공인중개사의 1억 원 보증보험의 구조와 한계
법 없이도 사는 법, 그래도 법대로 사는 법 12
“중개사 책임도 있다고 들었어요.
그러면 보험으로 보상받을 수 있는 거 아닌가요?”
전세사기 피해 상담을 하다 보면 자주 듣게 되는 질문이다.
그리고 나는 언제나, “부분적으로는 맞고, 전부는 아닙니다”라고 답하게 된다.
� 중개사 보증보험이란?
모든 공인중개사는 개업 시 ‘중개사고배상책임보험’ 또는 공제에 의무 가입하게 되어 있다.
이 보험은 “중개사가 중대한 정보를 고지하지 않아
임차인에게 손해가 발생했을 경우, 그 손해를 보전하기 위한 제도”이다.
즉, 중개사의 과실이 입증되면 임차인은 이 보험으로부터 일부 보상을 받을 수 있다.
- 그런데 현실은 다르다: 구조적 한계 3가지
① 총 보장한도는 ‘중개사 1인당 총 1억 원’
피해자 수가 많을수록 나눠가지는 구조
예: 10명의 임차인이 같은 중개사에게 피해 입은 경우라면, 각자 1,000만 원씩만 보장되는 셈
② 일반채권이므로 ‘선착순 집행’ 구조
보험사는 확정판결을 받은 임차인에게만 보험금을 지급
따라서 누가 먼저 소송을 제기하고 판결문을 확보했느냐가 결정적
늦게 대응한 사람을 후순위자가 되어 보상받지 못할 가능성이 매우 높다
③ 중개사의 고의·과실 입증 책임은 ‘피해자’에게 있음
중개사가 ‘선순위 근저당이 있다’는 사실을 몰랐다. 또는 임대인이 나도 속였다고 주장하면,
임차인이 중개인의 과실을 입증해야만 책임을 물을 수 있다
계약서에 고지했다는 내용이 있으면 책임이 줄거나 면제될 수도 있다
“보험 있으니까 괜찮다”는 말은 반만 맞다.
사실은, “가장 빠르게 소송하고 집행한 사람만 일부 보장받을 수 있다”가 맞다.
✅부동산전문변호사의 현실적 조언
중개사 책임이 의심된다면 빠르게 법률 검토 받기
형사 고소와 병행하면, 민사 입증이 유리해질 수 있음
소송 제기와 판결 확보까지의 시간 싸움이 핵심
이미 소송 중인 다른 피해자들과 연대하여 ‘총액한도 공유’ 전략 고려
법은 ‘선의’를 보장하지 않는다
중개사는 보험이 있어도 그 보상은 언제나 '누가 먼저'였는지에 달려 있다.
그리고 법은 ‘착하게 기다린 사람’보다 ‘먼저 행동한 사람’에게 권리를 보장한다.
전희정 변호사의 짧은 생각
법의 언어는 차갑지만, 피해자의 시간은 더 차갑다.
결국, 권리는 먼저 움직인 사람의 것이다.
다음 글 예고
[4] 확정판결은 언제 필요한가 – '돈 받을 수 있는 판결'의 의미
→ 다음 글에서는 '확정판결'이라는 단어가 실제로 어떤 순간에, 왜 중요한지 이야기로 풀어드립니다.
