어쩌다 집짓기 - 9

2. 집 짓기의 두 번째 단계 설계

2. 들어도 들어도 돌아서면 잊어버리는 내 머릿속의 지우개 베란다 발코니 테라스의 구분      

 나는 앞서 2층 베란다 3층 베란다 4층 베란다라고 말했다. 아파트에서 베란다라고 일반적으로 부르기 때문에 습관적으로 그렇게 따라 부르고 있지만 정식 명칭으로 하자면 나의 집 1층에는 테라스 2층 3층 공간은 발코니 4층에 만든 공간이 베란다이다. 그림에서처럼 건축물의 외벽으로부터 튀어나온 실내외 완충공간은 발코니이다. 1.5m 이내에서 만들 수 있는 서비스 공간이다. 따라서 실제 분양 면적에 포함되지 않는다. 거실 공간을 연장하기 위해 돌출시켜 만든 공간이다. 먼저, 발코니의 어원은 라틴어 "balcone"로 "큰 창문"이라는 뜻이다. 건축법에서 정의하고 있는 용어로는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식등을 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간. 보통 우리나라 아파트의 경우 바닥과 천장이 있기 때문에 필요에 따라 보일러를 깔고 두꺼운 창호를 설치하여 거실 공간을 넓히는 확장 공사를 하는 경우가 많은데 합법이다.

 베란다는 건물의 아래층과 위층의 면적 차로 생긴 공간을 말한다. 그림과 같이 아래층 면적이 넓고, 위층 면적이 좁을 경우 아래층의 지붕 부분이 윗 층에서 남게 되는데 바로 이 공간을 활용한 것이 베란다이다. 그림처럼 4층이 3층 면적보다 작은 경우 아래층의 지붕을 활용한 공간이다. 건축법상 베란다에는 유리 난간과 같은 안전시설을 하는 것이 허용되지만 임의로 지붕을 덮어 실내 공간처럼 확장하는 시공은 불법이다. 단속될 경우 이행강제금이 부과되고 원상복구를 해야 한다. 집을 구매할 때 베란다가 확장되어 있다면 불법증축은 아닌지 반드시 확인해야 한다. 확인하는 방법은 다음 편에 그림으로 다시 설명하겠다. 모든 층이 외벽으로 균일하게 튀어나왔다면 발코니! 아래층 세대와 위층 세대의 면적 차이로 인해서 생긴 공간은 베란다! 아파트는 발코니라는 용어를 사용해야 하고, 확장을 했다면 베란다 확장이 아니고, 발코니 확장이라고 해야 맞다.

그렇다면 테라스는 무엇일까? 테라스의 어원은 Terra라는 라틴어로부터 온 것으로 Terra는 땅, 흙을 의미한다. 맥주 이름인 줄로만 알았다가 집짓기 책을 쓰면서 그 어원을 알게 되었다. 흙에서 건강하게 자란 맥주 원료, 황금빛 밀밭, 홉... 맥주 광고가 왜 그렇게 황금빛 넘치는 물결이었는지 이제야 이해가 된다. 테라스는 땅과 연결되어 있는 부분을 의미하며 대지보다는 약간 높고 건물보다는 낮은 공간을 말한다. 거실이나 주방에서 바로 마당까지 나올 수 있는 공간으로, 보통 정원으로 가꾸거나 데크를 깔아서 의자와 테이블을 놓고 여가 공간으로 사용한다. 보통은 실내 바닥보다 20CM 정도 낮게 만들어지며, 2층 이상에서 만든 공간은 전부 베란다가 맞는 표현이다. 루프탑 테라스 (rooftop terrace)는 옥상을 활용한 테라스 공간을 의미하는데 나의 집은 지붕이 평지붕이 아닌 경사 지붕이어서 루프탑 테라스는 만들 수 없었다. 매우 아쉬운 부분이다.         

 그림처럼 발코니에 창호를 달고 실내 공간 연장하는 것은 합법, 왼쪽의 베란다 공간에 지붕을 만들고 창호를 달아 사용하는 것은 불법이다. 발코니에는 위층 발코니의 바닥 부분이 자연적으로 아래층의 지붕이 되는데 베란다의 경우에는 없는 지붕을 새로 만들어야 한다. 베란다 공간이 1.5m 이내의 좁은 면적이라고 해도 불법 확장이 된다. 나의 집은 2층 발코니에 그 어원처럼 ‘큰 창‘을 달아 실내처럼 사용하고 있다. 데크를 깔아서 난방은 안 되고 이 공간에 화목난로를 두어 사용하고 있다. 3층 발코니는 야외 공간 그대로 빨래 너는 공간으로 사용하고 있다. 1층 테라스는 데크를 깔아서 테이블과 의자를 두고 바비큐를 하거나 생선구이 전이나 튀김 종류 냄새가 많이 나는 음식을 만들어 먹을 때 주로 사용한다.     

 이 그림에서 보면 편도 2차선 도로 옆의 주택 1은 앞서 언급한 용도지역의 주거지역 중에서 제2종 일반주거지역을 예로 들어보았다. 주택 1이 지어진 제2종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하 용적률 250% 이하이며 18층 이하의 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 종교시설, 유치원, 초중고 설립이 가능하다. 주택 1의 대지가 100평이라고 예를 들면 건폐율이 60% 이하여야 하므로 바닥면적이 60평을 넘을 수 없다. 용적률은 250% 이하이므로 250평 이하의 연면적으로 건축이 가능하다는 뜻이다. 다시 말해서 4층까지 올라간 전체 연면적이 250평을 넘지 않으면 되기 때문에 바닥 면적 60평을 4개 층으로 240평을 지을 수 있다. 만약 바닥 면적을 30평으로 짓는다면 8층까지 지을 수 있는 셈이다. 18층 이하의 공동주택이 건축 가능하기 때문에 바닥 면적이 좁은 대지인 경우 최대 18층까지 건축 가능하겠다. 계산해 보니 바닥면적을 14평으로 지어서 올리면 18층 건물을 지을 수 있는 셈이다. 근린생활시설의 건축이 가능하므로 상가주택을 지을 수 있는 대지이다. 우리가 흔히 말하는 건물주가 되기 위해서는 전용주거지역이 아닌 일반주거지역으로 구분된 대지를 사야 한다.

 주택 2와 주택 3은 제1종 전용주거지역, 주택 4는 자연녹지지구로 예를 들어 보았다. 제1종 전용주거지역은 용도 지역 중 가장 엄격한 제한이 부과되는 지역으로 저층 단독주택에 의한 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 국토교통부장관 시도지사 또는 특별시 광역시 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시 시장이 지정하는 지역을 말한다. 다가구주택을 제외한 단독주택과 제1종 근린생활 시설 중 슈퍼마켓, 마을회관, 마을공동구판장 등으로 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이하의 시설물의 건축이 가능하다. 제1종 전용주거지역은 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이하여야 한다. 제2종 일반주거지역은 공동주택의 건축이 가능했으나 제1종 전용주거지역은 다가구주택을 지을 수 없다. 건폐율이 50%이므로 예를 들어본 주택 2, 3의 경우 대지가 200평일 때 바닥 면적은 100평까지 가능하다는 뜻이고 용적률은 100%이므로 전체 층의 면적을 모두 더해서 200평을 넘을 수 없다는 것이다. 100평씩 2층까지 지어 전체 200평이 되도록 지을 수도 있고, 50평씩 4층을 지을 수도 있고, 40평씩 5층 건물을 지을 수도 있다는 뜻이다. 용적률이 100%라는 의미는 전체 층을 모두 더한 연면적이 대지 200평과 같은 200평을 넘겨서 지을 수 없다는 것이다. 주택일 경우 건폐율이 50%라는 이야기이고, 슈퍼마켓 등 근린생활 시설을 지을 때는 아무리 큰 대지를 소유하고 있어도 바닥 면적이 1,000㎡ 대략 300평을 넘을 수 없다는 규정이다. 다시 말해 대지 10,000평을 소유했다고 해서 5,000평 규모의 근린생활시설을 지을 수 없다는 이야기. 제1종 전용주거지역에서는 근린생활시설은 바닥면적 300평 이하로만 지을 수 있다.

 자연녹지지역은 도시의 녹지 공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역이다. 층수를 따로 정하는 경우를 제외하고는 4층 이하의 건물만을 건설할 수 있으며 단독주택, 1종 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물 관련시설, 자연순환 관련시설, 교정 및 국방 군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지 관련시설, 관광휴게시설 들만을 건설할 수 있다. 납골당을 지을 수 있는 지역이 잔연녹지지역이다. 건폐율 20% 이하 용적률 100% 이하이다. 주택 4는 대지가 200평이라고 가정했을 때 바닥면적이 최대 40평을 넘을 수 없다. 대지가 100평이면 20평을 넘을 수 없다. 건폐율이 20% 용적률 100%이므로 용적률로만 보면 대지 200평일 경우 1층에 40평 2층에 40평 3층에 40평 4층에 30평 5층에 30평 6충에 20평인 주택을 짓는 것이 가능하고 한 층에 40평짜리 5층 주택도 가능하지만 자연녹지지역은 4층 이하의 건물만을 건설할 수 있어서 용적률 100%를 채워 건물을 짓는 것은 어렵다.

  건물주가 되기 위한 근린생활시설 상가건물 건축 가능 지역인 제2종 일반주거지역은 작은 땅이라도 넓은 연면적을 확보할 수 있어 가장 비싸다. 납골당이 들어올 수 있고 용적률을 다 채워 집을 짓기 어려운 자연녹지지구는 가장 저렴한 가격에 거래되며 맹지 등 좋지 않은 위치의 땅은 수십 년이 지나도 팔리지 않으니 지금 내가 가진 자본금으로는 자연녹지지구의 땅 밖에 못 산다 하는 경우라도 신중을 기해야 한다. 집을 지을 수 있는 토지는 다 같은 토지일까? 부분에서 다뤘지만 이렇게 그림을 그려 예를 들었으니 건폐율, 용적률을 이해하는데 도움이 되었으면 한다. 나 역시 건폐율 용적률의 관계를 오랫동안 이해하지 못했다. 건축사 분들께서 알아서 설계해 주실 텐데 내가 이것까지 알아야 하나 싶기도 했지만 땅을 사기 위해 발품을 팔며 다닐 때 건폐율 용적률을 이해 못 했다면 나는 분명 어려움을 겪었을 것이다. 아마도 원주민 부동산 중개인의 비아냥 섞인 무시하는 상담 태도를 견뎌야 하지 않았을까?