07,09학번 신혼부부의 청약 당첨 전략

04. 미리 준비해야 하는 청약 세계

올해 초 아내와 나는 재미 삼아 사주를 봤다. 아내와 나는 전반적인 운세와 더불어 내 집 마련에 대해 물었다. 사주풀이의 결과는 꽤 좋았다. 6개월이 지난여름, 사주풀이 예측대로 우리는 청약에 당첨됐다. 정해진 운명처럼 내 집이 온 것일지도 모른다. 그러나 결과가 아닌 과정을 보면 운명만 작용한 것은 아니다. 화려한 당첨 결과 뒤 노력의 과정과 전략이 숨어있었다.

청약 당첨을 위한 전략 0순위 방법은 미리 준비하자

주택 청약 제도는 신혼부부 집 마련하는 가장 좋은 방법이다. 가격, 신축이라는 점을 고려하면 가성비 최고다. 그러나 주택청약 당첨은 절대 쉬운 일이 아니다. 로또 청약이라 불리는 곳은 100대 1 이상의 경쟁률이다. 경쟁률만 생각하면 어림없어 보이지만 그럼에도 청약 당첨 전략은 있다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 특별공급 요건을 잘 살펴보면 방법은 분명 있다. 그 전략을 위해 하나씩 결혼 전에 미리 부부가 고민하고 합의하며 준비해둬야 한다. 단, 주택청약종합저축에 가입되어있어야 하며, 무주택이라는 전제가 필요하다.

대표적인 전략은 주변에서 많은 혼인신고 미루기다. 주변 신혼부부 대부분 청약을 위해 혼인신고까지 미룬다. 신혼부부라는 혜택 기간 7년 때문이다. 그래서 보통 첫 아이 출산 후에 혼인신고하거나, 청약 공고 전에 부랴부랴 신고하는 경우가 꽤 많다. 그러나 나는 혼인신고 미루기를 하지 않았다. 미리 청약 예정인 지역의 정보를 찾아봤다. 마치 지역 유지처럼 지역 신문을 매일 들여다보며 체크도 했다. 종합적인 판단 결과, 당첨을 위해 혼인신고를 늦추지 않아도 가능한 당첨 전략이 있었다.

첫째, 당해(건설지역)에 미리 거주

가장 쉬운 듯 어려운 결정은 미리 그 지역에 살면서 '당해' 요건을 갖추는 것이다. 청약으로 넣고 싶은 지역과 같은 시에 신혼집(전세, 월세)을 얻어 거주하는 방법이다. 적어도 1~2년은 거주하여야만 청약 시 '당해'라는 우선 혜택이 주어진다. 특히, 50%는 당해가 청약 추첨 시 우선 선발되는 조건이 붙는다. 따라서 결혼 전부터 미리 청약으로 내 집 마련하고 싶은 지역을 알아보고 그 지역에 거주하는 것이 좋다. "당해"라는 혜택은 추첨 시 적어도 3번의 기회를 더 얻는다. 당해끼리 경쟁하는 것에서 탈락하면, 기타 지역 지원자와 함께 다시 추첨 후보 대상자로 선별된다. 그렇게 3번이면 다른 지역 거주자보다는 높은 확률을 갖게 된다.

나도 '당해' 조건을 미리 갖추었다. 청약 때문에 당해지역에 거주한 것은 아니지만 당해라는 자격은 유리하게 적용됐다. 만약 다른 지역에 거주했다면 아내와 나는 청약 당첨은 먼 이야기였을 지도 모른다. 대신 아내는 먼 거리로 출퇴근하는 불편함을 2년 넘게 감수했다. 먼 거리 출퇴근하며 고생하는 모습에 조금 속상하고, 미안한 마음도 들었다. 그러나 청약 당첨 후 아내는 그 선택이 옳았다고 생각한다. 그러한 긍정적인 생각에 아내에게 항상 고맙다.

둘째, 신혼부부(미잖아)는 생애최초와 비교, 확률 계산

청약 유형에서 신혼부부는 특별공급이 매우 유리하다. 보통 수도권 주택청약 민간공급 중 일반공급의 경우 점수대가 보통 50점 후반이 되어야만 합격 커트라인이다. 50점 후반이면 결혼기간이 10년 정도로 길고, 자녀 수도 2명 정도는 있어야 채울 수 있는 점수다. 그래서 신혼부부는 특별공급 제도로 지원하는 것이 경쟁률 측면에서 좋다. 특별공급에도 여러 가지 유형이 있다. 다자녀(3명)가 아니라면 보촐 신혼부부와 생애최초 특별공급에서 고민한다.

신혼부부 공급에는 소득 외에 순위를 결정하는 요소가 더 있다. 바로 자녀 수다. 자녀가 3명인 경우는 무조건 합격이지만 2명 또는 1명은 불안하다. 공공이든 민간이든 경쟁률이 높은 지역이라면 조건을 갖춘 지원자가 많기 때문이다. 공공 분양과 민간 분양 모두 신혼부부 특별공급에서는 자녀수에 따라 순위가 갈린다.

한편, 생애최초는 소득 및 무주택 조건 외에 대부분은 추첨이다. 최근 1인 가구도 지원하면 추첨되는 경우가 상당히 있을 만큼 많이 문턱을 많이 낮추었다. 그래서 지원자가 상당히 몰리기도 한다. 경쟁률을 신경 쓰지 않을 수 없다.

이러한 사항들로 인해 신혼부부와 생애최초 사이에서 고민하게 된다. 나도 동일한 고민이 들었다. 그래서 나는 당첨확률까지 시뮬레이션으로 계산했다. 어떤 것이 더 확률적으로 높을지 계산해보고 청약을 넣었다. 인근 지역 청약 청약자 인원을 기반으로 지원자 및 우대조건을 대략 계산하여 생애최초 청약을 넣었다. 어떤 특별공급 유형이 유리할지 확률을 계산해 본 결과가 바로 아래 보이는 표다.

셋째, 소득이 민간과 공공 분양 어디에 유리한지 체크

청약에서 유리하려면 소득이 변수다. 민간분양과 공공분양에서 소득 우선에 해당하는 조건이 다르다. 아내와 나의 소득을 확인하여 계산해야 한다. 각 청약에서 어디가 유리한지 파악하고, 청약을 신청하는 것이 좋다. 예를 들어 소득의 경우 공공분양은 보통 모집공고일 최근 3개월 소득을 기준으로 하는 반면, 민간분양은 전년도 평균으로 측정한다. 그에 따른 우선 대상자가 될 수도 있고 아닐 수도 있다. 딱 애매했던 우리 부부는 민간분양인 경우 우선순위였지만 최근 3개월로만 계산한 공공분양에서는 우선 대상자가 아니었다. 그래서 민간분양에 더 유리하다는 판단을 할 수 있었다.

민간분양이 유리하다는 판단까지 나는 소득을 여러 번 계산했다. 아내에게 여러 번 전년도 소득증빙 서류를 요청했다. 심지어 공고문에서 놓친 것은 없는지 확인 또 확인했다. 왜냐하면 청약에서의 소득은 단순 연봉을 나누는 것이 아니었다. 더구나 아내가 잠시 프리랜서로 전환하며 소득은 더 헷갈렸다. 수 차례 계산하고, 고민하며 우리는 청약을 넣었다.(그럼에도 나중에 변수가 있었다)

노력 없이 운으로만 얻어지는 것은 없다

재수, 취업, 회사 모두 나는 한 번씩 실패를 겪었고, 교훈을 얻었다. 성공을 위해 무엇이든 준 전문가 수준으로 알아야 한다는 것이다. 청약도 마찬가지였다. 청약에 대해 준 전문가가 되기 위해 공부했다. 무엇이 유리한지, 우리 가게 소득은 얼마인지 계산했다. 그리고 매일 원하는 지역의 청약 소식과 부동산 뉴스를 매일 찾아 읽었다. 그만큼 내 집에 간절했다. 청약 당첨이 사주의 운명에 있었고, 그 노력도 운명이었는지도 모른다. 그러나 노력이 없다면, 간절하지 않았다면 빠르게 당첨되지는 않았을 것 같다.

우리 부부가 함께한 노력이 있었기에 더욱 값지다. 내 집에 대한 소중함을 알게 되었다. 오히려 운만으로 되었다면 집의 소중함이 덜 느껴졌을 것 같다. 그래서 나는 오늘도 내 분야에, 내가 집중하는 것들에 준 전문가가 되기 위해 노력한다. 그 운이라는 것마저도 나의 노력을 통해 내 것으로 다가오게 만들기 위하여.