부동산 투자를 할 때 기본적으로 내 돈만으로 절대 투자를 할 수 없다. 그러기에 투자자는 자연스럽게 레버리지를 활용한 투자가 기본이 된다. 여기서 레버리지를 활용한다는 의미는 크게 두 가지가 될 수 있다.
첫 번째는 은행에 담보물을 제공하고 대출을 활용해서 투자를 하는 사례와 두 번째는 세입자의 돈, 즉 전세를 활용한 투자이다. 전 세계적으로는 부동산 투자에 있어서 전자가 일반적이나 우리나라에서는 '전세'제도 때문에 은행 대출보다는 전세 투자가 한국에서는 일반적인 투자이다.
전세는 일종의 개인 간의 사금융 거래이다.
전세라는 제도는 우리나라만 있는 독특한 제도로 근 100여 년이 다 되어 간다 과거에 민간이 은행에서 돈을 빌린다는 것은 쉬운 일이 아니었다. 임차인은 큰 금액을 맡기고 주거를 제공받고 임대인은 주거를 제공하는 대신 무이자로 목돈을 활용할 수 있었다.
이 제도로 인해 임대 거래에 두 가지 옵션이 생겼다. 세입자는 월세와 전세 중에 유리한 것을 선택해서 집을 임차할 수 있고 집 주인 입장에서도 월세를 내놓을 수도 있고 아니면 거주를 제공해 주는 대신에 세입자를 활용한 즉 개인 간 거래로 무이자 레버리지를 활용할 수 있다. 즉 전세 제도는 임차인과 임대인에게 상생이 되는 좋은 제도로 한국에서 널리 활용되고 있다.
이 전세 제도 덕분에 유럽이나 미국에서 주거 비중은 월급에 반 이상을 차지하는 경우가 많은 반면에 우리나라는 선진국과 비교해 보면 수입에서 지출되는 주거 비중이 굉장히 낮다. 그만큼 독특한 '전세'제도는 우리나라에서 주거 안정화에 기여를 많이 하고 있다. 그런데 가끔씩 전세 사기 피해가 빌라나 오피스텔에서 터지면서 몇몇 정치인들이나 경제 전문가들이 선진국에 없는 사금융 거래인 전세제도를 없애야 한다고 주장하지만 글쎄 이는 '벼룩을 잡기 위해 초가삼간을 태우는 것과 같은 이치다.
'전세' 제도는 임차인과 임대인에게 상생이 되는 제도이며 투자자 입장에서도 전세라는 제도는 굉장히 좋은 투자 툴이다.
투자자 입장에서도 전세를 끼고 투자를 하게 되면 투자금을 최소할 할 수 있다. 또한 무이자 레버리지를 활용해서 투자를 할 수 있다.(최근에 간주 임대료가 생겨서 약간의 세금을 내야 하긴 한다.) 그리고 전세가가 올라 준다면 올려 받은 전세금으로 제2, 제3의 투자를 확대해 나갈 수 있다. 즉 전세 투자는 나의 자산을 무한으로 확장해 줄 수 있는 좋은 시스템 중에 하나이다.
과거 나의 사례들을 예로 들자면 3억에 아파트를 매입해서 전세를 2.8억에 투자를 했다. 실제로 내 돈은 취등록세 포함 3천만 원이 채 들어가지 않았다. 그리고 전세가 끝날 즈음해서 전세가 4억이 되었다. 내 수중에는 1억의 여유 투자금이 생겼다. 나는 이 돈을 가지고 재 투자를 했으며 나의 자산을 계속해서 늘려 갈 수 있었다. 전세가 상승과 매매가도 동시에 상승되었고 나의 자산은 폭발적으로 늘어나기 시작했다. 나는 적절한 전세 레버리지 투자를 활용해 나의 자산을 증식시키는데 성공했었다.
그런데 전세가 항상 올라주는 것은 아니다. 금리의 변화, 제도의 변화, 주변 공급 과잉 등으로 인해 전세 수요가 하락할 때도 많다. 과거 3~4년 전에 한 지역에 다수의 아파트를 전세 투자를 통해 성공적으로 등기를 마쳤으나 주변 신규 아파트 공급 과잉으로 인해 전세가가 많게는 1억에서 5천씩 떨어진 적이 있었다. 그리고 최근에는 금리 급등으로 인해 전세 대출도 동시에 올랐다. 세입자들은 더 이상 저렴하게 은행에서 전세 대출보다는 월세사는 것이 더 싸다고 생각해서 월세 수요가 급등하고 전세 수요가 반대로 하락한 적이 있었다. 이때도 전세가가 출렁거리면서 잠시 하락한 적이 있었다. 다행히 나는 전세 주기가 겹치지 않아 몇 건은 대출을 활용해서 역전세를 막을 수 있었지만 공격적으로 투자를 한 몇몇 투자자들은 이 위기를 극복하지 못하고 임차인 전세 반환 대출 소송으로 경매에 넘어가는 일도 비일비재했다.
전세 투자자 입장에서는 항상 매입 시역전세를 피하기 위해서는 우선 살펴야 할 것으로는 몇 가지를 살펴야 한다.
-매입 후 향후 몇 년 안에 신규 공급을 체크해라.
-전세 주기가 동일한 시기를 피해서 계약하라.
-동일 지역보다는 분산해서 투자하라.
투자자 입장에서는 레버리지 투자 중에 '전세 투자'는 나에게는 강력한 무기였다. 특히 돈 없는 투자자 입장에서는 너무나 든든한 우군 투자 툴이다. 언론이나 혹자는 '전세 투자'를 '갭투자'로 비하하면서 서민에게 피해를 주는 투자로 하면 안 되는 것처럼 이야기하지만 글쎄 전세 투자를 하지 않고 월세 투자를 하면 괜찮을까? 언론이나 정부는 다주택 투자를 못하게 하지만 과연 다주택자 투자자가 없어지면 집 없는 서민들은 정부에서 제공하는 임대주택에서 모두 살 수 있을까?
전세 투자는 임차인과 임대인에게 상생이 되는 좋은 제도이다.
돈 없는 투자자 입장에서도 이보다 좋은 툴이 없다. 하지만 항상 과하면 탈이 날 수 있듯이 적절하게 조심스럽게 활용해서 투자를 한다면 이보다 좋은 투자가 없다.
전세 투자 즉 '레버리지 투자'는 양날의 검과 같아서 조심스럽게 다루면 나에게 유리할 것이고 막무가내로 다루면 나를 해할 수도 있다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
