규제가 집값을 잡을 수 없는 이유
6.27 대책, 9.7 대책이 효과를 보지 못하고 정부는 또다시 규제를 발표할 준비 중임
이번 규제는 조정대상지역 확대와 대출 추가규제 등이 예상됨
보유세, 거래세 인상 카드는 내년 지방선거를 고려해 내지 못할 것 같음
현재의 시장은 공급으로만 안정시킬 수 있다는 의견과
규제 중에서도 보유세 인상을 통해 부동산 보유 자체를 부담스럽게 만들어 안정시킬 수 있다는 의견으로 갈려 있음
둘 다 맞는 말이기도 틀린 말이기도 함
공급이 중요하나 정부의 시그널도 매우 중요함
그러나 보유세는 가격 구조를 건드릴뿐 시장 안정과는 연관이 없음
보유세를 올리면 임대인의 비용 부담이 점진적으로 전/월세에 반영됨
집값이 오르는 흐름도는 규제가 만들어 냄
강남의 개발의 중심이 되면서 강남 3구가 오르면 인접지역이 키높이 하며 오름
노무현 대통령 시절 버블 세븐이 이런 방식의 상승 흐름임
이명박, 박근혜 대통령 집권을 거치며 부동산 투자 열기가 식으며 전세가격이 매매가격의 90%를 상회하던 시절이 있음
마치 지방 아파트처럼 서울의 투자매력도 높지 않다 봤던 시기임
주택은 현재 거주가치와 투자가치로 나눌 수 있고 전세는 거주가치로 매매는 거주가치와 투자가치의 합산으로 가격이 형성됨
투자가치가 낮은 지방 아파트의 전세가가 매매가와 거의 같은 이유임
서울의 전세가격이 매매가격과 동등하던 시기에 보수정권의 부동산 매매 활성화 대책으로 부동산 가격이 장기간의 부진 끝에 상승함
서울의 거주가치가 높아지며 전세가격이 상승했고 이에 따라 매매가격이 끌어올려진 부분이 있음
전세가격이 상승하며 매매가격을 끌어올리는 흐름도임
전/월세는 집주인이 수익을 기대하고 내놓는 상품임
인간의 생존 필수 요소인 거주권에 해당하기에 가격의 정부 관리는 필수적임
그러나 손해를 보고 상품을 팔게 할 수는 없음
트럼프의 관세를 기업들이 부담해라 하지만 결국 소비자에게 오게 됨
보유세 부담을 늘리면 결국 전/월세 비용에 오게 될 수밖에 없음
한국 주택의 매매가와 전세가, 월세가격은 모두 정률로 연동되어 있음
종합적인 구조 개혁 속에서 보유세 인상이 시장 안정에 일부 기여하는 재료로써 기능할 수 있으나 보유세 만으로는 오히려 가격 상승을 야기할 것임
금번 상승 흐름은 이전까지와는 조금 다른 흐름임
4개 조정대상지역 인근의 상급지들에 패닉바잉 매매수요가 몰림
상급지 신고가가 속출하는 가운데 최상급지 조정대상지역의 중하위 단지들과 역전현상이 일어남
실거주 가능 수요자들은 조정대상 지역으로 이동해 최상급지의 가격도 끌어올림
버블세븐과는 반대로 주변에서 중심으로 가격상승을 부추긴 흐름도임
사실 이 모든 상승 흐름도는 정부 규제가 만들어 냄
유럽의 창문세도, 국별 자동차 배기량/마력 규제도, 모든 규제는 업계표준을 정의함
6.27 대책 전까지 극히 일부 수요자들만 6억 이상의 대출을 고려했으나 정부가 6억이라는 가이드라인을 만들어 제시함
10억짜리 집을 살 때 6억을 대출받으면 가족들과 주변에서 걱정과 만류를 하는 게 당연한 분위기였으나 이제는 모든 수요자가 6억 대출을 고려 중임
버블세븐이라는 규제를 통해 과천이 서울 최상급지와 같은 수준의 상급 지라는 인식을 정부가 나서서 공인해 줌
이번에 만약 정부가 조정대상지역을 확대하면 정부에서 또다시 성공적인 투자처를 공인해 주는 셈이 됨
부동산 가격이 많이 오른 배경엔 원화 통화량(M2) 급등도 있음
2015년 약 2,200조 원의 KRW가 시장에 풀렸으나, 2025년 현재 약 4,400조 원의 KRW가 시장에 풀려있음
10년 전의 짜장면, 영화관 티켓, 삼겹살, 최저임금 등 대부분이 지금의 절반 수준이었음
부동산 가격이 수요-공급 불균형으로 비정상 상승한 부분도 있으나 원화의 가치가 하락한 부분도 적지 않음
시장 논리 상 화폐를 2배 찍어내면 가치는 절반으로 떨어지기 때문임
이재명 정부는 소비쿠폰 발행, 국채 추가발행, 금리 인하 등을 통해 국가 재원을 확장해서 큰 정부를 구상 중임
KRW M2 증가는 향후 5년간 더욱 가속화될 전망임
정부는 큰 정부 구상을 위해 돈쓸데가 많아 금리인하도 M2 증가도 시급하나 이건 부동산 상승을 부추김
격월단위 규제로 시장활동 자체를 옭아매거나 환율 방어를 중단해서 내수 경기를 얼려서 지출여력을 억제하려는 시도도 읽힘
원/달러 1,500원 이상으로 수출기업 관세 타격을 가격경쟁력으로 만회해 주고 팍팍해진 국민 지갑은 소비쿠폰으로 채워주려 할 수 있음
환율 하락과 각종 위기에도 한국의 외환보유고는 늘어나는 중임
맺음말. 신고가는 겁먹은 실수요자들이 만들어냄. 다주택자들이 추가 구입으로 만들어 내는 게 아님. 조정대상지역 확대로 실수요자들의 겁을 키우면 실거주 기반의 패닉바잉과 그다음 급지로의 갭투자로 이어질듯함. 규제연타와 원저정책, 소비쿠폰 연계로 고통과 당근식 안정을 꾀할 수 있음. 그러나 소비가 얼고 지갑이 얇아져도 내 집 한 채 마련을 위한 공포 수요는 오히려 확산할 수 있음. 3040세대는 국민연금에 대한 기대가 없음. 주택연금 등의 주택을 통한 최후 안전망 마련이 3040의 주요 이슈임. 공공임대 위주의 정책은 국민연금에 대한 신뢰 회복 없이는 시장 안정에 기여하기 어려울 것으로 보임. 결국 원화가치가 급락하는 가운데 벼락거지를 면할 1 주택 마련은 필수 포트폴리오가 되고 있음.