안전한 전세 찾기
법은 우리를 위해 보증금을 받아주지 않아.
우리에게 돈을 빌린 사람은 누구나 돈을 갚지 않을 위험이 있어.
상대가 돈을 갚지 않아서 소송으로 간다고 해도
법은 돈을 받을 권리를 확정해 줄 뿐
실질적으로 상대에게 돈을 받아서 나에게 주지는 않지.
결국 법으로 이겨도 채무자(돈을 빌린 사람)가 주려하지 않으면 돈을 받을 수 없는 거야.
근본적으로 돈을 빌려간 사람이 나쁜 마음으로 돈을 안 주는 것은 받아 올 수가 없는거지.
전세는 세입자가 집주인에게 돈을 빌려주는 거야.
집주인이 마음먹고 돈을 안 주려고 재산을 가족명의로 바꾸고 드러누우면,
법으로 돈을 받을 권리는 확정해 주지만, 실질적으로 돈을 받을 수는 없게 되는 거야.
그래서, 사기꾼들의 목적은 일단 돈을 상대에게서 받아오는 거야. 그리고, 법이 돌려주라고 해도 돌려줄 돈이 없는 상태로 만들어서 갈취를 하는 거지. 사기꾼은 교도소 다녀오는 것을 두려워하지 않고, 심지어 돈을 안 갚는 것으로는 교도소를 가는 경우도 거의 없어.
전세는 집주인이 돈을 안 돌려줄 나쁜 생각이면,
나에게는 돌려받을 권리만 있고
아무도 내 돈을 받아주지 않아.
그래서, 전세금을 돌려받지 못할
원천적인 위험은 항상 있어.
그러나 집주인 모두 임차인의 보증금을 갈취하려는 사기꾼은 아닐 테니, 모든 집주인을 사기꾼으로 볼 수는 없어. 하지만 우리는 안전한 전세가 간절하니까, 피치 못할 사정으로 사기꾼이 되는 경우만 거르면 그나마 안전한 전세를 구하게 될 거야.
1. 집을 팔아서 나보다 먼저 돈을 받을 사람이 없어야 한다.
세입자는 이사할 집에 1)짐을 옮기고, 2)주소를 이전하고, 3)확정일자를 받으면 그 집을 팔아서 돈을 받을 권리가 생겨. 단, 돈을 받을 권리에는 순서가 있어. 그러니, 전세 계약을 하기 전에 나보다 먼저 돈을 받을 권리가 있는 사람이 있는지 봐야 해.
나보다 먼저 돈을 받을
권리가 있는 사람을 확인하다.
나의 순서는 확정일자 받은 다음 날이야. 그래서, 이사 날짜 전으로 그 집에 돈을 받을 사람이 있는지를 등기부등본의 '을'구(등본의 두 번째 내용)에서 확인을 해.
이 집이 누구에게 얼마의 권리가 있는지를 보고, 나보다 먼저 받을 사람의 금액을 제외해도 내 보증금을 줄 돈이 있다면 일반적은 1차 확인은 통과야.
주변시세로 집 값이 10억 일 때, 을구에 대출이 7억보다 높으면 전세는 위험한 거야.
돈을 못 갚아서 집이 강제로 팔릴 때 일반적인 경우가 시세의 70%에서 팔리거든.
여기에 내 보증금도 확보되려면, ’내 보증금 + 대출‘이 시세의 70%이하여야 돼.
그런데, 집주인이 사기꾼이면 우리가 이사하는 날에 대출을 받아가거나 집을 팔아 버릴 수도 있어.
그럼 이사와 같은 날에 대출을 받아갔지만, 확정일자의 효력이 다음날인 탓에 나보다 먼저 돈을 받을 사람이 생길 수 있는 거지. 법대로 산다는 것이 그래.
이런 사기가 일어났는지를 전입신고 다음 날 등기부등본을 발급받아서 확인을 할 수는 있지만, 그렇다고 돈을 받을 순위를 바꿀 수는 없어. 집주인이 사기 칠 의도를 일찍 확인할 뿐이지.
다만, 혹시 이런 짓을 했을 경우 빠르게 법적으로 고소를 할 수 있도록 전세계약의 특약으로
"전입신고 당일에 매매나 근저당등 일체 제한물권을 설정하지 않는다."와
"집 매도 시 임차인에게 이 사실을 알려야 하고, 알리지 않고 매매를 한다면 전세보증금은 기존 집주인이 부담한다."를 특약으로 넣자.
2. 보증금을 대신 받아서 돌려줄 사람 구하기.
보증보험 가입 가능 여부 확인 : https://jeonsedo.com/
전세금 사기꾼 확인 : https://smart-tenant.co.kr/?utm_source=phpschool&utm_medium=referer&utm_campaign=infopost&
깡통전세 위험지역 확인 : https://www.leasecheck.info/
나를 대신해서 집주인에게 돈을 돌려받아서 나에게 돌려줄 힘이 있는 사람이 있다면, 집주인이 사기를 친다 해도 걱정이 없을 거야. 심지어 먼저 돌려주고 그 사람이 알아서 집주인에게 보증금을 받아간다면 나는 신경 쓸 일이 없겠지. 그게 전세보증보험이야.
하지만, 얘들도 좋은 의도와 다르게 쉽게 우리에게 먼저 보증금을 돌려주지 않아. 우리가 보험금을 냈지만, 보증보험에게 보증금을 돌려받을 수 있도록 항상 준비를 해둬야 해.
보증보험에서 돈 받으려면 반드시 지켜야 하는 사항.
ㄱ. 무조건 이사하는 날에 전입신고를 해야 한다.
ㄴ. 집주인이 바뀌면, 보증보험에 집주인 변경 신청을 해야 한다.
집주인은 임차인에게 알리지 않고 집을 팔 수 있어서, 바뀐 집주인은 '모든 권리 의무를 포괄적 승계'한다는 조건때문에 보증금을 새 집주인에게 받아야 하지. 주의) 계약서를 새로 쓰면 안 돼. 기존의 계약서를 유지해야 우리의 대항력과 우선변제권이 지켜질 수 있어.
ㄷ. 전세계약 만료 6개월~2개월 이내에 계약 만료 의사를 통보한다. 2개월도 안 남은 시점에 만료 통보하면 보증보험에서 돈 안줘요. (내용증명 혹은 문자메시지 확인 응답)
ㄹ. 계약 종료 후 임차권 등기 명령 신청(계약 만기
다음날부터 가능)
전세는 집주인에게 돈을 빌려주는 거야. 그리고, 그 돈을 돌려받을 권리가 있어도, 법이 대신 받아주지 않지.
모든 임대인이 사기꾼은 아니지만, 그렇게 큰돈을 빌려줄 때는 돌려받을 수 있도록 꼭 대비를 해야 해.
