재테크를 잘하기 위해서는 공부해야 하는 이유
자영업/부동산 투자/주식투자(국내, 해외 주식)
직장인 로망은 사직서를 당장 쓰고 경제적 자유를 얻는 것일 것이다. 경제적 자유를 통해 자아실현을 실천하는 것인데 말처럼 쉽지 않다. 경제적 자유 실천하는 방법은 여러 가지가 있다. 자영업에 뛰어드는 방법, 부동산 투자 방법, 주식을 통하는 방법 등 여러 가지가 있다. 부를 일구는 방법에 대해 이야기를 하고자 한다.
1. 자영업을 하면 망하는 이유
앞에서 부자가 되기 위해서 여러 가지가 있는데 자영업이 그중 한 가지로 하였다. 자영업이란 일신 전속권이 있는 사람이 기술로 평생을 벌어먹고 사는 형태를 이야기를 한다. 일신 전속권 권리는 특정한 주체만이 향유할 수 있는 권리이다. 특정 주체만이 향유할 수 있는 권리는 향유 전속권이라고 하며 특정 주체만이 행사할 수 있는 권리는 행사 전속권이라고 한다. 쉽게 말해 기술이나 자격증이라 보면 된다.
우리가 생각하면 자영업은 의사, 변호사 등의 프리랜서들이 있다. 그런데 봉건시대 구두장이, 육류 도축업자, 미용사, 양복 재단사, 세탁소 등의 기술을 가진 자들도 자영업들이었다. 그런데 이런 기술을 가진 자엽 업자들은 몰락했다. 왜냐하면 그들은 이익단체를 만들지 못했기 때문이다. 이익단체를 만들어 정치권에 압력을 넣어야 하는데 그러기 전에 자본가들에게 몰락했다. 우리 주변에 이런 기술들에 대해 진입 장벽이 낮을 수밖에 없다. 그런데 이들은 몰락시킨 사람들은 장사꾼들이다. 장사꾼들은 산업 사회로 오면서 자본가로 변신하다. 이런 자본가들은 생산수단(토지, 노동, 자본)을 이용해 원가를 낮추면서 자영업자들을 몰락시켰다.
치킨 게임을 이용하여 자신이 독점을 하기 위해서 기술자들을 몰락시킨 것이다.
반도체 메모리 산업은 삼성, 하이닉스, 마이크론 3군 대만 살아남았다. 기존에는 10군 대 넘는 곳이 있었지만, 현재는 3곳이다. 이들은 단가를 낮추면서 대량의 물품을 납품하는 방식으로 나머지 7곳을 몰락 시 컸다. 자본가들도 이와 같은 방식으로 기술자들을 몰락시킨 것이다.
구체적인 방법은 다음 2가지다
① 2차 산업 공산품(갤럭시 양복, 엘칸토 구두 등)
② 3차 산업 서비스(크린토피아, 편의점, 치킨, 피장, 파리바게뜨 등 프랜차이즈)
2차 산업은 공산품을 대량으로 만들어 자영업자들을 몰락시킨다. 자본가는 자본을 투입하여 토지와 노동을 사서 물건을 대량으로 생산하단다. 자본가들은 좀 더 큰 공장을 짓고 자동화된 생산 설비를 들여놓고 임금 노동자들을 부려 빵 공장, 양복 공장, 구두공장을 만들어 원가를 낮춘다. 이렇게 하여 더 많은 돈을 벌 수 있는데 사업자들이 그렇게 하지 않으니 자본가들이 한 것이다.
그래서 무엇인가를 제조하던 자영업자는 공산품의 폭격으로 모두 멸망의 길을 걷는다 3차 산업인 서비스는 어떤가. 자본가들은 프랜차이즈를 만들어 서비스업을 몰락시킨다. 방식은 제조업과 동일하다. 엄청난 자본을 투입하여 원가를 낮추고 개인이 구현할 수 없을 정도의 가격을 만들어 자엽 업자들을 모두 죽이고 박리다매 시스템을 만든다. - 내일의 부 30쪽
정말 끔찍한 일이라고 생각한다. 기업은 개인별로 분업화가 이루어지기 때문에, 퇴직 후에는 할 수 있는 일이 없어진다. 대부분의 임금 노동자는 대기업 퇴직 후에 자영업에 뛰어든다. 그 이유는 대기업에 다녔던 위신 때문에 경비를 할 수 없기 때문이다. 정확하게 이야기를 하면 경비로 사용해 주지 않기 때문에 자영업에 뛰어든다고 보면 된다. 명퇴 등을 하면 수억 원의 자금이 생기고 바로 뛰어들면 부자가 될 것 같은데 실상은 실패로 끝나는 경우들이 많다. 그럼 퇴직한 노동 임금제는 어떤 방법을 이용하는가? 대표적인 방법은 대기업의 프랜차이즈를 이용하는 것이다. 물론 아르바이트생들에게 사장님이라고 말을 듣지만, 사장님이 아니라 대기업 프랜차이즈 임금노동자가 된다. 예를 들면 SPC 기업의 브랜드로 자영업을 하면 그들이 원하는 대로 해야 한다. 처음에 그들의 브랜드명으로 장사를 하다 SPC 그룹에서 리모델링 명목으로 간판을 바꾸라고 하면 변경을 해야 한다.
자 이제 퇴직을 하고 난 후에 자영업을 하지 않는다면 다음 방법은 무엇인가?
두 번째로 이야기하고 싶은 것이 신규 분양상가에 투자하는 것이다.
2. 신규 분양상가에 투자하면 안 되는 이유
대한민국 베이비붐 세대의 시작은 1955년생부터이고, 길게는 에코세대인 1983년생까지도 본다. 베이비붐의 첫 세대인 1955년생은 현재 약 65세로 이들의 은퇴는 이제 시작점에 서 있다고 볼 수 있다. 이들의 노후는 준비가 되어 있지 않다. 믿고 있는 국민연금은 보잘것없고 명색 직장의 개념은 끝이 났으며 자녀들은 어렸을 적부터 사교육으로 돈 먹는 하마가 되었다. 왜냐하면 제조업의 인건비가 높아져서 서비스업 중심으로 바뀌었고 그로 인해 전문직 선호 현상이 두드러졌기 때문이다. 그래서 베이비붐 세대들이 가장 많이 투자하는 것이 전문적인 지식이나 사전 공부가 없이 막연한 상태에서 신규 분양상가를 샀다가 속수무책으로 쪽박 차는 일이 비일비재하다는 것이다.
이런 일을 당하는 이유는 바뀐 사업의 트렌드를 자세하게 모르고 투자를 하기 때문이다. 현재는 온라인 쇼핑 활성화로 예전만큼 상가가 필요 없어졌는데도, 여전히 많은 상가부지를 짓고 있다. 그리고 많은 퇴직자분들이 이런 사정을 모르고 신규 분양상가이라고 투자를 하고 했다가 많은 공실이 발생한다. 예를 들면 분양을 받는 구매자는 신규 분양상가가 12억 필요하다고 가정하면 어떻게 투자하는지 확인해 보자. 일단 가진 돈 3억 정도를 집어넣고 2억 정도는 자신의 아파트 담보 대출을 받아서 넣는다. 일단 5억 원은 만들어졌다. 그대도 7억 원이 부족한 상황인데 상가를 담보로 60% 대출을 받으면 마련할 수 있다. 구매자는 월세를 500만 원 책정하면, 9억 원 빛 이자 3%이면 한 달 225만 원 정도로 계산된다. 그럼 월 200만 원이 생긴다는 것이다. 그런데 실상은 공실이 발생하여 한 푼도 회수할 수 없다. 그래서 신규 분양 상가에 투자하면 안 된다는 것이다. 이제는 공유 시스템으로 돌아가고 있다. 사람들이 앱으로 배달을 시키고 이용하기 때문에 상가를 방문하지 않는다.
그럼 많은 사람들이 투자하는 부동산은 어떻게 될까? 이제 부동산에 대해 알아보자
3. 부동산 투자에 신중해야 하는 이유
대한민국 많은 사람들이 재테크를 위해 투자하는 것은 부동산이다. 이유는 은행의 금리가 낮기 때문이다. 부동산의 경우 아무거나 막 사면 안 되는 시대다. 고도성장기에는 어디든 사는 사람이 승자였다. 하지만 저성장기에는 소득의 양극화된다고 하였다. 돈을 더 많이 벌고 안정적인 전문직과 해외에서 사업을 해서 돈 버는 사람들이 선호하는 곳을 사야 한다. 강남이나 서울의 역세권이 뜨는 곳이다. 물론 지방에서는 광역시, 역세권 교육권이 좋은 곳이어야 한다. 그 외 지역은 투자를 해도 가격이 정체되거나 오히려 떨어질 수 있다.
이런 현상이 발생하는 이유는 대한민국이 고도성장기를 지나 디플레이션 시대에 접어들었다는 사실에 주목해야 한다. 더 이상 도시화를 힘이 들며, 세계적인 기업이 대한민국에서 더 이상 나오지 않고 있다. 결국 생산직 일자리 감소와 기업의 해외 진출 또는 몰락으로 중산층이 엷어지며 사회의 계층이 양극화가 된다. 부동산도 이와 동일하게 고소득층이 사는 곳은 오히려 오르고 저소득 측이 사는 곳은 더 떨어진다. 쉽게 말을 하면 부동산 투자는 고소득층이 많이 거주하는 서울/경기권에 투자해야 한다고 한다. 그래서 부동산 투자에 신중해야 하는 것이다.
그럼 이제 마지막으로 사람들이 투자해야 할 곳은 주식밖에 없다. 주식에 대해 알아보도록 하자
4. 주식 중에서 해외 주식에 투자해야 하는 이유
예전 같으면 주식 투자하는 것에 대해 말렸다. 최근에는 주식을 하는 것에 대해 말리지 않고 자산 배분이라고 배우면서 하고 있다. 그런데 내일의 부 책에서는 국내 주식보다는 해외 주식에 눈에 돌려 투자하라고 한다. 왜냐하면 한국의 주식은 전 세계를 놓고 볼 때 비중 자체가 높지 않기 때문이다. 메인이 아니라 변방에 속하다. 대부분의 기업들은 수출 중심이기 때문에 경기를 많이 탄다. 경기를 타지 않는 기업 중에서는 음식료 업체인데, 세계적인 기업들은 디즈니, 맥도널드, 코카콜라, 나이키 등 미국 기업들이다. 그래서 해외 주식에 투자하라고 한다. 그런데 해외 주식에 투자하는 데 있어 공식이 있다.
첫 번째 나스다에서 -3%가 한 달 동안 4번 이상 뜨면 공황 확정이다. 2000년 닷컴 버블, 1987년 블랙먼데이, 2008년 금융위기는 -3%가 4번 뜨면서 확정이었다. 마지막으로 2020년 3월 코로나 19로 인해 -3%가 4번 떴다.
Daum 증시에서 등락률 현황 중 '20. 3월에 -3% 이상인 것은 4번 이상인 것을 볼 수 있다둘째 -3%가 뜨면 팔고 무조건 한 달을 기다려라
-3%가 뜨면 어떤 주식이든 판다. 그리고 한 달을 기다린다. 그리고 한 달 동안 한 번도 -3%가 안 뜨면 그때는 위기가 지나갔다고 볼 수 있다.
세 번째. -3%가 한 달에 4번 뜨면 공황이다
한 달에 4번 마이너스가 뜨면 환전을 준비하자. 2008년 금융위기, 2000년 닷컴 버블, 1987년 블랙먼데이 등이었다. 한 달에 4번이라는 기준은 달(月) 기준이다. 8월 발ㅇ에 2번 뜨고 9월 초에 2번 떴다고 해서 공황이 아니다. 한 달에 무조건 4번이 떠야 공황이다.
네 번째. -3%가 2달 연속으로 안 뜨면 공황 끝이다
일단 공황이 시작되면 두 달 연속으로 -3%가 안 떠야 공황 끝이다. 블랙 먼 에이다 미국 신용등급 위기가 여기에 해당하는데, 바닥에 사는 것이 힘들다. 언제가 끝일지 알 수 없으므로 매뉴얼대로 두 달 연속으로 -3%가 안 뜨면 공황 끝이라고 판단하는 것이 좋다
다섯 번째. VIX 지수가 15 이하라 면 완연한 평화의 시기가 맞다
VIX 지수로 공포를 판가름하는 평균 수치는 15이다. 15 이하라 면 투자를 해도 무방한 시기다.
하지만 해외 주식을 투자하는데 주저하는 이유는 세금 문제 때문일 것이다. 해외 주식을 하면 양도세는 주민세 포함 22% 정도다. 만약 23년간 158억을 벌었다면 22%인 35억을 세금으로 내야 한다. 하지만 이 경우는 인플레이션으로 인해 시가 총액 기업이 지속적으로 돈을 벌다고 가정했을 때이다. 보통의 경우는 22%가 세금을 떼는 것은 사용자 입장에서는 엄청난 손실회피가 느껴진다.
해외 주식 투자하는 방법은 올바른 것인가?
해외 주식 투자하는 방법을 확인하면서 확실한 것들이 있다. 해외 주식은 함부로 하는 것이 아니라는 것이다. 위의 매뉴얼대로 해외 주식 진행 시에 업무를 하지 못하고 주식 chart 보는 데만 집중할 수밖에 없다. 나스닥이 -3% 떨어지는 시기를 어떻게 알고 판가름할 것인가? 이것은 엄청난 시간과 노력이 필요한 것이다. 그래서 나온 것들이 채권과 환율에 투자하라고 하는 것 같다. 채권과 환율에 투자하는 것도 말 그대로 자산 배분을 하는 것이다.
코로나 19 사태로 인해 미국 채권 ETF는 상승 단계에 있을 것이다. 더불어 반대로 움직이는 것이 한국의 ETF라고 생각한다. 한국은 끝단 효과로 인해 미국의 채권과 반대로 움직이는 성향이 있다. 그래서 자산 배분을 효율적으로 하는 것이 중요하다. 다시 한번 이야기를 하지만 해외 주식 투자하는 것에 대해서는 다시 심도 있게 생각해 보았으면 좋겠다. 해외 주식은 세금을 22%를 떼었다. 그리고 나스닥이 -3% 변동성을 뛰고 있을 때마다 미국 국채로 옮겨서 시간을 기다려야 한다. -3% 변동성의 한 달이 지난 후에 시가총액 1위 기업 주식 투자하면 좋으나, 이것도 역시 자신의 현금 자산이 많아야 한다. 필자는 이 책을 읽지 않았다면 해외 주식 투자에 대한 막역한 환상만 가지고 있을 뻔하였다. 그래서 투자를 하는 것은 명확하게 공부를 하고 진행하는 것이 중요하다.
