경매 권리분석 맛보기.
초보도 알 수 있는 '어려워 보이는 정보' 해석.
경매 : 집을 살 때 은행에 빌린 돈의 이자를 못 내면, 은행이 그 집을 강제로 시장에 팔아버려요.
공매 : 나라에 낼 돈을 못 내면, 정부가 이것저것 강제로 시장에 팔아버려요.
1. 내가 원하는 지역의 경매물건 살펴보기.
우리나라의 모든 경매 물건은 대한민국법원경매사이트(https://www.courtauction.go.kr/)에서 모두 확인할 수 있지만 가시성이 많이 떨어지기 때문에, 관심지역의 경매 물건은 경매지도를 통해서 확인을 합니다. 경매지도에서 확인되지 않는 물건도 있으니, 좀 더 정확한 정보는 꼭.꼭. 법원경매사이트에서 확인합니다.
경매지도자료
경매지도 사이트에서 원하는 지역의 물건을 클릭하면 우측에 경매번호가 나와요.
예제로 보는 물건의 번호는 2023 타경 26785입니다.
우측의 정보에서 스크롤을 내려보면,
물건의 주소와 감정평가액, 최저매각가격, 경매일이 나옵니다.
최저매각가격은 이번 경매에 그 가격 이상을 써야 한다는 의미입니다.
감정평가액은 최조 경매가 시작 될 때의 최저매각가격으로서 공인된 감정평가사들이 평가한 가격입니다.
예제의 물건은 15억 8천만 원으로 감정평가한 첫 경매에서 살 사람이 없어서 최저매각가격을 30% 낮춰 두 번째 경매가 진행됩니다. 이번에도 살 사람이 없다면, 최저매각가격을 더 낮춰서 경매를 진행합니다.
법원사이트에서 검색하면 좀 더 자세한 정보를 알 수 있습니다.
법원사이트자료
법원사이트 정보이제 이 물건을 경매로 샀을 때, 추가로 돈이 들어갈 일이 있는지를 확인해 봐야 해요.
일반적으로 경매를 신청한 사람보다 먼저 돈을 빌려준 사람이 있다면 낙찰자가 그 사람의 돈을 갚아줘야 합니다. 이런 것을 채무(돈 갚을 의무)를 인수했다고 하는데, 등기등본에서 확인할 수 있습니다.
등기부등본등 관련자료는 법원사이트에서 '사건번호'를 입력하여 나오는 페이지의 ㄱ. 감정평가서에 나와있어요.
2. 인수할 채무가 있는지 확인하는 경매 물건의 권리분석
경매 권리분석은 익숙하지 않은 문서들을 확인해야 하는 것이 기본이지만, 복잡한 문서를 대략적인 요약을 빠르게 살펴볼 수 있는 사이트가 있어요.
마이옥션자료
- 전문 경매투자자라면 낙찰 후에도 채권자가 남아있는 물건을 사서 시세차익을 얻을 수 있겠지만, 매각 후 권리가 남은 물건을 경매받으면, 소유권은 있어도 아무것도 못하는 경우도 있으니 상술꾼들이 경매로 현혹하는 것에 주의하세요.
- 일반적으로는 말소등기 이후 남은 권리가 없는 물건을 낙찰받아도 충분합니다.
- 어려운 권리 분석을 배워서 특별한 수익을 내려고 하지 마세요.
- 법률상 권리가 간단한 물건만 입찰하세요.
권리분석이 쉬운 물건도
충분히 수익을 낼 수 있으니,
권리가 복잡한 물건은 피하세요.
경매는 빚을 못 갚아서 망한 사람의 물건을 사는 시장입니다.
빚을 빌린 담보가 값이 떨어져서 채권자가 팔아도 빚을 못 갚기 때문에 경매에 나온 것이죠.
우린 돈을 빌려준 은행이나 사람이 예상한 가격보다 싸게 물건을 살 수 있지만,
지금 그 물건이 싼 것은 아니라는 것을 염두해야 합니다.
집 값이 떨어지면서 경매 투자를 권유하는 사기꾼들도 늘어가는 것 같습니다.
권리분석이 어려운 물건인지를 미리 확인해 보시고,
남보다 먼저 나설 만큼 급한 투자는 없다는 점을 기억하시길 바랍니다.
