소액 투자
임장을 통한 투자 파트너 만들기
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Mar 28. 2022
나는 소액 투자를 좋아한다.
대부분의 투자한 아파들은 5천 미만의 아파트가 대부분이며, 가장 많이 들어간 아파트가 7천만 원 딱 한 건이고 나머지는 3~4천만 원 아주 작게는 1천만 원 그리고 무피 내지는 플러스 피 투자를 한 것들로 투자를 하였다. 과연 현재도 가능하냐는 사람들이 많지만 나는 현재도 얼마든지 발품만 열심히 팔면 수도권에서도 가능하리라고 본다.
물론 물건의 등급과 지역과 수익률은 떨어질 수 있다. 하지만 여전히 투자는 가능하다. 오늘은 과거 내가 투자한 사례들을 통해 내가 어떻게 소액으로 투자를 할 수 있었는지를 이야기해보려고 한다. 이웃님들도 나의 사례들을 통해 투자 인사이트를 얻어 가는 기회가 되었으면 한다.
과거 나는 경매로 투자를 배웠다. 경매를 하다 보면 자연스럽게 대출을 알게 되고 인테리어를 통해 투자금을 최소화하는 공식을 알게 된다. 혹시 부린이들이 투자를 배우고 싶다면 경매라는 부동산 툴을 공부해 보는 것도 좋은 방법이라고 생각한다. 하지만 경매에만 너무 몰입하지는 않기를 바란다.
나는 소액으로 할 수 있는 물건을 아파트를 찾아다녔다. 나는 서울 수도권은 더 이상 소액 투자는 안된다는 선입견을 가지고 무턱대고 지방으로 달려갔다.(물론 사전에 어느 정도 시세는 파악해야 한다.) 당시에 가장 핫한 천안으로 달려갔다. 당시에 아파텔(아파트형 오피스텔) 무한 공급되는 과정이어서 나는 내가 생각하는 3천 정도로 투자 가능한 물건을 찾았다. 하지만 회의감이 들기 시작했다. 과연 이 물건이 상승 가치가 있을까? 나는 고민의 고민 끝에 지방을 접고 수도권으로 다시 찾기 시작했고 당시에 신분당선이 개통이 임박한 역세권 위주로 물건을 찾았다. 이 지역들도 이미 한차례 호재가 선 반영돼 저렴한 물건들을 찾기는 쉽지 않았다.
하지만 나는 매일 퇴근 후 임장을 다녔다. 그리고 운 좋게 급매 물건 3억짜리 25평 아파트를 찾게 된다. 전세가는 2.6억 정도에 세팅 가능하였다. 4천의 단순 갭이지만 전세를 내 보내고 인테리어를 하면 3천만 원 정도 가능하리라고 생각했다. 하지만 세입자를 내 보내기 위해서는 현재 세입자가 2.1억 정도 살고 있어서 대출을 해야 했다. 당시에 다주택자도 70% 프로까지 가능했기에 단기 대출을 활용했다. 그리고 인테리어를 셀프(직영)로 세팅을 하고 2.7억에 전세를 세팅한다. 그리고 대출을 상환한다. 물론 여러 가지 취등록 세나 대출 상환 비용까지 합치면 조금 더 들어갔다.
나는 과거 경매 투자를 할 때도 이런 방식으로 투자를 했다. 하지만 대출이 막히면서 이런 투자는 더 이상 할 수가 없었다. 나는 다른 주변 역 물건들을 뒤지기 시작했다. 모든 부동산을 이 잡듯이 뒤졌다. 그리고 마침내 좋은 물건을 찾게 된다. 신분당 역에서 500미터 안에 있는 소단지 아파트로서 연식이 그렇게 오래되지 않았다. 이 물건은 네이버에도 올라오지 않는 부동산 사장님이 본인이 하려고 했던 물건이라고 한다.
사장님은 나에게 좋은 제안을 한다. 만약 인테리어를 새로 해주면 전세를 2.9억에 바로 맞춰준다는 것이다. 매매가는 3억으로 잔금 날짜와 전세 입주 날짜를 맞 출 수 있다는 것이다. 에이 그게 말이 돼요? 그런 세입자가 어디 있어요 누가 들어오려고 그러겠어요? 가능하다는 것이다. 대신 인테리어만 깨끗하게 해달라는 것이다. 나는 반신반의하면서 알겠노라고 계약금을 쏘게 된다.
일주일 후 계약서를 작성하기 하기 위해 부동산에 갔다. 여느 부동산 계약서와 동일하게 썼지만 특약사항으로 매도자는 신규 전세자의 계약에 적극 협조하며 전세 입주 날짜를 잔금 날짜로 한다는 것이었다.
이게 된다고? 나는 속으로 그렇게 생각했지만 이 사장님은 이미 이렇게 다수의 투자자들과 거래를 성사시켰던 경험이 있는 사장님이었다. 그 뒤로 부동산 사장님은 신규 전세 세입자를 구하셨고 그분은 신혼이었다.
잔금을 치면 인테리어를 해주는 조건으로 하니 그 신혼 세입자들은 좋아했다.(과거 내가 인테리어 한 사진을 보여주었다)
그 뒤로 나는 이 부동산 사장님과 집중적으로 소액 투자를 완성했다. 그리고 이 방식으로 다른 지역으로 확장하면서 이런 능력 있는 사장님을 찾거나 아니면 같은 방식으로 사장님들을 가르치기(?) 시작했다.
과연 이런 방식이 가능한 이유가 무엇일까? 처음에는 소액이기는 했지만 대출을 해야 했고 투자 비용이 증가했다. 하지만 능력 있는 사장님을 아군으로 만든 다음부터는 진정한 소액 투자가 가능하게 된 것이다. 이렇게 되기 위해서는 직접 발품을 팔면서 부동산 사장님과 친해져야 한다. 단지 컴퓨터 앞에 앉아 전화로 시세만 알아보거나 하는 방식으로 될 수가 없는 것이다.
당시에 샀던 다수의 그 물건들을 현재까지도 보유 중이다.
그중에 하나는 현재 아래와 같다.
매매가 7억(매입가 3억)
전세가 4.5억(당시 전세가 2.9억)
매도를 하지 않았는데도 내 수중에 1.5억이 생기는 플러스 투자가 가능하다.
모든 투자의 정답은 현장에 있다. 내가 몇 번 강조했듯이 단순 그래프만 보고 투자하는 것이 아니라 임장을 생활하다 보면 내가 모르는 투자 기술도 부동산 사장님을 통해 알게 되며 본인들만 가지고 있는즉 네이버 매물에 올려놓지 않는 단독 물건도 찾을 수 있다.
소액으로 투자를 하고 싶다면 발품 파는 것을 기꺼이 하라. 그리고 그곳에서 부동산 사장님을 꼭 나의 투자 동반자로 만들기 바란다.
