1부. 왜 용인 플랫폼 시티에 투자해야 하는가
오플린의 용인 플랫폼 시티 투자
안녕하세요, 오플린입니다.
이번 글에서는 용인 플랫폼 시티가 무엇인지 알아보고, 왜 지금 이 시점에 용인 플랫폼 시티에 투자해야 하는지 살펴보겠습니다. 이 내용을 토대로 용인 플랫폼 시티와 인접한 수원 영통과 성남 분당 지역의 투자 유망 지역을 알아보겠습니다.
용인 플랫폼 시티
용인 플랫폼 시티는 용인시 기흥구 보정동, 마북동, 신갈동 및 수지구 상현동, 풍덕천동 일대의 약 83만 평을 개발하는 신도시 개발 사업입니다. 계획 인구는 약 2.8만 명, 1만 세대이고요. 중앙 정부에서 추진하는 신도시 개발 사업은 아닙니다만, 경기 남부 권역에서 규모감 있게 진행하는 지방자치단체 추진 3기 신도시 중 하나입니다.
용인 플랫폼 시티 개발 사업 개요 (출처: 용인도시공사)용인 플랫폼 시티는 GTX-A 구성역 (2024년 6월 29일 개통 예정, 분당선 환승역)을 중심으로, 경부고속도로, 영동고속도로, 용인서울고속도로를 관통하는 입지로 구성되어 있습니다. 또한 인접 지역에 다수의 신분당선 및 분당선이 있죠.
지하철을 통해선 서울 강남 (GBD)과 판교 & 정자 업무지구에 수월하게 접근할 수 있고, 자동차로는 삼성전자 수원사업장 접근이 매우 용이합니다. 거리는 다소 있으나 SK하이닉스 이천사업장 또한 접근이 가능하고요. SK하이닉스 이천사업장 인근에는 뚜렷한 학군지가 없어, 용인 플랫폼 시티 인근으로의 수요가 꾸준히 있는 편입니다.
용인 플랫폼 시티는 첨단지식산업 부지와 첨단제조산업 부지가 전체 면적의 16.2% 배정 (첨단지식산업 부지 9.4%, 첨단제조산업 부지 6.8%) 되어 있습니다. 즉 용인 플랫폼 시티는 자체적인 자족 기능도 강화하겠다는 계획인 거죠. 현재 상태에서도 업무지구 접근성이 우수하여 수요가 높아지고 있는데, 자족 기능이 강화되면 수요가 한층 높아질 것으로 보입니다.
용인 플랫폼 시티 도시개발사업 토지이용계획의 일부왜 지금 용인 플랫폼 시티에 투자해야 하는가?
용인 플랫폼 시티 인근의 대표 업무 지구는 삼성전자 수원사업장입니다. 삼성전자를 중심으로 반도체 클러스터가 형성되어 있고, 지역의 수요는 이들 기업 중심으로 나오죠. 즉 이 지역은 삼성전자의 실적과 깊게 연관되어 있습니다. 또한 SK하이닉스 이천사업장 접근성이 우수하지는 않더라도 학군을 감안할 때는 용인 플랫폼 시티 인근을 선택할 수 있는 수준입니다.
이 지역의 주택 가격은 대한민국 반도체 기업의 실적과 연관되어 있다고 말해도 과언이 아닙니다. 다르게 표현하면 용인 플랫폼 시티 인근의 아파트에 투자하는 것은 대한민국 반도체 지수 ETF에 투자하는 것과 유사한 행위입니다.
최근 대한민국의 경제 상황이 좋지 않고 환율이나 물가 또한 불안정한 이유 중 하나는 반도체 수출 부진으로 인한 달러 강세입니다. 우리나라의 물가를 안정시키는 역할로 반도체, 조선, 화학공업, 자동차의 수출이 큰 역할을 해 왔지만, 최근 2년 동안엔 자동차 외에는 이렇다 할 수출 실적을 내지 못했거든요.
그러나 반도체는 작년 말 바닥을 찍고, AI 수요를 토대로 연초부터 강한 반등을 이끌어 냈습니다. 아래는 2020년부터 2024년 3월까지의 반도체 수출 통계입니다.
우리나라의 반도체 수출 실적은 전고점에 닿아가고 있고, 삼성전자와 SK하이닉스의 주가는 이미 이를 반영하여 리레이팅이 되었습니다. 2024년 1분기 실적 또한 우수했죠.
삼성전자와 SK하이닉스의 실적 호조는 기업 활동을 촉진하여 고용을 창출할 겁니다. 또한 높아진 수익률로 인해 직원에 대한 인센티브가 지급되어 시장에 돈이 풀리게 되고요. 상당수는 이 자금을 활용하여 각자의 인생 주기에 맞는 주택으로 이사할 것이고, 그중 적지 않은 비중이 아파트를 선택할 것이며, 매매 수요를 창출할 겁니다.
또한 용인 플랫폼 시티에 인접한 용인 반도체 클러스터에는 2025년 3월 SK하이닉스가 신규 공장을 착공합니다. 대한민국의 반도체 클러스터 접근성이 우수한 지역 중 하나가 바로 용인 플랫폼 시티 인근이 되는 거죠.
대한민국의 반도체 수출의 반등과 산업의 확장, 이것이 현시점에서 용인 플랫폼 시티 인근에 투자해야 하는 가장 강력한 배경입니다.
용인 플랫폼 시티 인접 업무지구 중 하나로 용인 반도체 클러스터가 조성 중이다. 2025년 3월 SK하이닉스 공장 착공 예정. 용인 플랫폼 시티, 부동산 투자의 진수 'YAC 전략'으로 접근하라
아래는 용인 플랫폼 시티의 개발 계획도입니다. 눈여겨볼 지역은 첨단지식신업 부지, 첨단제조산업 부지, 그리고 공동주택 부지와 상업시설 부지입니다. 이 인근이 어떻게 발전할 것인지를 현재 형성된 인접 지역의 주택 분포와 주요 업무지구 접근성을 통해 분석하여 투자 대상을 선정해야 합니다.
용인 플랫폼 시티 개발 계획용인 플랫폼 시티와 같은 대규모 개발 사업을 중심으로 투자할 때에는 'YAC 전략'으로 접근해야 합니다. YAC 전략은 제가 오랜 기간 사용하고 있는 투자 전략인데, 자세한 내용은 따로 글을 내어 설명하겠습니다. 여기서는 이 전략의 전술과 장점을 일부 소개합니다.
대규모 개발 사업이 추진되는 인접 지역에, 이미 안정적으로 수요와 공급이 형성된 아파트에 투자하라.
- YAC 전략 by 오플린
재건축이나 재개발 부동산에 직접 투자하는 행위는 초고수 아니면 하수입니다. 대규모 부동산 개발사업에 직접 투자한다는 것은 상당한 자금을 오랜 기간 동안 투자한다는 것을 말하는데, 실거주가 불편하거나 매우 어렵고 결과 또한 스스로 제어할 수 없기 때문에 투자 기간 중 상당한 리스크와 스트레스를 감수해야 합니다. 그럼에도 불구하고 재건축이나 재개발 투자는 기간 수익률을 고려했을 때 전혀 인상적이지 않습니다.
재건축이나 재개발과 같은 대규모 부동산 개발사업에 직접 투자한다는 것은 초고수 아니면 아무것도 모르는 하수, 둘 중 하나입니다. 여러분이 부동산 투자에 빠삭하다고 자부하지 않는 이상, 재건축이나 재개발에 투자하지 마시기 바랍니다. 이 글을 읽는 당신은 초고수일 확률이 없으므로, 재건축이나 재개발 투자는 앞으로 당신의 인생에서 없다고 생각하고 투자에 임하시길 권합니다.
YAC 전략은 "대규모 개발 사업이 추진되는 인접 지역에, 이미 안정적으로 형성된 아파트에 투자" 하는 방식입니다. 이미 안정적으로 수요와 공급이 형성된 아파트란, 매매 거래와 전월세 거래가 꾸준히 안정된 가격으로 이루어지는 아파트를 말합니다. 거래의 안정성만 보더라도 그 지역이 어떠한 학군을 보유했고, 어느 업무지구에 얼마나 편리하게 접근 가능한지를 파악할 수 있기 때문입니다.
이미 안정적으로 수요와 공급이 형성된 아파트는 시세의 급락 가능성이 없습니다. 매수했을 때 손실을 헤지 할 수 있다는 의미죠. 여기에 한 가지 조건, "대규모 개발 사업이 추진되는 인접 지역"이라는 조건이 붙으면, 그 지역의 수요는 더욱 높아질 가능성이 높습니다. 대규모 개발 사업이 추진된다면 말이죠.
재건축과 재개발 부동산 투자의 가장 큰 리스크는 "개발 사업의 지체 또는 중단"입니다. 인간의 생명은 유한하기에, 살아 있는 동안, 또는 자녀를 양육하는 기간 동안 투자 수익을 높이거나 회수하는 것이 매우 중요합니다. 재건축과 재개발 투자는 사업의 추진을 투자자가 직접 제어할 수 없고, 상당수는 지체되며, 적지 않은 비율로 좌초되기에 리스크가 매우 높은 것입니다. 총 수익률은 높더라도 투자 기간이 너무 길어져서 기간 수익률은 낮아지며, 투자 자금을 회수한다 하더라도 이미 돈이 필요한 인생의 시기를 지나간 뒤가 많습니다.
YAC 전략은 이미 안정된 수요의 아파트에 투자하므로 손실이 제한됩니다. 또한 대규모 개발 사업 인근에 투자하므로, 개발 사업이 추진되면 초과 수익을 얻습니다. 만약 대규모 개발 사업이 좌초되더라도, 이미 수요가 안정된 아파트에 투자했으므로 시장 상승률 이상을 얻을 수 있습니다. 필요시 매매도 수월합니다.
저는 자산의 상당수를 YAC 전략으로 쌓았습니다. 당신이 금수저가 아닌 이상, 재건축과 재개발 부동산에 투자할 이유는 없습니다. YAC 전략으로 리스크를 단단히 헤지 한 뒤 높은 수익률에 배팅하시기 바랍니다. 워런 버핏의 첫 번째 투자 원칙은 "돈을 잃지 마라"이라며, 두 번째 투자 원칙은 "첫 번째 투자 원칙을 반드시 지켜라"입니다.
용인 플랫폼 시티 인접 지역의 어느 곳에 투자해야 하는지는 2부에서 다룹니다.
