규제지역 내 내 집마련 입지 분석

7억대 도심 내 광역교통중심축 아파트 전망

정부와 지자체는 중장기 도시 개발 계획을 수립하여 발표함


현재는 2040 서울 도시 기본 계획을 중심으로 행정부의 업무 방향성이 설정되어 있음

오늘 임장 분석을 쓸 전농동 동아아파트는 청량리역세권에 위치하고 있음


이제 도시 계획을 보면

3대 도심(빨간색)을 일자리 거점으로 두고 7개 광역 교통 중심축(파란색)이 설정되어 있음


청량리는 광역 교통 중심축임


GTX B, GTX C, 1호선, 경의중앙선, KTX, 그리고 공항철도가 들어오게 됨


서울 도시 계획 2040에는 철도 지하화 계획도 포함되어 있음

가장 지하화 효과가 클 것으로 예상되는 역사는 용산역, 서울역, 청량리역임

전농동 동아아파트 저평가의 가장 큰 원인 중 하나는 굴다리임


청량리역과 지상철도로 분단되어 굴다리를 통해야만 지하철을 탈 수 있음


청량리 개발 호재를 현재는 L65 인근만 받은 것처럼 보이나 확대될 것임


경동시장 쪽이 더 연결 개발이 빠를 것으로 기대되어 가격도 더 빨리 오르고 있으나 시장은 단숨에 개발되기도 도태되기도 어려움


전농, 신답 쪽이 아직 호재와 철도로 단절되어 있는 만큼 기대 수익률이 높을 수 있음


문제는 용적률이 높다는 것임


개발 붐이 일던 시절 여러 묘수들로 용적률을 한계보다 높게 지은 구축들이 있음


전농동 동아도 그러함


철도 지하화와 함께 중심상업지구의 확장 등의 지원을 받을 수도 있음


가치가 오르면 리모델링으로 수익성을 챙길 수도 있음


무엇보다 실수요자 중심 물건이라 세대수가 크지 않음에도 실거래가 많고 꾸준함


전용 57 기준 6억대에서 움직이다 현재 7억대 호가를 보이고 있음


맺음말. 도시계획은 모든 행정 업무의 근원 방향성임. 지연은 있더라도 결국 도시계획과 근접한 개발이 될 수밖에 없음. 과연 철도 지하화 계획이 구체화되면 이 입지에 이 가격을 다시 볼 수 있을까 싶음