테마형 매입임대? 특정테마형? 민간제안?
공공 디벨로퍼, 공공보증, 공공PF의 시대2
<사회적기업만 가능>
<일반 기업 가능>
LH 시범사업이였던 '테마형 매입임대' 사업이 조금은 변경되어 공고되었습니다.
(이름도 특화형 임대주택)
일반 매입임대사업과 다른점은 사회적기업만 가능하다는것, 특정테마가 있다는것, 또 매각후 마스터리스로
다시 운영권을 사경제 주체에게 넘긴다는 것 입니다.
이러한 매입임대는 장점은 요즘같이 금리가 치솟고 분양이 안되는 시장에서 다음과 같은 큰 장점이 있습니다.
1. 공모에 선정되어 LH 매입확약을 해준다는 뜻은..
물건을 만들기만 하면 언제 얼마에 사간다는게 확실시 된다는건 사업할때 엄청난 장점입니다.
현금흐름을 예측할수 있고, 소비자가 확정되어 융-투자등이 유리 합니다.
소유하고 있는 토지의 경우는 금융비용이 발생하지도 않습니다. (기성금이나 계약금 지급)
토지를 소유하고 있지 않더라도 '매입확약' 이 되어 금융권에서는 확약금액의 95% 까지도 PF를 읽어주며
사회주택 에쿼티 대출을 통해 10억원을 3%금리로 조달 가능합니다. (사실상 자기자본 없이도 가능)
2. 일반 매입임대 보다 '기획' '테마'에 중점을 두며 '운영' 으로 인해 장기간 추가수익이 발생되는데..
사회적경제 주체가 운영매입확약으로 리스크(자금조달, 분양)를 없애는 것도 좋지만 전체를 위와 같은 조건으로 마스터리스 해주기에 추가 수익이 발생합니다. 예를들어서 시중 전세가격 3억이라고 할때, LH는 운영법인에게 시중 가격의 30%인 9천만원에 전세 혹은 보증금 2700만원(더이하는 안됨_ 6300만원은 연 2.5환산) 월세 13만원에 마스터리스를 받습니다.
그럼 기업은 테마에맞는 임차인에게 2700만원에 월세 13만원의 167%인 -> 보증금4509만원에 월세22만원을 받을 수 있습니다. 이렇게 100세대가 되면 보증금 18억에 월세 약 900만원의 차액이 발생한 임대인이 됩니다. (토탈 27억 월 1300만원에 빌려 -> 45억에 월 2200만원 임차인이 된다는 얘기)
보증금 18억을 전액 월세 전환하면 월 3750만원으로 임차인에게 무보증에 전체월세 전환하면 매달 4650만원을 받을수도 있습니다.(최장 20년)
*매출기준으로 보증금 27억에 월세 약 6000만원 발생 -> LH에 보증금27억에 1300만원 월세납부(마스터리스)
임차인 입장에서는 전세 시세 3억 짜리 주택을 무보증에 월세 47만 5천원에 살던지 전세 1.5억 정도에서 보증금과 임대료를 조정하여 살수 있습니다 (시세의 50%수준에 살 수있음)
즉 정부가 임차인에게 저렴하게 주택을 제공하고 사업시행자도 주택 매각후 추가로 20년간 주택을 운영 할 수있습니다.
이렇듯 누워서 떡먹기 같은 사업인데 다만 몇가지 제한, 주의할사항이 있습니다.
개발 규모제한도 있고 테마에 맞는 기획가 운영이 중요하기도 합니다.
그래서 자리(주)는 사회적기업임에도 대현동에 대규모 개발을 하고있어 위 테마와 성격이 맞지 않습니다.
다만 지방의 좋은 토지를 갖고 있는 , 혹은 매입 개발할 예정이 있는 기업은 같이 컨소시엄으로 신청해도 좋습니다.
ceo@zarigroup.com
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