[투자 일기#7]경매라는 최악의 상황에서도 내 보증금을
최우선변제효력이란 무엇인가?
최우선변제’란 임차한 주택이 경·공매로 넘어갔을 때 임차인(세입자)의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 한 제도
얼마 전 친구가 혼자 독립을 하기 위해 집을 알아보고 있었다. 그런 친구를 돕기 위해 나도 같이 부동산을 둘러보면서 집 보러 다니는 것을 도와주었다. 특히나 서울에서 전셋집을 구한다는 것은 쉽지 않은 일이다. 돈도 많지 않을 뿐만 아니라 빌라, 다세대, 오피스텔 위주로 알아봐야 하기 때문이다.
그러던 와중에 전세보증금에 대한 이야기가 나왔고 저렴한 다세대, 빌라로 전세로 들어가면 혹시나 위험한 상황은 없냐고 하는 친구의 물음에 관련 공부를 하기 시작하였고 소액 임차인을 위한 최우선변제 효력 제도가 있어서 소개해보고자 한다.
임차인의 권리를 무조건 보장하라!
위 표를 보도록 하자 예를 들어 서울에 방을 구한다고 해보자! 기본적으로 소액 임차인의 조건은 보증금은 1억 1천만 원 이하여야 한다. 따라서 무조건 1억 1천이 하로 전세금을 맞춰야 한다는 뜻이다. 1억 5천만 원짜리 원룸을 구한다면 소액임차인 조건에 해당하지 않음으로 4천만 원 정도를 월세로 돌리는 것도 방법 중에 하나이다.
정리하자면 보증금을 최대한 전부 돌려받고 싶다면, 서울에서 3700만 원 이하로 보증금을 맞추고 나머지 금액을 월세로 돌리는 것이 방법일수 있다. 이와 같은 작업을 통해 혹시나 내 집이 경매로 들어가서 골치 아픈 상황이 되더라도 내 보증금은 최우선적으로 변제받을 수 있다.
물론 등기부등본을 보았을 때 권리관계가 많고 위험한 집을 들어가지 말아야 하지만 혹시나 원하는 집이 있을 경우가 있다면 또는 이러한 집밖에 없다면 이와 같은 제도를 반드시 확인하고 들어가야 한다. 한 가지 팁을 드리자면 단순히 내가 입주한 시점을 기준으로 해당 보증금액이 정해지는 것이 아니라 말소기준 권리의 날짜를 기준으로 산정하니 이 부분은 꼭 확인하시길 바란다. (잘 모른다면 부동산 중개사에게 확인은 필수)
정리하자면 서울 기준으로 1억 1천만 원 이하 전세 보증금을 통해 소액 임차인 조건을 채우면
경매 진행 시에도 3700만 원은 무조건 돌려받을 수 있음
(단 낙찰금액에 따라서 나머지 금액은 돌려받을수도 있고 못받을수도 있음)
투자자에겐 공부가 필요하다
Q. 낙찰금액 24000만 원, 서울 지역
-2018년 4월 1일 임차인 4000만 원
-2018년 5월 1일 임차인 4000만 원
-2019년 2월 1일 근저당 15000만 원
-2020년 3월 1일 임차인 4000만 원
투자자 입장에서는 무엇을 봐야 할까? 바로 최우선변제 금액이 있다면 해당 경매 낙찰 금액에서 최우선변제 효력이 있는 임차인 보증금을 변제하고 그다음 순차적으로 배당을 한다는 뜻이 된다.
따라서 다세대같이 여러 세대의 소액임차인이 있을 경우, 최우선변제 금액에 대한 배당 계산이 반드시 필요하다. 참고로 배당금액은 낙찰금액의 1/2를 초과할 수 없기 때문에 낙찰금액이 낮다고 하면 1/2을 가지고 최우선변제를 먼저 실시한다.
위에 나온 내용처럼 낙찰되었다고 가정했을 때 2020년 3월 1일 임차인까지 모두 3700만 원까지는 최우선적 배당을 받을 수 있고 나머지는 순차적으로 배당이 된다고 보면 된다.
결론적으로 최우선변제 제도는 소액 임차인의 보증금을 위한 제도이다. 소액 임차인이라면 반드시 고민을 해봐야 할 부분이고 특히 지방에 거주하는 분들이라도 반드시 알고 있어야 할 제도라고 생각한다.
다들 임차인 입장에서는 보증금을 온전히 돌려받아 원하는 집으로 이사 가시고 투자자분들은 이러한 부분을 고려해서 경매 물건을 살펴보시길 바라겠습니다.
