정부의 새로운 전월세대책, 임대인 임차인 어떻게 될까
뉴스 읽어주는 김평호 변호사입니다.
정부에서 내달 ‘전월세 대책’을 발표할 예정입니다. 정부에서는 핵심 내용으로 ‘계약갱신청구권’, ‘전월세상한제’를 예정하고 있는듯합니다.
‘계약갱신청구권’은 현재 상가에만 적용되고 있습니다. 상가의 경우 인테리어 비용 등 초기 투자비용이 많이 드니 5년 동안은 특별한 잘못 없으면 계약을 갱신해서 계속 영업을 할 수 있게한 것이지요. 이 규정을 현재 2년에 추가 2년 즉 ‘2+2’년 정도로 주거용 건물에도 도입하려 하는 것 같습니다. 이 규정이 도입된다면 임차인은 갱신을 요구할 수 있는 동안 특별한 잘못이 없으면 계속 거주를 할 수 있게 됩니다.
‘전월세상한제’는 그 이름만으로는 뜻이 모호한데요. 관련 기사를 보면 전세 보증금이나, 월세를 함부로 못 올리게 하는 것이 내용인것 같습니다. 아무리 오랜 기간 동안 ‘계약갱신청구권’을 인정해도 중간에 마음대로 보증금이나, 월세를 올릴 수 있도록 하면 사실상 오래 거주할 수 없게 되기에 보증금(월세) 인상 제한 함께 도입하려 하는 것 같습니다. ‘전월세 상한제’가 도입된다면, 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있는 동안은 큰 폭의 보증금(월세) 변동 없이 거주할 수 있을 것으로 보입니다.
이처럼 정부의 대책은 주로 임차인을 보호하기 위한 규정들로 보입니다. 일부 에서는 이면계약이 성행할 것이다. 다른 비용을 임차인에게 전가할 것이다는 예상을 하는것 같습니다. 그러나 주택임대차보호법에 위 두가지 제도가 도입되면 ‘위 규정에 반하는 것으로 임차인에게 불리한 약정은 무효로 한다’와 같은 강행규정도 같이 도입될 것입니다. 그러면 이면 약정은 효력이 없어지는 것이지요. 또한 다른 비용을 전가한다는 것은 예를들면 수선비 등이 될 텐데 우리 대법원은 이미 임차인은 통상 사용과정에서 낡게되는 부분은 수선비를 부담할 필요가 없다는 판례를 확립하였으니 현재와 크게 달라질 것은 없을 것으로 보입니다.
세입자가 무조건 약자가 아니다는 지적도 있습니다. 합리적인 지적으로 보입니다. 이 부분은 아마도 ‘전세보증금 얼마(월세의 경우 월세를 전세로 환산한 환산보증금 기준) 이하의 임대차에만 적용한다.’와 같은 적용 대상에 관한 규정을 두어 해결할 것으로 보입니다. 당연히 월세를 지급하지 않거나 집을 훼손하는 등 임대차계약의 중대한 위반이 있을 경우 ‘계약갱신청구권’이 제한될 것으로 보입니다.
그렇다면 임대인은 어떻게 대응을 해야할까요?
월세를 밀리거나, 집을 훼손하는 경우 이에 관한 증거를 잘 수집하여 계약을 해지하고 명도를 요구하는 방법 정도가 가능할 것 같습니다.
주택임대차보호법이 기존에도 그러하였지만 임차인을 보호하는 방향으로 계속 강화된다면 임대인으로서는 늘어난 법률 리스크를 상쇄하기 위하여 더욱 많은 보증금이나, 월세를 요구할 것으로 보입니다. 보증금이나 월세를 현재보다 올려받기 어려운 주택은 투자 매력이 떨어져 매매 가격이 하락하겠지요. 결국 부동산에도 부익부 빈익빈 현상이 더욱 심화될 것 같습니다.
오늘 뉴스에서는 주택임대차보호법 개정안에 관하여 알아보았습니다.
내일 또 뵙겠습니다.
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