나는 전세 왕이 될꺼야.
사기꾼에게 유리한 대한민국 법.
'전세 왕'이 되시면 수천억의 전세보증금을 돌려주지 않고, 풍요롭게 살 수 있어요.
사기로 구속이 된다 해도 3년 이내에 자유의 몸이 될 거예요. 형량이 끝나고 돌려줘야 하는 돈은 신용불량자'나 '개인회생'으로 회피하고, 사기 친 돈을 일찍 가족 명의로 바꾸면 완벽합니다.
전두환의 ‘전재산 92만원’처럼 돌려줘야 하지만, 법적으로 돌려줄 돈이 없는 상태가 되면 문제가 없어요.
수백억을 사기 친 이희진의 경우도 3년 6개월만에 자유의 몸이 되었고, 피해자들은 아무런 보상을 받지 못 한 사례를 미루어 짐작하건대, 구속을 염두하고 사기 친 자산을 숨기면 몇 년 구속과 거액을 바꿀 수 있는 기회가 될 수 있어요.
그래서, 몇 번 사기를 쳐보고 징역을 다녀온 사람들이 더 큰 금액을 당당히 계획하고 사기를 칠 수 있는 것 같아요.
전세왕이 되려면, 세 가지중 한 놈이 되어야 해요.
1. 매매가를 속여서 비싸게 전세금 받는 놈.
2. 등기소를 속여 대출이 없는 등기부를 만든 놈.
3. 갭투기하고, 역전세나면 모르쇠 하는 놈.
첫 번째. 처음부터 사기를 치려고 시세보다 비싼 전세를 만들어서 팔아먹는 놈.
두 번째. ‘은행 대출’을 갚은 것으로 서류를 조작하여 등기소에 보내고, 을구(대출확인)에 대출 내역이 없는 것으로 꾸며서 전세를 받는 놈.
세 번째. '갭투기'로 집주인이 됐는데, 집 가격이 떨어져서 새로운 전세입자를 구하지 못했다고 보증금을 떼먹는 놈.
갭투기 : 집을 살 때 '전세보증금'을 제외한 매매금액만을 지급하여 사는 것을 말해요. 전세입자는 이전 집주인에게 주었지만, 보증금을 새 집주인에게 받아야 하는 것이죠.
첫 번째 놈이 되려면, 비싼 전세금을 받은 후 보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 넘기면 됩니다. 세입자는 새로운 집주인이 능력이 없는지 모를 테니, 양도계약에 동의해 줄 거예요. 그러면 시세보다 집을 비싸게 판 셈이 되죠.
매매가 보다 비싼 전세금은 내 것이 되고 세입자는 능력 없는 집주인과 소송을 할 테니, 내 문제는 아닙니다.
두 번째는 집 살 때 80% 대출을 받고, 전세금으로 또 80%를 받았으니, 집 값의 20%에 집을 사고 4배 수익을 얻었어요.
내가 등기소를 속여서 '을구' 부분의 대출을 삭제한 것이지만, 깨끗해진 등기부등본을 믿은 세입자 잘 못이에요. 은행이 집을 경매에 넘기고 선순위 권리자가 되는 것을 막을 수 없어요. ‘보증보험’을 들었어도 보험금이 안나와요.
결국 세입자가 우리를 고소하는 방법뿐인데, 우리는 이미 돈은 명의를 옮겼으니 길게 소송을 끌어가다가 운이 나쁘면 1년 정도 징역을 다녀오면 될 것 같아요.
세 번째를 깡통전세라고 불러요. 우리가 처음부터 나쁜 마음은 아니었어도 집 값이 오르면 내 돈이고 떨어지면 세입자에게 손해를 넘길 수 있으니, 부담이 없는 투자 방법입니다.
전세 사기 피해자는 보증금을 돌려받기 어려워요.
세입자가 고소를 하고 이겨도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보호받을 뿐입니다. 그 돈을 실제로 돌려받는 것은 사기꾼과 피해자 사이의 또 다른 문제입니다. 첫 번째, 두 번째처럼 마음먹고 사기를 친 놈이라면, 법에서 아무리 주라고해도 '개인파산'등의 방법으로 돈을 주지 않을 수 있어요.
전세왕이 조금 신경 쓸 것은 개인보다 법적인 능력이 우월한 '전세보증보험'인데, 이 것도 세입자가 충분히 주의를 기울이지 않으면 보험금 지급이 거절되기 때문에 '전세보증보험'과 다툴 일도 크게 걱정할 것 없어요.
세입자가 유일한게 '보증금'을 보호받을 수 있는 수단이 '전세보증보험'입니다.
하지만, 이 것도 가입만 했다고
안심되는 일이 아니에요.
세입자는 보증금을 꼭 돌려받아야 합니다. 사기꾼은 구속돼도 안 돌려줄 수 있으니, '보증보험'에 가입하고 ‘보증보험’이 원하는 요건을 꼭 갖춰야 해요.
그중 가장 중요한 것이 '대항력과 우선변제권'입니다. 꼭 계약하는 날 이사를 하고, '전입신고 와 확정일자'를 받아야 해요.
'계약과 이사, 전입신고와 확정일자.'는
꼭 같은 날 동시에 하는 것입니다.
주의) 이렇게 해도 첫 번째, 두 번째놈의 사기는 막지 못해요.
남의 같지만, 꼭 알아둬야 할 '전세사기꾼'을 만났을 때 세입자의 행동강령
1. 전세계약 후 집주인이 바뀌는지를 수시로 확인해야 해요. 집주인은 임차인에게 알리지 않고 집을 팔아도 문제가 없어요. (계약이 바뀌면 이전 집주인에게 매매계약서를 요청하실 수 있지만, 사기 치려는 놈이면 이런 것을 줄리가 없는 것이 문제입니다.)
그나마, 빠르게 집주인이 바뀐 것을 알았다면 '임대계약 승계 거부'를 통지하고 '보증금'을 돌려받을 수 있지만 이것도 시간이 오래 걸리고 쉬운 일은 아니에요.
2. 계약을 끝내기 전에 집주인에게 '계약 만기 후 이사 갈 거예요.'라고 통보를 한 후 대답을 반드시 들어야 해요.
만약 보증보험을 요청해야 하는 경우가 생길 수 있으니, 최소 3개월 여유롭게 6개월 전에는 이와 같은 대화기록을 준비해야 합니아.
집주인의 대답이 없으면 내용증명을 보내어서 나의 의사를 확실히 전달을 해야 해요. 이것이 '보증보험'에 보험금을 지급 신청을하기 위한 준비사항입니다.
3. 집주인이 잠수를 타면서, '내용 증명' 조차 받지 않을 경우 '공시송달'을 해야 합니다.(송달받을 새로운 집주인의 주민번호 뒷자리까지가 필요합니다.) 그래서 6개월 전부터 준비해야 '보증보험' 신청 기한에 관련 서류를 첨부하실 수 있어요.
공시송달 효력이 계약만기 한 달 전에 완성이 되어야 하므로, 공시송달은 최소 한 달 2주 전에는 신청이 되어야 합니다.
참고) 2~3의 과정이 시간 내에 이뤄지지 않으면, '보증보험 이행 청구'가 3개월로 밀려서 '전세자금대출'을 1달 더 연장해야 합니다.
4. 은행에서 '임대인변경신청'을 하고, 은행에 대출연장을 신청합니다. 대출 심사 기간도 걸리므로 전세계약 만기 전에 서둘러 진행하셔야 해요.
5. 전세계약 만기일에 '임차권등기 명령'을 하고, 등기부등본에 '임차권'이 등기가 된 후 '보증보험'에 이행청구를 합니다.
참고) 이행청구 서류의 종류는 기관에 따라 다르겠지만, 16가지 정도 되므로 꼼꼼히 확인하셔야 해요.
6. 이사하는 날 - 명도확인 담당자의 확인 후 '보증금'이 은행으로 입금되면서 마무리됩니다.
보증보험에 가입이 된 후에도 거주기간 동안 특정 요건을 YUJI하지 않았다는 이유로 보증금을 돌려받지 못하기도 합니다. 물론 법적으로 요건을 YUJI하는 것은 매우 중요합니다. 그러나, 법에서 약자인 피해자가 이런 것을 충분히 인지하기 어려운 현실을 이용하는 사기꾼들에게는 매우 유리한 법인 셈이죠.
HUG 보증보험은 '대항력과 우선변제권'을 가지고 있어도 대출일 다음 날에 전입신고를 했다는 이유로 보험금 지급을 거절하기도 했어요.
사기 치려고 팔아먹은 놈이 계약서에 '임대차 계약 승계'를 쓰지 않았다고 보험금 지급을 거절하기도 했죠.
보증보험에서 보험금을 돌려받는 일도 쉬운 일이 아닙니다.
보증보험도 피해자를 우선하지 않아요.
투기꾼들은 전세사기로 나온 물건을 경매로 받아서 다시 전세를 주고 수익을 낼 수 있어요.
대출받기 어려운 시기에 피해자들이 '전세사기 확인'을 받으면, 나라에서 낮은 이자로 또 전세자금을 빌려준대요. 사기로 나온 대출 물건을 받으면 사기 피해자가 다시 대출받아서 채워 줄 거예요. 우리는 천만원만 있으면, 일억의 집을 '갭투기'로 가질 수 있는 기회가 또 생겼죠.
우리도 피해자가 새로 대출받은 '전세 보증금'을 집 값이 오르면 돌려주고, 집 값이 또 떨어지면 또 세입자에게 넘기면 돼요. 이미 10배 수익은 챙겼잖아요.
세입자는 전세사기에 당하면 6개월 이상 피 말리는 상황에 빠지게 되고, 6개월이 지나도 고난이 끝날 것이라는 보장도 없어요. 그래서, 전세 사기의 방지법은 '전세'를 하지 않는 것뿐이에요.
법은 전세 왕이 사기꾼이라고 해도, 그 돈을 받아 주지는 않아요.
사기당한 돈은 알아서 받아야 해요.
그래서 사기를 당하면 많은 경우 되돌릴 수가 없어요.
Q : 월세를 하면 매달 나가는 이자가 너무 비싸요. 전세대출 이자가 월세보다 저렴하니 전세대출로 전세를 하는 것이 임차인에게 유리하지 않을까요?
A : 맞아요. 월세보다 '전세 대출'의 이자가 더 싸요.
그리고, 전세 계약은 우리가 빚을 내서 집주인에게 돈을 빌려주는 셈이에요.
우리가 빌려준 돈은 많은 경우 집 주인이 또 다른 집을 사는 일에 쓰이면서, 전세는 집 값을 올리는 중요 요인이 되죠. 집이 비싸서 전세로 들어왔는데, 전세는 또 집 값을 오르게 하는 악순환이 일어나요.
집 값이 꾸준히 오르면, 전세 보증금은 위험이 없겠지만 임차인들이 망하게 될 것이고,
집 값이 떨어지면 전세 보증금을 못 돌려받는 임차인들이 망하게 될 거예요.
그래서, 정부 정책은 전세를 부축이거나 집 값이 오르는 정책을 하면 안 돼요.
전세제도가 사라지면, 갭투자를 하던 물건들은 보증금을 마련하지 못해서 집 값이 떨어질 것이고 전세로 하던 물건들 마저 월세로 전환되면 월세도 낮아지게 될 거예요. 당장은 월세 비용의 부담으로 전세가 낫게 느껴질 수는 있어도, 근본적으로 전세 사기의 피해금액을 법이 해결해 줄 없기 때문에, 전세는 위험성이 높은 만큼 회피해야 할 임대방법입니다.
하지만, 전세제도는 쉽게 없어지지 않을 거예요. 보수 정권은 언제나 전세제도가 YUJI되고 강화되도록 해 왔으니까요.
전 세계 유일한 주거형태인 전세가 주거안정화에 기여한다는 것은 허상입니다.
정의와 별개로 이 방법이 투자의 기회라면 자본주의에서 굳이 전세제도를 회피하며 정의를 이야기하는 것도 몽상가 취급을 받아요.
하지만, 정부가 정의로운 제도 개선을 한다면 지지하는 것으로 악순환을 고칠 수 있을 거예요.
대한민국은 4.19 민주항쟁으로 이승만의 독재를 몰아내고,
5.18 광주항쟁으로 전두환의 독재를 몰아낸 나라니까요..
