재건축은 시장을 어떻게 변화시킬까
서울은 이미 새로 주택을 공급할 부지가 없음
수도권도 그린벨트를 계속 풀고 있으나 한계에 봉착하고 있음
결국 공급의 핵심은 재개발/재건축임
그런데 재건축/재개발을 하면 공급이 늘어날지는 생각해 볼 부분임
재건축 단지들의 평균적인 일반분양 물량은 전체단지의 약 30% 미만이었음
용적률이 200%를 상회하는 향후 구축단지들의 재건축은 일반분양이 더 줄어들 것임
공공임대주택도 적지 않게 공급되지 않냐 생각할 수 있음
공공임대주택은 안타깝게도 수요-공급에 영향을 미치기 어려움
청담동에 공공임대 물량이 풀리면 청담동을 사려던 실수요자들이 들어가는 것이 아님
수도권 외곽 다가구/다세대 거주지를 알아보던 수요자가 입주하게 됨
하급지 수요가 부족하면 이조차도 수요 안정에 기여하겠으나 하급지 수요는 부족하지 않음
공공임대를 절대다수 물량으로 포진시키면 시장 체질 자체가 변화할 수 있음
허나 이조차도 국민연금이란 선결조건이 있다고 이전 글에 말했었음
재개발은 더 큰 숫자의 함정이 있음
다가구주택은 한 건물에 5~6 가구가 거주함
그런데 다가구주택은 등기가 하나임
6 가구가 101호, 102호, 201호, 202호 등에 따로 전입신고해서 살고 있으나 등기부등본과 소유자는 한 명인 것임
다가구가 재개발되면 소유주는 통상 아파트 한 호를 받음
6 가구가 살던 거주지가 재개발로 인해 1 가구의 아파트로 바뀜
정부 통계에는 다가구 1호가 아파트 1호로 증감 없이 유지된다고 잡힘
통계 데이터에 잡히지 않는 세입자 5 가구는 쫓겨나는 것임
그럼 정부가 공급을 위해 충분한 가구수를 재개발/재건축에 확보해줘야 하지 않나 싶을 것임
다주택자 중과세와 재건축초과이익환수가 여기서 걸림돌이 됨
재건축/재개발 조합원 대다수는 2채 이상을 받아서 이익의 대부분을 환수당하며 시장에 신축 아파트를 공급하는 선택을 하지 않음
재건축초과이익환수를 피하기 위해 차라리 분담금을 더 내고 고급화를 꾀함
정부의 규제가 만들어낸 행동양식임
결국 상급지 아파트에 대한 수요 쏠림을 해결하려면 수요를 분산하거나 공급을 끌어올리거나임
다가구/다세대 주택을 신뢰할 수 있게 만드는데 힘을 쏟을지 상급지 다가구/다세대를 아파트로 변모시키는 데 힘을 쏟을지는 정부에 달려있음
그런데 재개발/재건축은 필요한 때에 필요한 만큼 충분히 공급이 가능할지는 면밀히 봐야 함
서울 재개발/재건축은 해마다 3만 호 정도가 공급되었으나 내년부터 급감할 예정임
수도권은 약 7만 호 정도가 공급되었으나 이 또한 내년부터 급감할 예정임
규제와 인허가 문제, 조합원 갈등, 시공사와의 갈등 등 여러 문제가 얽혀있음
갈등을 조율하고 인허가를 효율화하여 빠른 진행이 가능하게 해도 사공능력이 변수임
통상 1군 건설사 10여 개 사의 아파트 시공능력은 연간 2만 호 내외임
1년에 1군 브랜드 아파트를 전국에 최대 20만 호 정도의 물량을 공급할 수 있음
과거 이력 참고 시 수도권에 연간 10만 호 정도 공급이 최선임
수도권 전체 아파트 규모는 약 389만 호임
이중 약 80% 수준인 약 310만 호가 20년 이상 노후화가 진행 중임
쉴 새 없이 재건축만 진행한다 해도 31년이 걸림
한남, 성수, 자양, 성내 등 재개발도 포함 시 현재 재건축/재개발에 필요한 시공능력 공급은 40년 이상이 걸릴지도 모름
벌써 시공사의 태도변화는 나타나고 있음
브랜드 이미지에 도움이 되는 최상급지는 고급화와 저가를 동시에 제공하는 경쟁이 나타남
중급지 이하는 가격 경쟁 없이 공사비 상승 입찰 추세가 나타남
시공사 우위가 심화하면 평당 단가를 더 올려주는 단지가 우선 시공을 받는 경쟁이 일 지도 모름
맺음말. 경제는 손실보다 불확실성을 더 싫어함. 정권 교체에 따른 정책 급변과 불확실성이 해소되지 못하면 시장 참여자는 보수적으로 움직일 수밖에 없음. 국토 개발방향과 기본세제, 핵심규제는 진보-보수가 큰 틀의 협의안을 만들고 정권에 상관없이 지켜나가야 패닉바잉을 막을 수 있음. 각자의 정치색은 디테일로 풀어가야 할 것임