중도금 지급 이후 부동산 계약 해제와 손해배상은?
뉴스 읽어주는 김평호 변호사입니다.
8.2. 부동산대책으로 부동산 담보대출 가능 금액이 많이 줄었습니다. 그리고 금리 인상도 앞두고 있습니다. 아파트 시세가 계속 상승하는 경우 계약이 깨져도 더 비싼 값에 매매를 할 수 있어 분쟁이 덜 발생하는데 만약 아파트 가격이 대출 규제, 금리 상승 등으로 하락하는 경우 시세 하락에 대한 손해를 누가 부담하는가를 두고 분쟁이 더 많이 생길 수 있습니다.
부동산 시세하락과 손해배상 분쟁/여해법률사무소매수인이 잔금을 치르지 못하거나 시세하락의 손해를 피하기 위하여 고의로 잔금을 지급하지 않는 경우,
계약과 손해배상은 어떻게 될까요?
분쟁을 예방하기 위하여 계약서를 어떻게 작성해야 할까요?
해제 가능한가?
(일부)중도금을 지급하기 전에는 매도인과 매수인 모두 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 중도금이 일부라도 지급된 이후에는 상대방의 채무불이행이 있어야 계약을 해제할 수 있습니다.
매수인이 잔금일까지 잔금을 전액 지급하지 않는다면 매도인은 며칠 안에 잔금 지급할 것을 최고한 후 계약을 해제할 수 있습니다.
계약해제 최고/ 여해법률사무소매도인은 잔금일에 잔금을 받아서 새로운 집 잔금을 치르는 경우도 많습니다. 미리 매수인에게 잔금 지급일에 다른 부동산 대금 지급을 하기로 되어 있으니 꼭 그 날짜에 잔금을 지급하여 달라고 알린 경우에는 잔금 지급일에 몇 시간의 여유만 주고 최고한 후 계약을 잔금일에 바로 해제할 수도 있습니다(수원지방법원 2017. 2. 7. 선고 2016가단504694 판결).
계약금 몰수하면 되나?
계약 해제 통지를 한 후 손해배상 문제는 어떻게 될까요.
먼저, 부동산에서 많이 사용하는 표준 계약서 문구를 보겠습니다.
6조 마지막에 "손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한, 제5조의 기준에 따른다"라고 되어 있습니다. 이 문구가 위약금 조항인데요, 이 조항에 따라 계약금이 손해배상액으로 정해집니다. 즉 매도인은 손해배상을 청구하는 대신 계약금을 몰수할 수 있습니다. 다만 법원이 계약금 전액 몰수가 손해배상으로 과다하다고 판단하면 감액할 수 있습니다. 계약금 자체가 크다는 사유나, 해제시까지 짧은 기간만을 주고 최고하였다는 사정만으로는 손해배상액 감액 사유가 될 수 없고 아래와 같은 특별한 사정이 필요합니다.
이런 경우에는 계약금 전액 몰수가 과다할 수 있어요
1. 매매로 인한 이득보다 계약금이 더 클 때
2. 매도인이 경제적 약자인 매수인에게 과도한 계약금을 강요하였을 때
추가 손해는?
반대로 매도인이 다른 아파트 매매 계약을 했는데 매수인이 잔금을 안줘서 더 큰 금액의 다른 아파트 계약금을 몰수당한 경우는 어떻게 될까요?
계약 당시부터 이러한 사정을 알렸고 설령 계약서에 이러한 내용이 기재가 되어 있다고 하더라도 손해배상액은 손해배상액 약정에 따라 정해진 금액만 배상 받을 수 있습니다.
위약금이나 손해배상액의 예정이 없는 경우에는?
매도인이 계약이 해제되어 입게 된 손해를 증명하여야 합니다.
계약해제 손해배상/여해법률사무소
실제 소송에서 매매로 인한 손해를 산정하는 것은 쉽지 않습니다. 그래서 대법원에서는 매매로 인해 얻을 수 있었던 손해 대신 매매를 위하여 지출한 금액을 손해로도 인정해줍니다. 그러나 매매로 인하여 이득을 얻을 수 없었으면 지출비용도 손해로 인정받을 수 없습니다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2015다235766 판결).
매수인이 고의로 잔금을 미지급 할 수 있는 경우
1. 아파트 시세가 계약금보다 더 떨어진 경우
2. 계약서에 위약금 즉 손해배상액 예정이 없는 경우
매수인은 일정한 경우 시세 하락의 손해를 피하기 위하여 고의로 잔금을 지급하지 않고 계약 해제를 유도할 수도 있을 것으로 보입니다. 매수인은 계약이 해제되면 "당신은 손해 본 것이 없으니 계약금을 돌려달라" 또는 "계약금 전액 몰수는 과하니 일부는 돌려달라"고 요구할지도 모릅니다.
이 경우 매도인은 소송에서 "위약금은 과다하지 않다"거나 "해제된 계약의 매매 대금 - 현재 하락한 시세"에 해당하는 손해를 입었다고 주장 입증하여야 할 것입니다.
이러한 불편을 피하기 위해서는 위와 같은 표준 계약서를 사용하거나 계약서에 "상대방이 위약시에는 계약금(또는 000원)을 몰수한다." 등의 아래와 같은 손해배상액 예정 규정을 두는 것이 좋습니다.
계약서
제0조(손해배상액의 예정) 본 계약상 채무를 불이행한 자는 상대방에게 금000원을 배상하여야 한다.
오늘은 8.2 부동산대책 뉴스를 통해 계약의 해제와 손해배상에 관하여 알아보았습니다.
내일 다시 뵙겠습니다.
[면책 공고]
이 글은 일반적인 정보를 제공하기 위한 것이고 법률적인 자문을 제공하기 위한 것이 아닙니다.
이 글에서 취득한 정보로 인해 문제가 발생하여 직·간접적으로 손해를 입었다 하더라도 여해법률사무소는 어떠한 법적 책임도 지지 아니하며, 이 글에서 제공하는 정보에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 저희 사무소에 법률적 자문을 구하시기 바랍니다.
