위험한 계약 전전세와 전대차의 개념과 차이점
주거비를 아끼기 위해서 전전세 또는 전대차 계약을 하는 분들이 있는데 전전세와 전대차의 경우 일반적인 임대차 계약에 비해서 상대적으로 리스크가 크기 때문에 웬만하면 일반적인 임대차 계약을 맺으시기 바라며 불가피하게 전전세나 전대차 계약을 해야만 한다면 전전세 및 전대차에 대한 사항들을 잘 이해하시고 진행하시기 바랍니다. 그리고 전전세와 전대차 계약에서 사기 예방을 위해서는 임대인에게 직접 기존 임차인과의 전세계약 사실여부를 반드시 체크해야 하며 임대인 신분증의 개인정보가 등기사항전부증명서, 전세계약서와 일치여부를 확인하셔야 합니다. 또한 등기사항전부증명서에 경매의 위험이 없는지 확인해야 하며 부동산에 하자가 없는지를 반드시 직접 확인해야 하며 계약금은 임대인의 통장으로 직접 입금하는 게 안전하며 전입신고를 하고 확정일자를 꼭 받으셔야 피해를 예방할 수 있습니다.
¶ 전전세란?
전전세는 전세권설정등기를 마친 임차인이 제삼자에게 재임대하는 것을 말합니다. 전세 임차인이 자신의 보증금을 보호받기 위해 전세권 설정등기를 해놓고 다시 세를 주는 경우 임대인의 허락이 필요하지 않습니다. 그래서 전전세 계약을 맺을 때는 집주인이 아닌 기존 임차인과 계약을 체결하면 됩니다. 그런데 만약 집주인과 기존 임차인이 전세권을 설정할 당시 전전세 금지조항을 특약으로 넣은 경우라면 전전세 계약을 맺을 수 없습니다. 여기서 말하는 전세권설정등기라는 것은 전세금을 지급한 전세권자가 자신의 용도에 따라 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 결과적으로 전세권설정등기는 등기소에 가서 세든 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 사람이라는 사실을 기록하는 행위인 것입니다. 전전세로 들어온 임차인이 자신의 보증금을 보장받으려면 기존 임차인의 전세권에 다시 전세권설정등기를 해야 합니다. 그래야 전전세의 효력이 발생되어 자신의 권리를 보장받으실 수 있습니다. 그리고 전전세를 맺으려면 몇 가지 지켜야 할 조항이 있는데 먼저 전전세의 보증금은 기존 전세 보증금을 넘어설 수 없게 되어있으며 하자나 사고발생 시 기존임차인이 책임을 져야 합니다. 그리고 기존임차인과 임대인 간의 계약 완료시점이 전전세 계약의 완료시점이 됩니다.
¶ 전대차란?
전대차는 전세권설정등기를 하지 않은 임차인이 다른 이에게 다시 임대하는 것을 말합니다. 전전세와 달리 전세권설정등기가 돼있지 않으므로 전대차를 놓으려면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다. 만약 임대인의 허락 없이 기존 임차인에게 세를 얻었다면 임대인은 기존 임차인과의 임대차계약을 해지할 권리가 있으며 새로 이사 온 임차인에게 나가라고 할 수 있습니다. 하지만 임차인이 건물 전체가 아닌 일부분만 새로운 임대를 받는 경우라면 집주인의 동의를 받지 않아도 되는데 예를 들어 전셋집 방 3칸 중 1칸만 다른 이에게 임대하는 경우는 집주인 동의가 없어도 가능합니다. 하지만 개인적으로 이러한 거래는 리스크가 따르는 거래이기 때문에 추천드리고 싶지 않으며 웬만하면 그냥 주인과 직접 계약을 하는 것을 추천드리립니다.
¶ 전전세와 전대차의 차이점
현행법상 임차인이 임차한 주택을 다시 세를 놓는 것은 정상적인 임대차 계약으로 인정됩니다. 전전세와 전대차를 구분 시에는 임차인이 전세권설정등기를 했으면 전전세, 그렇지 않으면 전대차로 분류되는 것입니다. 두 계약 모두 기존 임차인과 계약을 맺는다는 점은 유사해 보이지만 둘 사이에는 엄연한 차이가 있습니다. 전전세는 위에서 설명드렸듯이 전세권설정등기를 마쳤기 때문에 집주인의 별도 동의 없이도 전전세 계약을 맺을 수 있습니다. 반면에 전대차는 전전세와 달리 전세권설정등기가 돼있지 않으므로 전대차를 놓으려면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 한다는 점이 가장 큰 차이점이 되겠습니다. 만약 전전세 계약을 하게 될 경우에는 기존 임차인이 등기부등본상 전세권 1순위인지 확인해야 하며 계약 이후에는 반드시 전전세권 설정등기를 해야 합니다. 현행법상 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하게 될 경우 주택을 경매로 넘기거나 경매 후 배당받을 권리는 1순위로 전세권자에게 있으며 전세권자가 배당에 참여하지 않더라도 경매를 통해 새로 낙찰받은 집주인이 전세권도 함께 인수받기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있게 되기 때문입니다.
