세입자와의 갈등, 어떻게 해결하는 것이 좋을까?
변호사 내용증명의 필요성
살 집을 찾을 때 좋은 집주인을 만났으면 좋겠다고 바라는 것처럼, 전세를 놓는 임대인 입장에서도 좋은 세입자를 만나는 것이 정말 중요한 것 같다. 임대인 - 임차인(세입자) 간의 감정의 골이 깊어지면 여러 가지로 힘들어진다. 특히나 전세보증금과 관련된 문제는 큰 금액이므로 갈등이 고조되면 이루 말할 수 없이 괴로워질 수 있다.
최근 법률사무소 봄은 전세 사기, 임대차보증금의 반환, 세입자의 건물 퇴거, 임대차계약의 묵시적 갱신 등을 위해 많은 의뢰인들이 방문해 주고 계신다. 특히 소송까지는 가고 싶지 않지만 상대방을 설득해야 하는 경우에 어떻게 해결하는 것이 좋을지, 상대방의 주장이 정말 맞는 것인지 헷갈리기만 하다. 명심할 것은 임대차계약으로 문제가 생긴 경우 소송으로 가는 것은 가장 최후의 수단이며 우선은 정확한 법령 및 판례를 근거로 하여 내용증명을 보내는 것이 좋은 해결책이라는 점이다.
법률사무소 봄을 찾아주신 의뢰인 봄씨는 세입자 여름 씨와 감정싸움이 극에 치닫고 있었다. 문제의 원인은 봄씨가 여름 씨의 전세 만기까지 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금 반환을 해주지 못하면서 시작되었다.
임대인 봄씨는 한 번 전세 계약을 체결하면 적어도 4년은 살 거란 생각에 전세보증금에 대한 생각은 하지 못하고 있었다. 그런데 어느 날 여름 씨는 봄씨에게 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 밝힌 문자를 보냈다. 이번에 만기가 되면 묵시적 갱신 없이 이사를 할 것이니 문제없이 보증금을 반환해달라는 내용이었다. 뒤늦게 문자를 본 봄씨는 그때부터 새로운 세입자를 찾기 시작했는데, 기간이 빠듯하여 아무래도 계약 기간을 맞추기가 어려울 것이란 생각이 들었다.
' 조금만 더 기다려주시면 안 될까요? 저희도 세입자를 구해야 전세보증금을 반환해 드릴 것 아니에요. '
물론 세입자를 구하든 구하지 않든 계약을 갱신하지 않는다면 세입자의 계획에 차질이 생기는 것은 자명하니 봄씨가대출을 내서라도 만기에 보증금을 돌려줬어야 하는 것은 맞다. 하지만 여름 씨도 '만기일'만 고집하며 조금도 물러서지 않고 막무가내였다.
결국 여름 씨는 만기가 넘자마자 바로 임차권등기를 하였고, 이로 인해 봄씨의 세입자 찾기는 더 어려운 상황이 되었다(일반적으로 임차권등기가 되어 있는 것을 보면 문제가 있는 집이라고 생각하여 전세 계약이 이루어지는 것이 쉽지 않다). 몇 달 후 겨우 세입자를 찾은 봄씨는 여름 씨에게 ' 새로운 세입자를 찾았고 이사를 5월 1일에 할 예정이니 그때 전세보증금을 줄 수 있을 것 같다. 그때까지 이사를 나가주시면 된다. '라는 말을 전했다.
그런데 여름 씨의 태도가 비협조적이었다. 그는 ' 왜 5월 1일이라는 날짜를 봄씨가 정하시는 건데요? '라고 화를 내더니, 어차피 전세보증보험이 있으니 허그에서 전세보증금을 받아서 이사를 가겠다고 말했다. 봄씨가 어렵게 어렵게 새로운 세입자를 찾았고 날짜를 조정해달라고 해도 여름 씨는 막무가내였다. 여름 씨의 요지는 만기 때 제대로 전세보증금을 주지 않아 변호사 상담을 받는 등 비용을 지출했고 또 현재로서는 자신들에게도 '전세권'이라는 것이 있으니 봄씨에게 협조를 할 수 없다는 것이었다.
법률사무소 봄 변호사들 회의법률사무소 봄을 찾아온 봄씨는 이 일을 어떻게 해결해야 할지 막막한 마음에 며칠간 잠도 제대로 잘 수 없었다고 한다. 어렵게 찾은 새로운 임차인이 계약을 파기라도 하면 계약금의 배액 배상을 해줘야 하니 걱정이 태산같았다. 봄씨가 말한 날짜에 여름씨가 이사를 잘 나가주면 좋을텐데....이처럼 소송으로 번지고 싶지 않지만 반드시 상대방과 문제를 해결해야 하는 상황의 의뢰인들을 만나면 우선은 적절한 해결책을 제시하여 마음을 달래줘야 할 필요가 있다.
' 선생님, 제 생각에는 여름씨도 넉넉하게 이사 준비를 할 수 있도록 미리 내용증명을 보내서 우리의 입장을 명확하게 전달하는 것이 좋을 것 같습니다. 우선 1) 임대차계약이 여름 씨의 요구로 완전히 종료한 사실 2) 그리고 여름 씨가 지금까지 그 집에 머물고 있는 것은 '전세권'에 근거해서가 아니라 전세보증금을 받지 못했기 때문이라는 것 3) 따라서 우리가 전세보증금을 돌려주면 여름 씨는 동시 이행으로 집을 원상복구하여 돌려줘야 할 의무를 진다는 것을 분명히 밝히는 것이 필요할 것 같습니다.
또한 세입자의 협조가 필수적이니까, 잔금 기일을 명확하게 밝히시고 만약 이렇게 공적으로 내용증명을 보냈음에도 불구하고 버티기식으로 나오면 특별손해로 새로운 세입자와의 계약 파기로 인한 계약금까지 민사 소송으로 청구할 수 있다는 점을 같이 알리시는 것이 좋을 것 같아요. 변호사의 이름으로 내용증명을 보내면 여름씨도 어느 정도는 알아볼 것이고, 문제를 더 확장시키는 것이 아니라 잘 해결하려고 생각할 수 있어요. '
봄씨는 법적으로 근거 있는 해결책을 받자 조금은 마음이 풀리는 듯했다. 변호사는 오로지 소송만을 위해 존재하는 것이 아니라, 여러 가지 문제의 중간 다리 역할도 한다(변호사가 언제나 수임을 위해 소송을 좋아한다고 생각하면 큰 오산이다). 특히나 상대방과의 합의가 무척 어려울 때 변호사에게 합의를 위임하면 어려운 과정을 줄일 수 있으니 심리적인 안정감이 든다. 법률사무소 봄에서는 협의나 중재를 위해 찾아주시는 의뢰인분들이 정말 많고 대부분 나에게 심리적인 해결책까지 물어보시는 경우가 많다.
결국 봄씨는 여름 씨를 상대로 변호사를 통한 내용증명을 보냈다. 변호사를 통해 내용증명을 발송하게 되면 상대방이 감정적인 반응을 할 것이 아니라 그 내용에 대한 검토를 진지하게 할 수 있다는 장점이 생긴다. 또한 변호사는 한 번의 내용증명을 보내는 것에 그치지 않고 그 이후의 상대방으로부터 연락이 오는 경우의 합의 과정을 함께 진행할 수 있다. 만약 합의가 되면 법률사무소 봄의 변호사들은 합의안을 작성하여 추후의 이 문제로 소송이나 진정 등의 행위를 할 수 없도록 분쟁을 종결시키는 데 모든 힘을 다한다.
