전세제도의 구조적 문제점

대출은 돈을 빌려주는 행위임


돈을 빌려줄만한 담보물의 가치를 확인해야 빌려주는 위험을 줄일 수 있음


신용대출도 개인의 그간의 신뢰와 소득 능력을 담보대신 확인함


전세자금대출은 조금 특이한 파생상품임


은행의 담보물이 전세보증금 반환 채권임


은행이 확보하는 실질적인 담보는 세입자가 계약 종료 후 보증금을 돌려받을 권리임


실물자산이 아닌 권리이기 때문에 집주인의 재정상태가 나빠지거나 집값이 보증금보다 떨어지면 담보가치가 사라질 수 있음


채무자는 세입자이나 만기 시 돈을 갚는 주체는 집주인임


세입자가 돈을 갚기 위한 1차적 책임이 집주인의 상환부터임


바로 이 불안정성 때문에 HF나 HUG와 같은 공적 보증기관이 참여함


은행은 이들 기관의 보증서를 담보로 대출을 실행함


문제가 생기면 공적기관(정부)이 은행에 돈을 갚아주고 집주인에게 구상권을 청구함


모든 리스크를 사실상 정부가 받고 있음


은행은 정부의 보증을 담보 삼아 집주인의 재정 건전성이나 상환 능력 등을 확인하지 않음


애초에 집주인이 대출 신청 채무자가 아니기에 확인할 수도 없음


HUG의 2024년 당기순손실은 2조 5천억 원, 2023년은 3조 8천억 원임


결국 공적자금(세금)으로 갚아주는 구조가 반복됨


전세자금대출이 세금보증으로 버텨지는 구조임


맺음말. 전세제도는 사금융으로써 기능할 수 있으나 전세자금대출 제도는 혈세가 새는 통로로 기능하는 건 문제가 있음. 은행이 신용평가를 통해 상품을 취급하고 책임지도록 하는 시장에 맡기는 역할 변경이 필요할 때가 아닌가 싶음