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by 신선생 Aug 17. 2023

부동산 개발 고급 팁(맞벽 건축짱)

궁하면 공부하고, 공부하면 성장하고, 성장하면 해법을 찾게 된다!

없는 살림에 600억 규모의 사업을 진행하다 보니 많이 공부하게 됩니다. ㅎㅎㅎ


대한민국 모든 토지가 그런것은 아니지만 일부 지역은 '지구단위계획구역' 이라고 지정하여 용적률, 건폐율, 높이 등 지역 특색에 맞게 개발조건에 대해 제한/권장 사항을 설정해 놓습니다. 현재 진행중인 이정앞(이화여대 정문 앞)프로젝트는 대현동으로 속하며 이지역은 신촌 지구단위계획구역으로 지정되어있습니다. 


특이하게도 주차장 100% 완화가 되는 장점도 있지만 토지기준 600m2(181.8평)을 넘어서게 되는 개발의 경우는 구청단위가 아닌 서울시 심의(지구단위변경)까지 추가로 받아야합니다. 이럴 경우 지구단위만 8~12개월이 걸리고 추가로 구청 인허가는 4~6개월이 걸려 토탈  12개월~ 18개월이 걸리게 됩니다. (이것도 문제가 없을시) 개발 사업의 금융비용은 상당합니다. 저희 사업 기준 단순히 300억대출 기준 연 6% 이자를 계산해도 월 1.5억이 이자 입니다.


즉 600m2미만의 개발사업시 구청 인허가는 4~6개월이면 되는데 초과개발시 8개월~ 12개월이 추가로 걸려 월 1.5억씩 금융비용만 12억~ 18억이 발생하게 됩니다.  또 한 인허가 난이도 상승과 그에 따른 설계사무소의 추가견적(2~3억추가)이 발생 됩니다.


안타깝게도 이정앞 프로젝트는 994m2 으로 301평 토지

마지막 토지(3번)의 담보신탁 동의와 부분 브릿지 성공으로 2023년 7월 토지확보가 100% 끝나고 나니

남은 개발일정에 대에서 고민하게 되었습니다.

토지확보 이후 남은 개발 과정과 기간  

인허가 -> N 개월

PF ->  1개월 

착공(과 함께 분양) ->  엑싯 


시간과 자금의 여유가 있었으면 전체 인허가 기간이 1년 이든 2년이든 기다릴 수 있겠지만 제 멘탈과 더불어 실질적으로 사업의 안정성, 수지 등을 위해 전체인허가 기간을 단축하는 방법을 찾으려고 위 지도를 띄워놓고 생각에 생각을 거듭 했습니다.

                                           

우린답을 찾을 것이다. 늘 그랬듯이 !?

와 !

60-7번지를 2개로 분할하여 각 각 2개동을 개발 하되 '맞벽건축 및 건축협정'을 통해 하나를 통으로 지을때보다 로스를 최소화 할 수 있다는 아이디어가 떠올랐습니다.  즉 보통은 토지소유자가 다르고 2동으로 할때 동간거리 의 문제가 있어 저런식으로 개발 하지 않지만 위 토지는 소유자도 같고 맞벽건축이면 근생상가와 공용면적의 로스를 최소화 할 수 있을것 같았습니다. 


바로 설계사무소 3곳에 검토의뢰를 하였습니다. 

(설계Tip 보통 돈을 아끼기위해 1곳만 하던가 미리 전체 계약을하여 이런걸 무상으로 하지만 노노노 ! 개발은 컨피디션이야!! 현재까지 7천만원을 검토 비용이 들었지만 3군대 비교로 최대 수지 30억 차이가 남)


가장 걱정되는 건 하나로 했을때 보다 두동으로 했을때 단점은 다음과 같습니다.

- 기간 단축은 가능하나 공간로스(전용률)가 발생 

- 지하 및 5층까지는 맞벽으로 인한 연결통로는 가능하지만 전체 통으로 했을때 대형 근생시설의 부재


그리고 2023년 8월 15일 최종 검토결과가 다음과 같이 도출 되었습니다!!

 - 통으로 했을때와 로스가 거의 차이가 없음 (!?느낌적으로는 많이 날것같은데 의미있는 차이가 안남)

 - 지번분할로 인한 '지구단위 변경'은 똑같이 해야하지만 '경미한 사항' 으로  2달이면 됨

 - 금융비용과 인허가 비용 최소 15억 절감  

 

즉 구청인허가 4~6개월 + 경미한 2개월 =  6~8개월 이면 전체 인허가가 종료되며 공간 로스가 없어 수지분석에서도 큰 차이가 없으며 원계획보다 최소 8~10개월 기간이 단축됨! 으로 결론이 나왔습니다. ㅎㅎㅎ 


인허가가 끝난다고 개발 계획이 끝나는건 아니지만 인허가와 피에프 이후는 관리감독만 하면되고 착공부터 바로 분양(돈들어온다!!)을 할 수 있어 앞으로 6~8개월 뒤면 제 고통과 시련(공부)이 끝난다고 생각하니 요즘 아주 기운차고 긍정적으로 이정앞 프로젝트를 진행하고 있습니다. 


제가 가장 재미있어하는 토지 찾기와 다음 사업 구상을 슬슬 해야 할 때 입니다. - ㅎㅎㅎ

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