전세 계약전, 사기방지 '4 가지' 확인
내 소중한 보증금을 지키기 위해 집주인과 중개사에게 '네 가지 서류'를 당당하게 요구하는 것이 훨씬 중요합니다. 이 네 가지 서류를 서로 대조해 보면, 내 전세보증금이 '안전한 순번'인지, 아니면 이미 위험한 줄에 서 있는지 상당 부분 가늠할 수 있습니다.
이제, 무엇을 준비해 달라고 요청해야 하는지, 그리고 각 서류에서 무엇을 확인해야 하는지 핵심만 정리해 보겠습니다.
계약 전, 집주인·중개사에게 먼저 요구해야 할 것들
① 등기부등본
② 중개대상물 확인·설명서
③ 전입세대 확인서
④ 확정일자 부여 현황(임대차정보·확정일자 현황)
계약서에 도장을 찍기 전, 다음과 같이 요청해 보세요.
"등기부등본이랑 중개대상물 확인·설명서 미리 보내 주세요.
제가 전입세대 확인서랑 확정일자 부여 현황도 같이 보고 결정하고 싶습니다."
이 네 가지를 요구했을 때, 중개사나 집주인이 "그런 걸 다 보시나요?"라며 불편해한다면,그 순간부터는 집 자체보다 거래 상대의 태도를 먼저 의심해 보는 것이 안전합니다.
1. 등기부등본
이 집에 잡혀 있는 근저당·압류 등 권리 상태를 보는 기본 서류
핵심: 등기부등본은 "이 집이 이미 누구에게 얼마나 담보로 잡혀 있는지"를 보여주는 공식 기록입니다. (직접 확인하고 싶다면) 인터넷등기소에서 본인이 발급받아도 됩니다.
소유자: 내가 계약서를 쓰려는 사람이 등기상 소유자와 동일한지 확인합니다.
갑구: 가압류·가처분·경매개시 등 문제 되는 권리가 있는지 확인합니다.
을구: 근저당권(은행 대출), 전세권 등 담보권이 얼마나 설정되어 있는지 확인합니다.
위험 신호 판단:
집 값 - 을구의 은행대출 - 나의 전세보증금 < 0 : 집 값에서 은행대출과 나의 전세보증금을 뺐는데 0 보다 작으면, "이 집이 망했을 때, 내 보증금까지 건질 여유가 없다"는 위험 신호 입니다.
2. 중개대상물 확인·설명서
중개사가 책임지고 적는, 이 집의 권리 관계 요약본
핵심: 이 서류는 ‘이 집 권리 관계를 중개사가 글로 책임지고 남기는 서류’입니다.전세사기 피해자들 중 상당수가 이 서류를 제대로 확인하지 못한 경우가 많습니다.
계약서 쓰기 전에, 중개대상물 확인·설명서 먼저 보여 주세요.
특히 선순위 보증금 부분을 확인하고 싶습니다.
선순위 보증금 항목: 기존 세입자가 있는지, 있다면 보증금 액수와 입주일(또는 계약일)이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다.
기타 권리: 근저당, 전세권 등 기타 권리가 있는 경우, 중개사가 어떻게 설명하고 책임지고 적었는지 확인합니다.
위험 신호 판단:
이 서류는 일종의 "이 집이 지금까지 누구와 어떤 계약 관계였는지 적어 둔 연애사 정리 노트"입니다. 구두로 "깨끗해요"라고 해도, 이 종이에 선순위 임차인이 누락되거나 금액이 축소되어 있다면, 실수라기보다 명백한 위험 신호로 간주해야 합니다.
3. 전입세대 확인서
이 주소에 누가 언제부터 살고 있는지 확인하는 서류
핵심: 전세는 '순번 싸움'입니다. 이 서류는 "이 주소에 누가 언제 전입했는지"를 보여주며, 줄 앞에 서 있는 사람을 아는 것이 필수입니다.
주민센터(동사무소)에서 "이 주소 전입세대 확인서 발급해 주세요."라고 요청하면 됩니다. (전세계약 예정자에게는 통상 발급해 줍니다.)
이 주소에 몇 세대가 전입되어 있는지
각 세대의 전입일(날짜)
위험 신호 판단: 전입세대 확인서는 "이 집 앞에 줄 서 있는 사람 명단"이라고 생각하시면 됩니다. 다가구·원룸의 경우, 중개사가 설명한 것보다 실제 전입 세대 수가 훨씬 많다면, 내 순번이 뒤로 밀릴 가능성이 매우 큽니다.
4. 확정일자 부여 현황 – ‘돈의 순서’를 알려주는 표
각 세입자의 보증금과 날짜(확정일자)를 확인하는 서류
핵심: 이 서류는 "이 집이 망했을 때 누구에게 얼마를 먼저 돌려줘야 하는지 적어 둔 순번표"입니다. 각 임차인이 얼마를 언제부터 보증금으로 넣고 살고 있는지를 보여줍니다.
인터넷등기소에서 임대차정보 열람, 확정일자 부여 현황 등을 조회하거나
주민센터에서 비슷한 취지의 서류를 발급받을 수 있습니다.
각 임차인별로 확정일자 부여일 (언제 확정일자를 받았는지)
보증금 규모
위험 신호 판단: 여기에 나온 선순위 임차인들의 보증금 합계가 집의 보수적인 경매 예상가에서 상당 부분을 차지한다면, 내 보증금이 들어갈 안전 공간은 그만큼 줄어든 상태입니다.
마지막 체크: 네 가지 서류를 서로 대조해 보는 순서
핵심: 전세사기 위험을 줄이는 핵심은 네 가지 서류를 서로 맞춰 보는 것입니다.
이 네 장이 서로 말이 다르다면, 그 집은 떠나는 게 정답일 가능성이 큽니다.
만약 중개대상물 확인·설명서의 선순위 보증금 내용이 다른 서류와 눈에 띄게 다르다면, 그 계약을 중단하거나 재검토할 것을 강력히 권합니다.
이때 "그냥 착오였어요"라는 말만으로 넘기지 마시고, 왜 그런 차이가 났는지, 그 설명에 설득력이 있는지를 차분히 판단해 보셔야 합니다. 설명이 궁색하거나 책임을 회피하는 태도가 보인다면, 그 집 자체를 포기하는 것이 가장 값싼 선택일 수 있습니다.
이 네 장의 문가 서로 같은 이야기를 하고 있다면,
그때 비로소 그 집과 계약을 고민해 보셔도 늦지 않습니다.
