몇 주 전에 한 부동산 고수분을 부동산 중개소에서 만나게 됐다. 수 십 채의 아파트를 역세권에 보유하고 있었고 현재도 매수를 꾸준히 하고 있다고 한다. 나는 투자 노하우가 궁금해서 그렇게 많은 아파트를 어떻게 매입하셨어요? 입지도 다 좋은 곳에 위치하고 있어 투자금이 만만치 않을 텐데. 현금이 꽤 많으시나 봐요?라고 넌지시 물어보았다.
아니야. 나도 평범한 직장인으로 한 채, 두 채, 모으다 보니 20년이 다 되어 가다 보니 좀 많아졌네.
그런데 그때에도 현금이 많이 들어갈 텐데 어떻게 투자금의 여유가 있었나 봐요?
에이~, 내가 돈이 어디 있어?
다 대출을 활용했지.
대출이 나와요?
음 그럼, 현재에도 나는 대출을 활용하고 있는데?
DTI, DSR에 안 걸려요?
그건 초보들이나 그런 대출을 쓰는 거지?
특별한 방법이 있나요?
사업자 대출을 활용했지.
현재도 가능해.
물론 내 수중에 현금이 많아도 나는 대출을 꼭 일으켜
그리고 투자금을 최소로 세팅하지
왜 굳이 이자를 내면서 대출을 일으키나요?
그래야 다음 투자를 계속해서 할 수가 있지
네?
만약에 내가 1억이 있어 투자금이 1억이 들어가는 물건을 사버리면 다음에는 투자를 할 수가 없게 되잖아.
그래서 나는 최대한 레버리지를 일으켜 투자금을 최소화로 세팅하고 다음 투자를 만들려고 노력했어
그렇게 투자를 하다 보니 20년을 하고 있네.
내 통장에 몇 억이 있어도 여전히 나는 대출을 하지
그래야 나중에 세무조사를 받아도 클리어한 거야
초짜들이나 자기 알돈으로 부동산을 사려고 하는데 그렇게 해서는 자산을 폭발적으로 불리지 못하고 그저 자기 사는 집 정도만 장만하고 끝나게 되는 거지.
그런데 그렇게 많은 주택은 관리가 돼요?
세금은요?
생각보다 그렇게 어렵지 않아. 한 달에 2~3세건 전세 재계약이 있지만 그 정도야 뭐...
그리고 나는 최대한 오래 보유를 목표로 투자를 하기 때문에 웬만하면 주임사(주택임대 사업자) 장기로 묶어 버렸지
그런데 이제 더 이상 그런 혜택은 없잖아요?
이런 규제를 언제까지 할 것 같은가?
그리고 나 같은 사람이 낮은 전세를 공급해 주는 것이 정부도 좋아할 일인데.
이것도 사업이야. 일종의 나는 정부와 사업을 하고 있는 거지.
다주택 규제 정책을 언제까지 하겠어?
세상은 돌고 돌아.
그래서 오래 보유하면서 잘 버티면 되는 거지 뭐
그렇기는 하지요.
나도 사실 같은 투자 패턴을 갖고 있기 때문에 자연스럽게 그분의 말이 수긍이 되었다.
최근 전 세계적으로 물가가 갑자기 올라가면서 정부도 긴급 긴축 정책을 펴고 있으며 이에 따라 이자를 급격하게 올리고 있다. 언론은 이에 따라 대출이 많은 가계는 위기에 처할 것이라는 보도가 쏟아지고 있는 상황에서 이분의 이야기는 나에게 많은 생각을 하게 했다.
나도 현재 대출을 더 낼까 아니면 현재 보유한 현금으로만 투자를 할 것인가를 고민하던 찰나에 그분과 이야기를 나눈 후 투자금이 많이 들어가는 물건보다 최소화 물건에 집중하면서 레버리지 투자도 꾸준히 지속하는 것을 다시 고민하게 된다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
