익스포져의 증가
6월칼럼
금융과 관련된 뉴스나 리포트에서 자주 사용되는 용어 중에 노출된 리스크를 지칭하는 단어가 있다. 바로 ‘익스포져’다. 금리나 환율, 주가와 같이 가격의 변동에 따라 가치가 하락하는 것을 ‘시장리스크 익스포져’라고 한다. 가격은 시장에서 공급과 수요에 따라서 결정되기 때문이다. 그와 달리 거래를 하는 주체의 신용도의 하락과 채무에 대한 불이행으로 생기는 위험을 ‘신용리스크 익스포져’라고 부른다. 그 외에도 여러 분류가 있지만 여러분이 찾아보길 바란다.
오늘 이야기하려는 부동산에도 이러한 익스포져가 증가하고 있다. 여러 가지 자산 중에서 전통적으로 안전하다고만 인식하고 있던 부동산에 ‘리스크’라는 것이 생긴 것이다. 부동산은 원래 삶을 영위하는 생활공간으로서의 역할을 담당해왔다. 대표적인 부동산인 집은 농업을 기반으로 하는 사회일 때는 논과 밭에서 일하고 돌아와 쉬는 쉼터였다. 그러나 시대가 변하면서 농업이외에도 가내 수공업이 발달하면서 집이 일터로 바뀌기 시작했다. 그러면서 사회가 변하고 집 외에도 사무실이나 매장을 비롯해 창고나 공장과 같은 대규모 시설이 필요하게 되었다. 이렇게 되면서 주거이외의 여러 부동산 수요가 증가하게 되었다. 결국 은행에 주택을 담보로 하는 개인대출을 넘어 기업과 금융회사들은 펀드나 신탁과 같은 금융 중개방식으로 자금을 조달하며 시장에 진입했고 부동산과 관련된 금융시장은 좀 더 복잡해지기 시작했다.
이렇게 시작된 변화는 2017년 230조원을 넘어서더니 2019년에는 281조원을 넘어서고 있다. 이러한 비은행권에서 중개되는 부동산금융을 ‘부동산 그림자 금융’이라고 하는데 특히 부동산펀드는 약59조 8천억에서 약92조원(53.8%)으로 채무보증은 약17.2조에서 25.6조(48.8%)로 각각 빠른 증가세를 보이고 있다. 그 외에도 금액은 크지 않지만 증권사가 진행하고 있는 부동산PF대출이 3조3천억에서 5조2천억(57.6%)으로, 부동산신탁도 2조4천억에서 3조8천억(58.3%)으로 2017년대비 2019년에는 급격한 증가세를 보이고 있다.
이러한 부동산 그림자금융이 내, 외부의 충격에 의해 손실이 발생하거나 가격변동성이 확대되면 자본시장뿐만 아니라 실물경제에도 영향을 줄 수 있다. ‘2020년 건설 부동산 경기전망세미나’에서 발표된 한국건설산업연구원의 자료에 따르면 2019년에 급격하게 상승한 서울의 아파트 실거래가 지수를 제외하면 인천과 경기 지역은 2017년 대비 상승률이 크지 않았다. 정부에서 아파트 같은 주거시설의 가격상승을 둔화시키는 정책들이 효과를 나타내고 있는 시점에서 부동산의 가격상승이 지속적일 가능성은 줄어들고 있다. 더불어 ‘코로나19 사태’가 장기화 되면서 상업용부동산수요가 감소하고 있다. 공실의 증가는 임대료의 하락과 부동산 가격자체의 하락 요인이 될 수 있다. 이런 상황에서 부동산펀드가 투자한 부동산과 채무보증을 했던 부동산에서 부실이 발생하면 곧바로 금융회사들의 부실로 이어질 수 있다. 이러한 위험을 차단하거나 이로 인한 피해를 줄이기 위해 금융감독원의 역할은 매우 중요하다. 이번 ‘코로나19 사태’로 인해 국민들이 질병관리의 중요성을 인식했듯이 2019년에 있었던 ‘DLF사태’와 ‘라임사태’를 보면서 국민들은 금융시스템 관리에 대한 중요성을 인식하고 있다.
위의 사례에서 볼 수 있듯이 버는 것보다 지키는 것이 중요해지는 현재의 금융환경에서 증권사들의 건전성 강화와 부동산과 관련된 투자에 대해 리스크를 관리하는 것은 매우 중요하다. 우리나라는 지금 ‘코로나19 사태’로 인해 매우 혼란스럽다. 그 여파로 경제도 흔들리고 있다. 이럴 때에 국가의 근간인 국민생활과 경제의 안정을 위해 증권사들 스스로도 위험관리에 노력을 해야 하겠지만 모니터링을 통한 부동산 시장의 감시와 금융소비자인 국민의 피해가 없거나 줄어들도록 금융회사들에 대한 관리감독을 하는 금융감독원은 그 역할이 매우 중요해지는 시점이다.
