10년 전 주가로 돌아간 [리얼티인컴]배당은 최고 수준
이번 유튜브 영상에서는 저도 미국주식 초기에 투자했던 종목인 30년동안 배당을 증액시켜 온 배당귀족주이자 미국을 대표하는 부동산 배당주인 ‘리얼티인컴’ 의 최근 주가 하락에 대한 내용을 준비해봤습니다. 5%가 넘는 고금리가 오랜기간 지속되고, 작년 다른 릿츠회사를 인수하며 10년 전 주가 수준으로 돌아간 리얼티인컴, 과연 리얼티인컴에 무슨 일이 일어나고 있는 것일까요? 그리고 리얼티인컴의 최근 10년간 주가와 배당흐름도 한번 살펴볼게요!
간단하게 리얼티인컴에 대해 소개드리겠습니다. 미국주식은 총 11개의 산업분야 즉 섹터로 구분되어있는데 리얼티인컴은 그중 부동산 리츠분야에 속해있습니다. 리얼티인컴은 약 13000개 이상의 상업용 부동산을 보유하고 있는 부동산 투자신탁 회사입니다. 부동산 투자신탁은 흔히 우리가 ’리츠 (REIT)’ 라고 부르는데요, 리츠는 다수의 투자자로부터 즉 주주로부터 자금을 모아서 부동산에 투자하고, 그 투자를 통해 발생한 수익을 다시 투자자, 주주에게 돌려주는 투자신탁을 의미합니다.
리얼티인컴은 30년 이상 배당을 늘려온 배당귀족주이며, 1969년 설립 이래로 무려 640개월 이상 배당금을 끊기지 않고 지급해왔고, 연평균 4% 이상 배당금을 매년 꾸준히 증가시킨 놀라운 기업입니다. 매월 배당을 주는 월배당주라는 장점 뿐 아니라 현재 주가 기준으로 연배당률이 5.9퍼센트에 달하는 고배당주입니다. 존슨앤존슨이나 코카콜라 등 미국의 전통가치주들의 배당률이 보통 2~3퍼센트라는 걸 감안하면 6퍼센트 가까운 연배당률은 높은 편에 속하구요. 최근 주가가 많이 하락해서 배당률이 높아진 것이지 코로나 팬데믹 전후만 해도 4퍼센트 중반의 배당률을 기록했던 종목입니다. 이런 높은 배당률과 매월 15일마다 배당을 지급하는 월배당주라는 점 때문에 국내에도 리얼티인컴을 투자하는 투자자분들이 매우 많은대요. 국내 서학개미들에게는 워낙 유명한 기업입니다.
리얼티인컴 매수를 검토하시는 투자자분들은 꼭 다음과 같은 특징에 대해 학습하시기 바랍니다. 미국에는 임대사업이 워낙 다양하고 임대차방식도 4가지가 있는대, 리얼티인컴은 대부분 트리플넷리스로 계약을 하고 있습니다. 트리플넷리스 조건은 임차인이 임대료며 재산세 건물화재보험, 수리유지비까지 모든 비용을 다 부담하는 조건이기 때문에 임대인으로서는 아무 부담이 없이 임대료 월세만 잘 수령하면 되는 조건이에요. 임대인에게 무척 유리한 조건이죠!!
리얼티인컴의 주요 임차인은 월그린, 세븐일레븐, 달러제너럴, 페덱스, 월마트 등 대형 유통업체들이 주요 고객사입니다. 일부 극장 체인을 제외하면 대부분 약국과 대형마트, 물류서비스 등 생활필수소비재 유통업체와 연관되어 있어서 이런 코로나와 같은 팬데믹 위기에도 높은 임대율은 물론, 공실이 발생하지 않고 안정적으로 운영되고 있습니다.
리얼티인컴은 1994년부터 한 해도 거르지 않고 매년 배당금을 증액시켜 왔습니다. 2023년에는 주당 3.072달러를 배당으로 지급했습니다.
리얼티인컴의 연도별 세전 배당률입니다. 리얼티인컴의 연간 배당률은 4% 초중반대였는데, 2023년 들어 주가가 크게 하락하며 세전 배당률은 5.4%를 넘었고, 올해 들어서도 주가가 빠지면서 3월 현재 6% 가까운 사상 최고수준의 배당률을 기록중입니다. 배당률이 6%라고 무조건 좋은게 아니죠. 배당률만 보면 매력적이지만 주가가 안정적인 것도 중요한데, 2021년 이후 주가는 우하향하고 있습니다. 리얼티인컴은 월배당 기업이고 배당률이 높으면서 배당성장주 성격도 가지고 있쬬. 그러나 최근들어 성장률이 낮아지면서 TSR, 총주주 수익률을 중시하는 투자자들에게는 투자 매력을 잃어가고 있습니다.
리얼티인컴의 최근 10년간 배당률을 살펴보면 매년 배당금이 증액되면서 주가도 상승세를 타다가 2022년부터 금리가 급격하게 인상되면서 주가가 하락세를 타기 시작합니다. 금리 상승은 기업들에게 큰 부담으로 작용합니다. 특히 리츠는 대출을 일으켜 자산을 매입하기 때문에 금리가 오르면 대출이자가 증가해 이익을 훼손하게 됩니다.
그리고 2023년 10월 30일에 리얼티인컴은 다른 릿츠 회사와 M&A를 발표하며 주가가 크게 하락하게 됩니다. 인수한 회사는 스피릿리얼티캐피털이라는 릿츠 회사로 미국에 2000개 넘는 자산을 보유하고 있습니다. 이 리츠는 소매점 외에도 헬스클럽, 컨트리클럽 등 다양한 유형의 자산을 갖고 있는데, 아무래도 골프장이 소매점보다는 경기에 더 민감하겠죠. 따라서 합병 후엔 리얼티인컴의 변동성이 지금보다 확대될 것을 우려해서 주가는 폭락했습니다. 45달러까지 폭락했던 주가는 시장의 불안을 잠재우며 다시 회복하기 시작합니다. 스피릿리얼티캐피털의 규모가 리얼티인컴의 13%(합병 전 기준) 수준에 불과하고, 미국에서도 높은 공실률 때문에 골머리를 앓고 있는 오피스 자산의 비중은 3% 미만으로 리얼티인컴의 사업 다각화에 도움이 된다고 판단을 한거 같습니다.
M&A를 통해 규모를 키우는 것은 미국 리츠 업계에서는 일반적인 경영 전략입니다. 리얼티인컴 또한 그렇게 성장했습니다. 리얼티인컴이 스피릿리얼티캐피털을 인수하는 가격은 93억달러였는데, 인수한 가격이 비싸다는 이유입니다. 그리고 리얼티인컴의 보유 현금이 아니라 주식을 새로 발행해 인수하는 방식도 주주들에게는 마음에 들지 않았죠. 어떤 식으로든 주식 수가 늘어나는 것은 반갑지 않은 일입니다. 리얼티인컴이 리츠회사를 인수할때마다 유상증자를 하는데 그때마다 주가는 하락세를 타곤 합니다.
리얼티인컴은 세계 최대 상업용 부동산 투자회사로 미국의 전통우량기업 500개만 속해있는S&P500지수에도 편입된 종목입니다. 리얼티인컴의 주요 투자 전략은 장기적으로 매출이 증가하는 안정적인 임차인을 고객으로 확보하고 장기 계약 위주로 관리하여 공실률을 최대한 줄이는 것입니다. 이를 통해 30년간 배당을 늘려 온 배당귀족주이며, 세전 배당률이 5.9%로 배당주 개별종목에서도 매우 높은 수준의 배당률을 기록하고 있습니다.
하지만 현재 높은 고금리가 오래 지속됨에 따라 미국의 상업용 부동산의 위기설이 계속 제기되고 있다는 점에서 그리고 잦은 유상증자는 투자를 꺼리게 하는 요소들입니다. 리얼티인컴을 비롯한 리츠 회사들의 고민이 어떻게든 우량한 부동산 즉, 대형 상권이 인접한 토지나 건물을 매입해야 하는 것이 주요 과제이고 이를 위해 부동산을 매입할 때마다 유상증자로 자본을 확충하곤 합니다. 주주 입장에서는 발행주식 수가 많아지기 때문에 주가가 불안정해질 수 있다는 우려가 들게 되죠. 애플이나 구글같은 빅테크기업들이 기업의 이익으로 자사주 매입을 해서 주가를 부양하는 것과 정반대인 것이죠!! 다만 코로나 팬데믹 시기 전국이 봉쇄되었을 때 수많은 상업용 부동산의 위기에서 많은 회사들이 배당을 주지 않거나 배당을 깎았음에도 불구하고 리얼티인컴은 배당을 깎지 않고 지급하여 투자자들로부터 높은 신뢰를 얻었습니다. 리얼티인컴의 주요 투자 전략은 장기적으로 매출이 증가하는 안정적인 임차인을 고객으로 확보하고 장기 계약 위주로 관리하여 공실률을 최대한 줄이는 것입니다. 하지만 아무리 좋은 전략을 가지고 있더라도 그 전략이 성과로 이어지고 실적으로 개선되어야 주가는 안정적이고 오르는 것입니다. 투자자들은 무려 37년 동안 배당을 늘려 온 AT&T의 연이은 신사업 실패로 인해 배당삭감을 했던 아픈 경험을 잊지 말아야 할 것입니다. 개별종목과는 절대 사랑에 빠지면 안되는 이유입니다.
리얼티인컴은 유상증자를 통해 마련한 자금으로 베리츠 (VEREIT Inc.), 스피릿 리얼티 캐피털 (Spirit Realty Capital) 등의 다른 리츠를 인수합병하면서 비즈니스 및 산업용 부동산의 비중을 점차 늘려가고 있는데, 이는 상업용 부동산에 대한 의존도를 줄여 둔화되는 실적 성장 추세를 개선하려는 의도로 보입니다. 이 부분이 향후 리얼티인컴의 사업과 주가 향방에 매우 중요한 점이 될 것입니다. 리얼티인컴의 주가 하락은 안정적인 배당을 원하는 투자자들에게 매수 기회가 될 전망이지만, 금리 인하 이후까지 길게 내다보고 분할매수하면서 접근하는게 현재로선 현명한 투자방법일 거 같습니다. 다만 한국 투자자들의 경우 금리가 인하되면 원달러 환율이 하락할 가능성이 크므로 달러 외 원화 평가자산에도 신경써야 할 것 같네요. 이상 30년간 배당을 늘려온 세계 최대 상업용 부동산 회사인 리얼티인컴의 주요 이슈에 대해 안내드렸습니다. 이번 이야기도 들어주셔서 감사합니다.
