동원개발

재무제표의 비밀(10)

“재무제표만 보고 주식투자하지 마라”

Intro | 재무제표처럼 되지 않는다

벤치 맨 (bench man) : 벤치에 앉아 기다리는, 주전 선수가 아닌 후보 선수를 일컫습니다. 농구에서는 후보 중에 가장 기량이 뛰어난 선수를 제6의 맴버라고 식스맨이라 칭하기도 합니다. 기량이 뛰어나 언제든지 경기에 투입할 수 있기에 감독은 늘 벤치에서조차 몸을 달구라고 하죠. 하지만 번번히 실전에 나가 ‘죽’ 쓰는 기대 이하 유망주로 탄로나는 경우도 있습니다.

저는 동원개발을 볼 때마다 이 회사가 건설사 주식종목 중에 식스맨인가? 이름뿐인 유망주인가? 헷갈립니다. 2015년 주식 ‘액면분할’ 진행할 때, 기대감을 많이 주었던 회사입니다. 재무제표 상으로는 높은 이익률과 재무건전성을 갖추고 있었기 때문입니다. 주가가 낮은 것은 유통물량이 적어서 그랬다는~~ 그래서 액분까지 했으나, 시장의 반응은 냉담했습니다.

Body | 지난 4년 누적 영업이익 5,513억 원

주식회사 동원개발(이하 '당사')은 건설업 및 주택공급 업을 주 사업 목적으로 하여 1978년 3월 31일에 설립되었습니다. 당사는 부산광역시 수영구 수영로 754에 위치하고 있으며, 1994년 12월 29일에 주식을 한국거래소가 개설한 코스닥시장에 상장하였습니다. 최대주주는 ㈜동원주택으로 32.51%의 지분을 갖고 있습니다.

동원개발을 처음 본 게 아닙니다. 2015년 말쯤에도 동원개발 주가와 재무제표를 비교해 본 적이 있습니다. 2015년에 보았던 재무제표로(FY2014)도 자산 4,334억 원에 매출액 3,400여억 원, 영업이익 771억 원을 기록했던 회사입니다. 당시 건설사들이 힘들어 했던 미청구공사도 적었고, 부산이 모태이지만 용인시의 600억 원짜리 수주를 따는 등 나름 실력을 보여주던 회사였습니다. 

지금은 어떻게 변했을까요? 그 뒤로 2015~2019년 3분기까지 재무제표를 살펴 봅니다. 2018년 말 기준으로 자산총계는 8,776억 원, 부채비율 25%. 자산항목 중에 재고자산이 1,721억 원 잡혀있습니다. 이게 모두 미분양 물량이라고 해도 부채가 거의 없는 편이라 문제될 사항은 아니라고 보입니다.

특히나 손익 부분에 있어 매출액 6,078억 원이고, 영업이익 1,600억 원. 더욱이 지난 4년간 5,513억 원을 벌었습니다. 당기순이익으로 치면 4100억 원. 기말의 현금성자산이 3,485억 원이 잡혀 있는 게 당연합니다. 현금이 많아서 최근 한진칼의 지분을 획득한 반도건설이 갑자기 떠오르는데, 저는 최근 몇 년간 건설사가 힘들 줄 알았습니다. 아닌 가봐요. 특히 지방에서 수도권으로 진출해 나가는 건설사는 호황이었던 것 같습니다. 다만! 동원개발이 지난해인 2019년 결산을 마무리 지어봐야 알겠지만(발표한 걸 봐야 알겠지만), 2017~2018년 만큼의 이익을 내지는 못할 것으로 전망됩니다. 3분기까지 숫자를 보면 매출액뿐만 아니라 영업이익 등 2018년에 비해 하락할 조짐입니다. 게다가 주식시장의 반응은 미래를 좀더 반영했는지, 지난해 11월부터 주가는 하락세 입니다. 물론 배당 때문에 연말에 ‘반짝’ 오르기는 했습니다. 

회사는 2019년 12월 말, 2020년 1월 초에 단일판매∙공급계약체결 ‘정정공시’를 여러 개 내놓았습니다. 계약금액이 변경되거나, 계약기간이 바뀌는 것들인데, 2019년 속했던 것을 2020년으로 옮기거나 늘리는 공시입니다. 2019년보다 2020년이 더 실적이 안 좋으니, 옮기는 건지 아니면 어차피 2019년 목표 맞추기 힘든데~ 2020년으로 이연해 두는 건지…. 속사정을 알고 싶습니다. 하나 확실한 건 정정공시까지 해가면서 조정한다는 거죠.

Outro | 아무리 그래도 이해가 안됩니다

지난해(2019년) 실적이 하락했음에도 불구하고, 자산가치 8,776억 원인 회사가 시가총액 3,600여억 원으로 평가 받는 이유는 뭘까요? 기말의 현금이 3,485억 원이나 있습니다. 지금 마음만 먹으면 현금으로 유통주식을 다 살 수도 있습니다. 

꼭 이유를 꼽아 보자면, 근거는 희박하지만 몇 가지 거론해 봅니다. 

첫째, 지배구조가 이상해서 그렇다. : 대표이사 장만복은 대주주의 아버지입니다. 실제로 동원개발의 개인 대주주는 장호익 16.25%이고요. 동원개발의 32% 지분을 가진 법인주주 동원주택은 100% 장창익이 지분을 갖고 있습니다. 지배구조가 불안정해 불투명하다. → 주가가 신뢰할 수 없다. 글세요?? 

둘째, 배당 잘 주는 회사로만 인식되어 있다. 동원개발 기사를 찾아 보면 아주 오래 전 장하성 펀드 한국지배구조펀드(KCGF) 관련 내용이 나옵니다. 이후로 동원개발은 주주친화적 즉 연말에 현금배당을 잘하는 기업입니다. 2018년에도 184원 했으니 주가 대비 4% 정도의 현금배당율을 보이는 회사입니다. 흠… 그게 오히려 고정관념을 만들었는지 연말에만 사는 주식이 되었나요?

셋째, 아파트 브랜드로는 동원개발 뭐가 있죠? 요즘 워낙 아파트 이름이 길고 어려운 게 많습니다. 그래도 이제는 알아 주는 브랜드가 많죠. 래미안, 자이, 힐스테이트, 캐슬, 이편한세상 등 근데 동원개발이 짓는 아파트 브랜드는 로얄듀크, 비스타 흠… 잘 알려지지 않긴 했습니다. 하지만 동원개발이 주택사업 즉 아파트뿐만 아니라 토건부문도 꽤나 많이 하는 회사입니다. 즉 사람들에게 알려지는 브랜드 사업이 약해서 일까요?

재무제표를 많이 신뢰하는 저로써는 이 정도의 이유를 찾았습니다만… 여전히 동원개발 주가가 낮은 이유를 잘 모르겠습니다. 여러분은 어떻게 생각하는지요? 

결론적으로 동원개발이 주는 교훈은 한 가지 있습니다. 보통 재무제표 보지 않고 주식투자는 절대 하지 말라고 했습니다. 그 반대도 유효합니다. 

재무제표’만’ 보고 주식투자를 해서도 안됩니다. 

천재 과학자 아이작 뉴턴도 대차게 물렸습니다. 그는 주식투자로 재산을 탕진한 후 “천체의 움직임은 측정할 수 있으나 인간의 광기를 모르겠다”라고 고백했다고 합니다.

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=15386111&memberNo=12466858&vType=VERTICAL 

천재 과학자 아이작 뉴턴도 실패한 주식 투자

※상기 내용은 FY19~14 연결감사보고서 첨부된 재무제표 기준이며, 재무제표에 있는 내용만입니다. 짧은 시간 안에 리뷰한 것이오니 오류가 있을 수 있음을 미리 밝혀둡니다. ^^ 

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글쓴이 소개- 숫자울렁증 재무제표 읽는 남자 저자

 https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=14094377  

숫자 울렁증 32세 이승환 씨는 어떻게 재무제표 읽어주는 남자가 됐을까

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