인구감소로 부동산이 하락할까

인구 전망과 지방도시 회생 가능성

한국의 출산율은 세계에서 가장 가파르게 떨어지고 있음

2024년 기준 0.75명으로 이 추세대로라면 약 60년 뒤 인구가 절반으로 감소됨


이렇게 가파른 인구감소 덕에 부동산 가격이 하락할 거란 의견이 많음


빈집이 속출하고 집에 살아줄 사람 찾기가 어려워질 거란 말임


사실 지방도시에서 현재도 일어나고 있는 일임


그러나 수도권은 점점 더 심해질 우려가 있음


부동산 가격은 인구수보다 세대 수가 더 중요함


일단 세대수는 2024년 기준 2.160만 가구임


통계청 분석으로는 2041년에 2,437만 가구로 정점을 찍을 것이라 함


적어도 향후 15년간 세대수가 꾸준히 증가한다는 말임


지역 양극화도 심해질 것임


일자리 집중의 문제로 청년층의 수도권 유입은 지속 중임


일자리가 인구를 유입시키고 인구가 밀집하면 인프라 투자효율이 높아짐


인구감소로 세수가 줄어들 정부 입장에서도 도심 인프라를 선택적으로 집중 투자할 수밖에 없어짐


결국 지방도시 중 집중할 몇 곳이 살아남을 것임


정부가 시동을 걸어주면 그 뒤로 지속적 자발적 일자리 창출이 가능한 곳이어야 할 것임


OPEN AI 데이터센터를 맞이할 포항이 있음


동해안은 삼척 동해 울진 포항 등 대한민국 전력 생산 핵심지임


남아도는 전력 생산을 수도권으로 보내고 있으나 이를 받아줄 변전소가 용량을 초과함


서울 동남권 전력관문인 하남시 감일동 변전소임


이를 증설해서 서울에 추가 전력을 공급하려 하지만 문제는 신도시임


정부가 감일동에 신도시를 개발하면서 변전소 코앞까지 아파트를 공급함


이 지역 사람들이 주민 건강을 해치는 변전소 증설 반대를 외치고 있음


이런 와중에 동해안 전력을 요긴하게 활용할 수 있는 제안이 들어옴


AI로 인해 수요가 급증 중인 데이터센터임


OPEN AI뿐 아니라 추가적인 데이터센터도 동해안 건립을 검토/추진 중임


데이터센터 자체의 고용창출은 많지 않으나 상당한 세수 확보가 가능하고 이를 통한 연계산업 유치/창출이 기대됨


북극항로를 등에 업은 부산이 있음


기존 부산항은 수심 15m와 복잡한 도심으로 10,000 TEU급 대형 컨테이너선이 입항, 물동량 처리가 어려웠음


신항은 수심 17m로 만들어졌고 추가 작업을 거쳐 23m까지를 목표로 함


20,000 TEU급 컨테이너선 입항이 가능해짐


글로벌 허브항구 경쟁에서 살아남으면 부산신항은 여러 발전 가능성을 품게 됨


항만 서비스가 고도화되면 무역, 물류, 가공뿐 아니라 법률, 보험, 금융 등의 고부가가치 산업들이 연계 활성화됨


마스가 끄트머리에 실오라기를 잡은 군산도 있음


전문인력들의 유입도 필연적일 것임


인구가 줄어든다고 정부나 기업들이 손 놓고 있기도 어려움


현재는 동남아 노동자들이 내/외국인에 동일한 최저임금을 한국을 향해 오고 있고 이들의 주 역할은 농업과 단순 서비스업임


한국인 지식노동자가 줄어들면 이들을 보충할 외국인 지식노동자가 들어오게 될 것임


이들도 양질의 부동산 경쟁에 플레이어가 될 수밖에 없음


대한민국의 산업 생태계가 유지되기 위해 필수적인 인구수는 어떤 형태로든 유지될 거란 말임


맺음말. 선택과 집중이 일어날 도시들은 더 가파른 상승세를 탈 수도 있음