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by 신선생 Sep 03. 2023

부동산 개발고급 팁 - 숨은 용적률 찾기

높이제한, 사선제한, 발코니, 언덕토지 너무 쉽잖아!!

토지가 확정되어 본격적으로 건축설계사무소(이하 설계사무소) +도시정비업체(이하 도시업체) 와 협의가 활발하게 진행되고 있습니다. 개발사업은 토지에게 허락된 '용적률'이 중요한데 이정앞 프로젝트(ARK EWA)사업 일대의 허용된 같은 용적률 350%라도 각 제한사항과 개발 방식에 따라 공간의 크기가 한참 차이가 납니다.

용적률, 건폐율, 사선제한 등의 제한 사항을 최소화하며 3곳의 설계사무소와 협의하며 이정앞 프로젝트의 숨겨진 용적률들을 다음과 같이 찾았고 적용해 보았습니다.

1. 용적률과 건폐율은 수평에 대한 제한사항일 뿐 수직 제한 사항은 아님.

글 그대로 평면에(수평) 대한 제한사항입니다. 1개층(얼마나 뚱뚱할수있는가?)의 제한사항은 건폐율이라고 하며, 그러한 건폐율이 합이 여러 층으로 모여 최대 얼마만큼의 공간을 가질 수 있는지가 용적률입니다.

그런데 이러한 용적률과 건폐율에는 수직(높이)에 대한 사항은 없습니다. 100평에 땅에 용적률 100% 건폐율 60%로 라고 하면 1층에 60평 2층에 40평 높이는 각 3.2m 총 6.4m 정도의 건물을 구성하는데, 저라면 수평적으로는 똑같이 그려도 수직적으로 각 높이를 5m씩 총 10m 건축을 만들 것 같습니다. 그러면 다음과 같은 2개 층에 복층이 생겨 4개 층 정도의 효과를 볼 수 있습니다.

1개층에 2개의 복층 총 5개의 룸

건축법상 1개 층에 대한 높이제한은 없지만 상식적으로 보통 5.5m 이하는 1개 층으로 보며 복층(다락방)의 경우 층고가 1.5m 미터 이하라면 용적률에 산입 되지 않습니다. 첨부된 이미지 복층(서비스) 면적도 47 스퀘어로 투룸이상의 꽤 큰 면적을 용적률 산입 없이 서비스 면적으로 가질 수 있습니다.

복층의 장단점

장점 : 층고가 높아 개방감, 공간의 활용 뛰어남, 그리고 집이 예쁨, 젊은 세대에 인기

단점 : 냉난방비용(요즘은 단열이 뛰어나 보완됨), 복층의 낮은 층고, 건축비 상승

약간의 단점에도 불구하고 젊은 세대, 특히 여대생에게는 인기가 뛰어나며 분양/임대 시장에서도 인기가 좋습니다. 결국 약간의 투자(건축비)로 더 많은 수익을 얻을 수 있습니다.

이정앞(이화여대 정문 앞 프로젝트)- ARK EWA 와의 경우에도 60세대는 복층, 50 세대는 단층 주택으로 구성중입니다.

2. 높이제한보다 더한 사선제한과 채광사선방향은 가장 큰 걸림돌

위처럼 복층의 장점이 많음에도 불구하고 ARK EWA 전 세대를 복층으로 구성을 못하는 이유는 높이제한과 사선제한(사성방향 포함)이 있기 때문입니다

높이 제한은 30m - 그러나 사선제한과 채광사선 방향은..?

일반상업지구를 제외한 대부분의 토지는 2종, 3종주거지역으로 높이제한과 사선제한으로 4~5층의 건축물들이 대다수입니다. 법적으로 정한 높이와는 별도로 정북방향 사선제한과 이격 거리과 중요한 채광사성은 계단식 건물이나 공동주택(아파트, 다세대, 도심형생활주택) 대신 오피스텔을 짓게 됩니다.

이정앞 부지는 '지구단위계획구역'으로 높이는 30m 정해져 있고 다행히! 정말 다행히 채광사선을 적용하지 않는다라고 지정되어 있습니다. 해당 건물에 채광사선이 적용되면 건축물의 1/3 가량을 3층부터 계단식으로 최고 5층까지 밖에 못 지을 뻔하였습니다. 채광방향은 이격거리 등으로 불가하지만 유일하게 다세대 주택(연면적 660m2 이하일 때)으로 가능한데 맞벽건축으로 각동 쪼개어져서 사실상 1320m 이하까지 다세대 주택을 넣어 용적률 이득을 볼 수 있습니다. 즉 채광사선, 채광방향의 제한사항이 없지만 오피스텔의 유일한 단점은 발코니 확장이 불가하여 한세대당 서비스 면적 없이 용적률을 다 사용하게 됩니다.

그래서 두 가지 장점을 가져와서 높이 30m 이하에서 다세대주택(면적 제한이하) 오피스텔로 단층/복층으로 건축하게 됩니다. 또 한 맞벽건축으로 인해 각 동이 쪼개어져서 전체 연면적 3000 m2 이하라 오피스텔과 공동주택의 출입문/엘리베이터/ 계단을 공동 사용이 가능하게 되어 있습니다.

3. 대표적인 불법건축물의 양성화- 발코니

같은 용적률일 때 오피스텔과 공동주택일 때는 적용 산입 되는 법이 달라서 세대수나 공간에서 20~30% 차이가 날 수가 있습니다.

같은 크기일때 전용면적 25.16m2와 17.95m2

공동주택(아파트, 도생, 다세대등)은 발코니 확장을 주택법에서는 허용하고 있어서 오피스텔 대비 약 20~30% 용적률을 아낄 수(?) 있습니다. 반대로 이는 사업수지에 엄청난 긍정적 영향을 미칠 수 있지만 까다로운 제한사항이 많습니다. 위의 채광사선 외에도 주자창 규정, 커뮤니티시설 규정 등이 있어 사업자 입장에서는 제한사항이 덜 한 오피스텔을 선택하게 되는 경우가 종종 있습니다.

이정앞은 지구단위계획 구역으로 사선제한도 안 받는데 주차장 완화까지 있어 마음 같아서는 전체 공동주택으로 구성하고 싶지만 채광방향에 걸려 일부 다세대주택과(2~3개 층) 나머지 오피스텔로(5~6층) 구성을 하여 설계사무소를 쥐어짜 내고(?) 있습니다.

현재 2개 층을 다세대로 구성하면 약 160m2 , 3개 층을 구성하면 240m2 면적을 용적률을 덜 사용해 추가 설치가 가능하며 이는 매출 기준으로 환산하면 약 20억 ~ 30억의 매출이 늘어납니다. (건축비용은 5억~7억)

4. 지하는 용적률에 산입 되지 않음- 언덕토지의 이점

ARK EWA 사업 부지는 이대 정문 바로 앞 토지로 다음과 같이 토지 높이 레벨이 있습니다.

언덕토지 / 수정중(지하2층을 더 높여 정문에서 바로들어 갈 수있게)

현재는 정문 쪽에서는 지하 1층이 바로 출입되지만 수정 중인 도면에서는 지하 2층의 레벨을 정문 쪽으로 맞추었습니다. 또 한 광화문 디 타워처럼 층고도 각층 5m 내에 계단식 설계 중인데 정문 쪽에서 들어오면 엄청난 개방감(거대함? 웅장함?)을 느낄 수 있는 3개 층의 근생을 맞이하게 됩니다.