불나방 투자
투자는 철저하게 본인의 철학과 소신을 가지고 투자를 해야 한다.
그러기 위해서는 부동산의 거대한 흐름에 대한 충분한 공부가 되어 있지 않고 분위기에 휩쓸려 흐름에 투자를 하다 보면 한 번만 삐끗하게 되면 오랫동안 물리게 되고 투자를 이어 갈 수 없게 되어 결국 이 시장을 반강제로 떠나야 하는 상황으로 될 수도 있다.
오늘은 충분한 준비가 되어 있지 않은 상태에서 불나방 식 투자에 대한 이야기를 해보려고 한다.
최근 4~5년 동안의 부동산 투자의 패턴을 잘 살펴보자.
과거 부동산이 하락의 끝자락인 2015년부터 조금씩 서울에 부동산 오기가 느껴졌다. 그리고 서서히 가열되던 열기가 갑자기 뜨거운 열기로 바뀌었다. 서울 분양시장이 뜨거워졌고 강남부터 시작한 열기는 어느새 서울 전역으로 퍼져나갔다.
서울이 미친 듯이 오르고 있을 때 경기도 수도권은 불난 집 불구경 하듯 차분했다. 그리고 반대로 경기도에 산다는 발탈감이 크게 느껴졌었다. 왜 경기도로 이사를 갔을까? 서울에 있었어야 하는데. 이런 신세 한탄이 들려오기 시작했다. 하지만 이 또한 몇 개월이 지난 후 시장은 또다시 변하기 시작했다. 이 불길은 수도권 핵심 지역부터 점점 번지기 시작한다. 판교, 분당, 광교, 평촌 등으로 불길을 번졌다.
그리고 어느새 그 불길은 수도권 전체로 번졌다. 상승의 마지막이라고 할 수 있는 인천까지 불길은 번져버렸다. 많은 불나방 투자자들은 이 불길을 따라 투자를 확대해 나갔다. 그리고 수도권도 모자라 지방으로 점점 내려가기 시작했다. 전국적으로 불길이 번지다 보니 참다못한 정부는 아파트에 대한 엄청난 강도 높은 규제를 하기 시작했다.(이것이 결국 이 정부의 발목을 잡는 족쇄로 변해 정권 재창출에 실패한다.)
이에 풍선효과로 아파트가 규제 및 상승으로 더 이상 살 수 없다고 생각한 불나방 투자자들은 빌라를 갑자기 매입하기 시작했다.
재개발 지역을 중심으로 번지던 불길은 재개발이 아직 발표되지 않은 곳까지 번지기 시작한다. 아파트에 빌라가 너무 싸다는 생각으로, 이제는 빌라밖에 없다는 기대 심리로 묻지 마 투자가 이어진다. 갑자기 몇 개월 만에 빌라가 1억이 순식간에 오른다. 사람들이 빌라를 사고 싶어 부동산에 줄을 서기 시작한다. 마치 내일이라도 재개발이 진행될 것 같은 부푼 기대 심리로 메뚜기떼처럼 서울 전역과 저 끝자락인 인천이 과거처럼 빌라 광풍 이 돌기 시작한다. 수도권도 모자라 이제는 지방 중소도시 빌라까지도 매입하기 시작한다. (물론 그 중심에는 정부규제로 인한 공시지가 1억 미만의 아파트와 빌라가 화두가 된다.)
정부의 강력한 주택 규제 정책이 발표되자 주택 시장은 급격히 얼어붙기 시작한다. 사람들은 어디에 투자를 할지 몰라 웅성웅성하게 된다. 사람들은 다른 먹잇감을 어슬렁 어슬렁 찾기 시작한다. 그리고 찾은 것이 지식산업센터였다. 솔직히 이 영역은 일반 투자자들의 영역은 아니다. 하지만 더 이상 주택 투자가 한계라고 생각했던 일반 투자자들까지도 이 분야를 넘보게 된다. 몇몇 지역을 제외한(성수동, 문정동) 지식산업센터는 10여 년 동안 시세가 답보상태였었는데 갑자기 폭등을 하기 시작한다.
그리고 순식간에 시장은 주택에서 수익형으로 이동을 하기 시작한다. 그리고 아파트를 대체할 수 있는 중. 대형 오피스텔이 갑자기 부상한다. 부동산 비수기에는 절대 쳐다도 보지 않던 오피스텔이 세금을 피할 수 있는 좋은 투자지라고 생각하고 갑자기 관심이 급격히 상승하기 시작한다.
건설사들은 '물 들어올 때 노 저어야 한다'라고 생각을 하고 대거 고급 주거형 오피스텔을 분양을 발표하고 엄청난 인기 속에 단기간에 완판된다. 완판되는 것을 보고 투자들은 기축 오피스텔에 관심을 갖게 되고 10년 넘게 오르지 않던 오피스텔이 갑자기 상승하게 된다.
그리고 수익형도 너무 올랐고 주택 투자도 한계에 다다랐다고 생각한 투자자들은 앞으로 남은 것은 토지라고 생각을 하고 경기도, 전국으로 토지 투자로 시장은 확대되며 토지 가격도 갑자기 급상승하게 되는 흐름으로 나타난다.
자 여기까지가 최근 5년 동안 부동산 투자의 큰 흐름이다.
아마도 당신은 이 큰 흐름을 따라서 투자를 했다면 매우 공격적인 투자를 적극적으로 잘 해왔을 것이라고 생각이 든다. 물론 객관적인 기준으로 합리적인 판단에서 잘 했을 것이라고 판단한다. 이 합리적인 기준은 부동산이 계속해서 상승한다는 전제 조건에서는 맞을 수 있다.
하지만 만약 이 장이 고점을 찍고
내려간다면 어떻게 할 것인가?
최근에 부동산을 들러 보면 매물들이
너무 쌓인다는 이야기를 많이 한다.
내년 5월까지 중과세 면제로 인해 매물들은
더욱 많이 나오고 있다.
하반기 부동산 예측을 사람들에게 물어보아도
떨어진다는 심리가 높다.
2030이 더 이상 주택을 매수를 생각하지 않고
있다는 뉴스가 나오고 있다.
깡통 전세가 속출한다는 이야기도 나오고 있다.
오피스텔이 거래가 반으로 줄었고 취등록 세까지
매도자가 내준다는 이야기가 돌고 있다.
이런 부정적인 시장 심리는 도미노처럼 타격을 줄 수도 있겠다는 생각을 하게 된다.
물건 종류별로는 빌라, 오피스텔, 아파트, 순으로 시세가 꺾이기 시작할 것이며,
지역 별로는 지방, 인천 ,수도권, 서울, 강남 하락이 시작될 것이다.
이렇게 되면 빌라를 가장 팔기 어렵게 될 것이며,
지방이나 인천 쪽이 매도가 가장 힘들어질 것으로 예상된다.
나름 합리적으로 흐름 투자를 잘 했다고 생각한 투자자들은 '러시아 우크라이나 전쟁'이라는 최악의 악재 속에 갑작스러운 EXIT를 준비를 못 하고 내 투자금이 묶여 버릴 수 있는 가능성이 높은 것이다.
물론 주변 고수들은 이미 작년부터 핵심지가 아닌 변방의 물건들은
다 정리가 끝났다.
그리고 애매한 빌라, 오피스텔 투자 또한 무리하게 하지 않았다. 시장이 차가워지면 가장 타격을 받는 것이 이들이라는 것을 누구보다 잘 알고 있기 때문이다. 하지만 뒤늦게 들어간 묻지마 불나방 투자자들은 사는 것에만 관심을 가졌지 언제 어떻게 매도를 해야 할지를 미쳐 생각하지 못한 것이다.
경험 많은 농부들은 조금 덜 수확하더라도 서둘러 수확을 마치지만 귀농한 초짜 농부들은 과일이 더 커지기를 기다리다 서리를 맞고 때를 놓쳐 과일을 수확을 못하는 것 같과 같지 않을까 하는 생각을 하게 된다.
나는 달라. 모든 흐름을 다 알 수 있다고 그래서 리스크 있는 투자도 가능해라는 자신감으로 덤비다가 한 방에 날아가는 친구들을 나는 과거에 많이 보아왔다.
투자는 안정적이어야 한다.
지금이 그런 시기가 아닌가 하는 생각을 하게 된다.
링에 오르기 전에는 누구나 그럴듯한 계획은 가지고 있다.
한 방 맞기 전까지는...
알리
(PS. 현재 매물 증가로 지방에서는 역전세가 나타나고 있고 팔려고 해도 팔지 못하는 사례들이 주변 지인들에게서 너무 많이 나타나고 있어 심히 우려가 된다.)
