서울의 아파트 가격이 떨어지지 않는 이유
수도권 상급지의 부동산 과열 양상이 무서울 정도로 달궈지고 있음
추석 연휴에도 주요 지역 부동산은 문을 연 곳이 많았음
또 한번의 정부 규제가 나온다는 소식에 수요자들의 패닉바잉도 지속중임
규제와 무관하게 수도권 상급지는 지속 상승할 수 밖에 없는 구조임
서울의 주택 수는 387만호, 이 중 아파트는 약 188만호가 있음
문재인 정부 시절 아파트 가격 고점을 최근 11개 자치구가 돌파함
그 11개 자치구가 사람들이 장기적으로 안착 가능한 선호 지역일 것임
강남, 서초, 송파, 성동, 용산, 마포, 광진, 강동, 양천, 영등포, 동작구임
11개 자치구 내 아파트는 약 95만호이나 선호 단지를 추려보면 약 60만호 정도임
거기에 공급 10평대 소형 아파트가 저 지역 내에 약 20만호 정도 추산됨
여기에 일반적인 수요자들과 멀어진 초고가 아파트 약 5만호 정도를 빼야함
과천, 분당 정도의 경기권 상급지 20평 이상 아파트 약 5만호를 더해보겠음
중산층 수도권 인구가 대체로 선호하는 아파트의 총 공급은 약 40만호인 것임
이제 수요를 볼 차례임.
재테크, 저축 성공등의 비범한 사례를 배제하고 보수적으로 접근해보겠음
직장인 중 억대 연봉자는 139만명이 있음
이 중 수도권 거주자는 약 60%인 84만명임
550만 자영업자 중 연 소득 1억 이상은 약 20만명 정도로 추정됨
60%인 대략 12만명 정도가 수도권에 터전을 두고 있다고 추산해 보겠음
수도권 11개 상위 자치구에 10억대 집을 살 수 있는 여력의 수요는 약 96만명임
문제는 이게 다가 아님
지방의 55만명 억대 연봉자와 8만 자영업 부자 등이 지방 부동산 실패를 경험함
이들 중 상당수는 이미 수도권에 갭투자든 자녀증여 형식으로든 투자를 하는 중임
결국 100만명을 훌쩍 뛰어넘는 수요자와 40만호를 밑도는 공급이 만남
전국의 다주택자 수는 약 230만명, 이 중 서울 거주자는 37만명임
지방에 거주하며 서울에 갭투자를 한 지방부유층들이 현재 남은 주요 다주택자들임
서울 거주 다주택자 중 일부는 정부에서 권장하는 지방 소액 주택 취득자들임
결국 정부가 투기세력이라 지칭하는 곳은 지방 다주택자들임
그러나 지방 다주택자들이 서울 주택을 먼저 처분하면 다주택 중과세금을 맞음
지방 주택을 먼저 팔고 서울 주택을 팔 수 밖에 없도록 세제가 이루어짐
아무리 보유세, 거래세 중과세를 퍼부어도 지방 다주택자들이 서울 주택을 먼저 팔 수 없는 구조임
보유세를 올리면 전/월세에 인상분이 반영됨
그렇게 오른 전세가격이 매매가격을 끌어올림
보유세가 전/월세에 전가되지 않는다는 말은
관세를 퍼부어도 물가가 오르지 않는다는 트럼프와 톤이 같음
보유세와 전/월세, 비조정지역과 조정지역 간 집값 연쇄 작용은 다음에 다뤄보겠음
수요-공급의 균형이 현저히 깨진 상황에서 수요를 억제하는 방식은 한계가 있음
공급을 늘리는 것도 쉽지 않음
신도시 부지 추가 마련도 어렵고, 재개발/재건축 인허가 문제도 있지만,
1군 건설사 시공 CAPA 문제도 엮여있음
공급 관련은 다음에 상세히 다뤄보겠음
맺음말. 국토부장관이 투기세력 대응을 해결책으로 제시하는 현상인식으로는 시장 안정은 요원할 듯 싶음
