임차해 수상태양광 발전사업을 하는 것이었다. 지금은 태양광이 많이 알려져 있지만 당시만 해도 담당 공무원들도 태양광에 대해서 잘 모르는 경우가 많았다. 그래서 우리는 관련 기관과 수차례 미팅을 통해 사업 제안을 했고, 반대하는 주민들의 민원을 해결하기 위해 열심히 뛰어다녔다.
우여곡절 끝에 수상태양광 발전사업 용도로 저수지 수면을 임대 받아 인허가를 완료하고 당시로서는 꽤나 큰 규모였던 용량 2.5MW, 총사업비 약 50억 원 규모의 PF(Project Financing) 딜을 무사히 완료할 수 있었다.
고성 하이저수지 수상태양광 발전소그 당시에는 내가 하고 있는 일이 ‘사업개발’이라는 것도 모르고 했던 것 같다. 많이 힘들었지만 그만큼 소중한 자산이 된 프로젝트였다. 이 경험을 바탕으로 현재는 SE)사업개발팀에서 신재생에너지 프로젝트들을 개발하고 있다. 최근 신재생에너지 발전사업이 대내외적으로 화두인데, 담당 실무자로서 “신재생에너지 사업개발”에 대해 간략히 소개해보고자 한다.
“’사업개발’이란?”
신재생에너지 분야에서 사업개발이라고 하면 발전소 건설을 위한 토지, 인허가, 자금을 확보하고 계약 등 제반 업무 수행을 통해 PF, 건설, 운영 등 사업을 완성해가는 작업을 의미한다. 사업 특성상 이해관계자가 많고 복잡하며, 인허가 절차로 인해서 준공까지 짧게는 1~2년, 길게는 5~7년 이상이 소요된다.
“태양광 사업개발 프로세스”
신재생에너지 중에서도 태양광을 예로 사업개발 프로세스를 설명해보고자 한다. 사업개발에 있어 형식과 방법이 정해져 있지는 않지만 일반적으로 실무에서는 아래와 같이 진행된다.
태양광 사업개발 프로세스| 사업 정보 파악 및 계획 수립 |
태양광 사업개발에서 가장 먼저 하게 되는 일은 사업에 대한 정보 파악 및 계획을 수립하는 것이다. 직접 후보지를 물색하여 토지주와 접촉하거나, 지역 개발사나 중개사 및 업계 네트워크를 활용하여 사업 정보를 파악하고 예상 사업 용량, 투자비, 사업 구도, 사업 추진 일정 등의 기본적인 사업 계획을 수립한다.
이때 중요한 건 속도다. 사업 기회가 있는데 검토가 늦어지거나 의사결정을 우물쭈물하게 되면 배는 떠나고 만다. 혹자는 안되는 이유에 대해서만 말한다. 사실 안되는 이유라면 사업을 가장 잘 알고 있는 개발 담당자는 하루 종일도 말할 수 있다. 그러나 사업개발은 본래 불확실성과 리스크를 안고 있고, 이를 해결해 나가야 한다. 똑똑하고 싶은 비관론자보다 우직한 낙관론자가 끝내 승리하는 게임인 것이다. 물론 애당초 말도 안 되는 프로젝트는 이 단계에서 걸러낸다.
| 사업 구조화(Partnering) |
사업 정보를 파악하고 계획을 수립했으면 이후 단계는 사업 구조화(Partnering) 단계이다. 이 단계에서는 화이트보드에 사업 구도를 그려가며 각 이해당사자의 역할과 권리를 정의하고, 사업 추진을 위한 협약 체결 등을 논의하는 단계이다.
대표적인 Player는 우선 특수목적법인(SPC)에 지분을 투자하는 사업주가 있으며, 부지 확보와 인허가를 위한 대관/대민업무를 주도적으로 수행하는 개발사가 있다. 경우에 따라 사업주와 개발사는 동일인이 될 수도 있다. 그리고 공사를 수행하는 EPC 회사와 준공 후 발전소의 관리 운영을 담당하는 O&M 회사가 있다. PF 대출을 해주는 금융기관(대주단)과 전력을 구매하는 전력회사도 중요한 파트너다. 또한 검토해야 하는 부분이 많고 전문적인 영역이기에 금융 자문, 기술 자문, 법률 자문사를 따로 두는 것이 보통이다. 이외에도 발전소 건설지역의 주민, 지자체, 정부 등도 빠질 수 없는 Player다.
사업 구도결국 사업개발 성공의 핵심은 이러한 Player들의 이해관계를 얼마나 성공적으로 조율해서 사업을 끌고 가느냐에 달려있다.
사업 구조화는 체스게임과 같다.
| 사업 추진권 확보 |
사업 구조화 이후에는 사업 추진 권리 확보를 위해 LOI, MOU, JDA 등을 체결하여 공동 개발사, 투자사, 지자체 등과의 협력 관계를 구축한다. 일반적으로 위 협약 등의 체결이 사업 추진에 대한 권리 및 지속 추진 여부를 보장하지는 않지만, 사업 추진에 대한 공식적인 신호탄이 되는 셈이므로 체결하고 가는 것이 보통이다.
영암 염해부지 태양광발전사업 사업협력 협약 체결식| F/S 수행 |
사업 구도를 짜고 협약을 체결했으면 F/S를 수행하게 된다. F/S는 Feasibility Study의 약자로 타당성조사를 의미한다. 즉, 이 사업이 ‘되는’ 사업인지를 보다 면밀하게 조사하고 판단하는 과정이다. 크게 기술적 타당성, 재무적 타당성, 법률적 타당성을 따지게 된다. 앞서 사업정보 파악 단계에서 중요한 것이 속도였다면 F/S는 정확성이다.
기술적 타당성 조사
기술적으로 사업이 가능한지를 분석하고, 최적의 건설∙운영 계획을 수립하기 위한 발판이다. 부지 상태, 설계, 자재, 공법, 투자금 등에 따라 편차가 있어 전문 설계사의 컨설팅이 요구되기도 한다.이 단계에서 주로 검토하는 사항은 아래와 같다.
기술적 타당성 조사기술적 타당성 조사에 있어 현장조사는 필수이다. 위성지도로 보았을 때나 프로그램으로 시뮬레이션 해보면 사업 부지의 상태가 정말 좋아 보였는데 막상 현장에 가보면 그렇지 않은 경우가 부지기수다. 예를 들어, 진입로의 폭이 너무 좁아 공사차량의 통행이 불가능하거나 지형에 암반이 있어 발파가 필요해 토목공사 비용이 높아져 사업성이 떨어질 수도 있다. 사업 부지에 묘지가 있거나 다른 시설물이 들어와 있는 경우도 있다. 수상태양광의 경우 배가 지나다니는 항로도 고려해야 하며, 양식장이 있을 수도 있다. 또한 태양광 본 단지 부지 뿐만 아니라 송전선로가 지나가는 길까지 고려해야 한다. 물론 이외에도 많은 변수들이 있다.
결국 모든 답은 현장에 있으므로 디벨로퍼라면 현장과 친해져야 할 것이다.
재무적 타당성 조사
프로젝트의 미래 수익과 비용을 예측하고 현금흐름 및 예상 수익률 분석을 통해 투자 의사결정에 활용하는 단계이다. 사업에 필요한 총 투자비 및 연도별 자금 소요액의 산정과 조달 가능성, 상환 위험 등을 분석한다. 발전시간, 매전 단가, PF 이자율, 각종 비용 등 주요 Factor에 따라 수익률이 변동되므로 민감도 분석을 꼼꼼히 수행해야 한다.
재무적 타당성 조사재무적 타당성 조사에서 특히 중요한 것은 엑셀을 이용한 재무모델 작성 및 활용 능력이다.
주요 Factor들을 엑셀에 입력하고 매크로를 활용해 재무제표와 IRR 등의 수익성, DSCR 등을 산정
한다. 처음에는 재무모델의 엑셀 수식이 복잡하게 느껴지지만 익숙해질 필요가 있다.
결국 사업은 숫자 놀음이고 이익이 있어야 의미가 있으므로 재무모델은 정말 중요하다. 특히나 PF 대출을 위해 금융기관들과 미팅을 많이 하는데 재무모델과 금융용어, 금융 조건에 숨겨져 있는 함의를 잘 알지 못하면 협의가 진행이 되지 않거나 손해를 보는 딜을 하게 될 것이다.
재무모델 – 총괄표
재무모델 – 추정현금흐름(Q)법률적 타당성 조사
지자체 조례 및 각종 법률상 발전사업 인허가가 가능한지, 투자 및 향후 수익을 회수하는 절차에 차질이 없는지를 검토한다.
최근 지자체들의 태양광 이격 거리 규제로 인해 태양광 발전사업을 할 만한 부지를 찾는 것이 쉽지 않다. 하지만 조례나 상위법에 이를 타개할 조항들도 있기 때문에 이를 잘 활용하는 것이 포인트다.
예를 들어 대부분의 지자체가 민가로부터 00m 이내, 도로로부터 00m 이내에 태양광발전소가 입지할 수 없다고 규제하고 있으나, 공익 목적 혹은 지역여건이나 사업 특성상 특별한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 도시/군계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위 허가를 할 수 있다는 예외 조항을 열어 둔다. 결국 지자체와 지역 주민, 정부의 구미가 당길 만한 사업을 만들어서 제안을 해야 하는 것이다.
아래는 법률적 타당성 조사 시 검토하는 주요 법규이다. 「국토의 개발 및 이용에 관한 법률」상 개발행위허가에 문제가 없는지, 「환경영향평가법」에 저촉되지 않는지 등 다방면으로 살펴보아야 한다.
법률적 타당성 조사이렇게 F/S까지 마치고 타당성이 있다고 판단되어 사업을 추진하기로 의사결정을 하게 되면 이후에는 본격적으로 부지를 확보해야 하고 이에 따른 투자금이 집행된다. 지금까지가 사업 추진에 대한 검토 및 의사결정을 하는 단계였다면 이제부터는 본격적으로 자금이 집행되는 사업 개발의 시작이다.
부지 확보부터는 2부에서 다루도록 하겠다. 2부에서는 부지확보와 인허가 취득, EPC/O&M/PF 계약 체결, 상업운전 및 EXIT에 대한 내용으로 이어질 예정이다.
읽어 주셔서 감사합니다.
