오피스텔에 대해 다시 한번 살펴볼 시간입니다
엔탈피
전국에 오피스텔이 얼마나 많이 있는지 생각해본 적이 있나요? 그것보다, 오피스텔은 주택이 아니라는 사실은 알고 계신가요?
오피스텔은 「건축법」상 업무시설로, 22년 말 기준 전국 오피스텔은 100만 실 넘게 준공이 되었습니다. 법상 업무시설이지만, 과세할 때에는 주거용/업무용으로 분류하게 됩니다. 21년 인구주택총조사에서 오피스텔이 제외된 재고 주택(단독/공동주택만 해당) 수가 약 1,800만 호라고 조사된 것을 고려하면, 오피스텔은 우리나라 주거공간 유형에서 꽤 많은 비중을 차지하고 있다고 할 수 있습니다. 100만 실 정도의 재고도 쌓이고, 도심 내 1인 가구의 오피스텔 선호도 역시 높아지고 있지만, 오피스텔에 대한 체계적인 통계 관리는 미흡합니다. 그 어떤 주택통계에서도 ‘업무시설’인 주거용 오피스텔을 파악하고 있지 않습니다.
이번 글에서는 도심 내 주거 유형의 한가지로 입지를 굳히고 있는 업무시설 ‘오피스텔’을 살펴보려고 합니다.
1. 오피스텔 관련 법령
먼저, 주택의 정의를 한번 알아보겠습니다. 「주택법」에 따르면, 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지, 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다. 반면, 오피스텔은 기숙사 등과 함께 「주택법」 상 준주택으로 분류됩니다. 준주택의 정의는 “주택 외의 건축물과 그 부속토지”로서 주거시설로 이용가능한 시설입니다. 「건축법 시행령」에서 오피스텔은 업무시설로 분류하고 있고, 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이라고 정의합니다.
오피스텔의 공급과 관련한 법에는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(이하 부동산개발업법)」과 「건축물의 분양에 관한 법률(이하 건축물분양법)」이 있습니다. 주택은 주로 「주택법」에서 다루고 있는 반면, 오피스텔은 일반 건축물로 인식되기 때문에 주택 이외 건축물의 공급 절차를 다루는 법령들에서 논의되고 있습니다. 일반적으로 연간 20호 이상의 주택을 공급하기 위해서는 「주택법」 상 주택건설사업자로 등록하여야 합니다. 이와 유사하게, 연면적 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상의 오피스텔을 공급하기 위해서는 「부동산개발업법」 상 부동산개발업등록사업자로 등록하여야 합니다.
인허가 절차도 상이합니다. 일반적으로 30호 이상의 주택을 시행하기 위해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 절차를 밟고, 승인이 된 경우에 「건축법」 제11조의 건축허가 등이 의제 처리됩니다. 반면, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 사업계획 승인 절차가 불필요하고 「건축법」 상 건축허가 절차가 필요합니다. 건축허가 절차는 인허가 기간도 짧고, 요건 및 규제가 완화되어있다는 점이 사업계획 승인과 다릅니다.
「주택건설기준 등에 관한 규정」은 대통령령이지만, 오피스텔에 대한 건축기준은 별도의 국토교통부 고시 「오피스텔 건축기준」에서 다뤄지고 있습니다. 발코니 설치 불가, 바닥난방 허용 면적, 피난 및 설비기준 등을 다루고 있습니다.
2. 오피스텔의 역사
출처: 비즈워치, “오피스텔, 나도 주택이고 싶다”, 2014.8.18 1985년 고려개발이 서울시 마포구에 공급한 성지빌딩이 우리나라 오피스텔의 시초라고 알려져 있습니다. 오피스텔이라는 용어가 최초로 법상 등장한 것은 1986년 8월 「건축법 시행령」이며, 이후 「오피스텔 건축기준」이 제정되었습니다. 최초로 오피스텔이 제도권으로 편입되었을 때에는 바닥난방과 욕실 설치가 허용되지 않는 등 규제가 심하였습니다. 하지만, 도심 내 주택수요를 충족시키는 대안으로 평가받으며 국토부(당시 건설교통부)가 1995년 7월 바닥난방을 허용하자, 국내 오피스텔 붐이 일기 시작하였습니다.
수요 측면에서는 도심 내 공동주택의 대체재라는 평가와 공급 측면에서는 신속한 공급속도 및 간소한 건축 행정 절차 등의 평가를 받으며 2022년 누계 100만 호 이상이 공급되었습니다. 오피스텔 시장은 아파트 등 주택시장에 절대적인 영향을 받는다는 한계 등이 존재하지만, 도심 내 직주근접을 가능케 하고, 직장인을 위한 주거공간으로 자리매김하고 있습니다.
다만, 아파트 등 기존 주택시장에 종속적이다 보니, 오피스텔에 대한 규제는 아래 표와 같이 주택시장 동향에 따라 오락가락하는 모습을 보였습니다. 종국적으로는 점차 규제는 완화되어가는 모습을 보입니다. 현재는 120㎡ 이하 오피스텔은 바닥난방이 허용되고 있지만, 여전히 발코니 설치는 금지되어있습니다.
3. 오피스텔의 특징
오피스텔의 여러 특징을 2022년 한국건설산업연구원에서 작성한 “오피스텔 100만호 시대, 성과와 과제”를 인용하여 간단하게 살펴보도록 하겠습니다. 해당 보고서는 오피스텔 재고 및 공급의 공간적 특징을 잘 설명해주고 있습니다.
1) 재고, 공급 특징
출처: 한국건설산업연구원, “오피스텔 100만호 시대, 성과와 과제”, 2022.3 재고 오피스텔의 70.1%가 수도권에 입지하고 있습니다. 그중 서울이 29.9%, 경기 29.5%, 인천이 10.8%를 차지한다고 합니다. 용도지역 상으로는 주로 상업지구와 준주거지역에 위치하고 있어, 직주근접 주거공간의 역할을 실제로 수행하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 규모 측면에서는 평균 46호 정도의 규모로 공급되었고, 가장 많이 공급된 전용면적 평면은 20~30㎡였다고 합니다. 1인 가구의 선호도가 거주하기 적합한 규모죠. 또한, 도시철도역과 직선거리로 500m 이내에 있는 오피스텔이 전체 중 44%로 대중교통 이용도 편리합니다.
공급 측면의 특징으로는, 연평균 약 6만 호 정도가 공급되었고, 아파트 가격 상승 시기에 공급이 증가하는 모습을 보였다고 합니다. 2013년 이후에는 아파트 공급량의 20% 수준으로 공급되었고, 서울은 70% 수준까지 확대되는 시기도 있었다고 합니다. 부동산 시장에서 오피스텔의 비중이 점차 증가하고 있는 모습입니다. 하지만, 2022년부터 주택경기가 침체된 이후부터는, 오피스텔 공급이 급감하고 있습니다.
2) 가격 등 기타 특징
가격 측면의 특징으로, 노후 오피스텔은 아파트에 비해 감가상각이 빠르게 발생한다는 점을 들 수 있습니다. 그 이유는, 노후 오피스텔은 아파트와 다르게 재건축이 쉽지 않기 때문이라고 건산연 보고서는 설명합니다. 각 호실 당 대지지분이 작고, 전체 호실수가 많기 때문에 구성원의 의견을 취합하기 어렵기도 합니다. 이미 용적률을 최대한으로 사용하고 있다면 더욱 재건축이 어렵다는 문제점도 있습니다.
한편, 단기적으로는 오피스텔의 면적이 클수록 가격 상승률이 높은 것으로 나타났는데, 이는 대형 평형의 오피스텔은 아파트의 대체재 역할을 할 수 있기 때문이라고 합니다. 회전율은 아파트보다 낮고, 장기보유자가 많은 것으로 나타났는데, 이는 오피스텔은 주로 임대차가 많고 매매로 인한 자본수익(capital gain)보다는 임대수익(income gain)을 위한 목적으로 투자하는 경우가 많기 때문입니다.
4.최근 오피스텔은?
원에디션 강남 입면도(출처: 이투데이, 2020.10.27) 최근에는 일반적인 오피스텔과 차별화된 전략을 선보이는 오피스텔이 점차 증가하는 모습도 보입니다. 특히, 강남권 오피스텔들은 고급화 전략을 선보이고 있습니다. 아스티, 루시아, 펜트힐 등이 다양한 컨시어지 서비스들을 강조하며 입주를 앞두고 있습니다. 다만, 코로나 19 직후 자산시장이 뜨거울 시기에 사업성과 분양성 등을 판단하였던 시행사와 시공사들이, 최근 시장이 얼어붙고, 공사비 인상 등 문제가 발생하게 되면서, 어려움을 겪고 있다는 이야기도 들립니다. 고급 오피스텔 시장이 개화하였다는 것 자체는 흥미롭지만, 경기 상황에 따라 공급이 수요를 초과하는 상황이 일어날 것 같다는 생각도 듭니다.
하이엔드 오피스텔 전략 이외에, 공유주거 전략을 선보이는 오피스텔도 늘어나고 있습니다. 패스트파이브의 라이프온투게더, SK D&D의 에피소드, 이지스의 디어스, MGRV의 맹그로브 등 시장의 다양한 플레이어들이 자체 브랜드 또는 협업을 통해 공유 주거를 선보이고 있습니다. 공유주거형 오피스텔은 임차료가 일반 오피스텔 보다 조금 더 비싸지만, 공유 주방, 공유 체육시설 등 공용공간과 커뮤니티시설을 구비하고 있어 거주자들의 만족도는 더욱 높다고 합니다.
이러한 공유주거를 표방하는 오피스텔은 대부분 기업형 임대 형식입니다. 과거에는 대부분의 오피스텔이 수분양자(소유주)가 직접 임대를 놓는 형식이었다면, 최근의 공유주거형 오피스텔은 리츠와 같은 부동산투자회사가 오피스텔 전체를 소유하고, PM 관계사 등이 해당 오피스텔의 관리와 임대차 등을 맡는 모습을 보입니다. 따라서, 구분소유된 오피스텔과 비교하여 커뮤니티 등의 시설 관리가 더 우수하고, 다양한 서비스를 제공할 수 있습니다. 개인적인 생각으로는 최근 늘어나고 있는 기업형 임대 오피스텔은 향후 30~40년 이후, 건물이 노후화되어 재건축이 필요할 때에도 구분소유된 오피스텔과 비교하여 재건축이 수월할 것으로 생각됩니다.
5.마치며
이번 글에서는 짧게, 오피스텔을 훑어보았습니다. 최근 금리가 급등하고, 주택시장이 위축됨에 따라 오피스텔의 인허가 물량이 급감하고 있습니다. 앞서 여러 번 언급한 것처럼 오피스텔 시장은 주택시장에 꽤 많이 영향을 받습니다. 또한, 적당한 수준의 임차료를 기대할 수 없다면 오피스텔 분양 수요는 더욱 급감하게 됩니다.
오피스텔 거주자의 60% 이상이 임차점유인 것을 생각하면, 어느 누군가(착한 다주택자)는 지금과 같이 부동산 경기가 좋지 않은 시기에도 오피스텔을 소유하여, 사적 임대주택을 공급해 주어야 합니다. 여기서 정부가 할 일은, 이들을 나쁜 다주택자로 취급하는 것이 아니라, 이들이 적절한 수준의 임차수익을 기대할 수 있게 하고, 적절한 수준의 오피스텔 공급이 이루어질 수 있도록 행정적 지원을 하는 것이 아닐까요?
오랜 기간 오피스텔은 편법 건축물로 여겨지기도 했지만, 거주자들에게는 높은 거주만족도를 보이고, 상업지역의 주거수요를 충족시킬 수 준주택이라는 합법적 입지를 구축해왔습니다. 이제는, 오피스텔이 앞으로 어떻게 발전해나갈지 다시 한번 고민해볼 만한 시기인듯합니다. 단순히, 구분소유 분양형 오피스텔로 그치는 것이 아니라, 다양한 서비스를 제공할 수 있는 기업형 임대 오피스텔이 점차 증가하고 있다는 점을 생각해보면, 오피스텔의 미래를 얼핏 떠올릴 수도 있을 것 같습니다.
