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by 신선생 Dec 25. 2022

2030 역세권 청년주택 사업, 공공PF의 시대

지금 가장 안전한 사업, 위기가 기회가 될때 02

보통 개발사업은 피에프 대출(PF)을 필수적으로 합니다. 그런데 요즘 민간 피에프와 브릿지가 깨지고 난리가 나고 있습니다.


시행사업은 여러 금융기법이 있지만 아주 간단하게 설명하면 다음과 같은 금융이 순차적으로 일어 납니다.

1단계 피아이(principal imvestment) 

2단계를 브릿지(bridge loan)

3단계를 피에프 (project financing) 라고 합니다.

이때 단계가 오를수록 위험도는 낮아지고 금리도 하락 하지만 앞에 금융을 끄기(상환)위해 한도는 더 많이 받습니다. 그래서 1단계는 고위험(사업초기 토지 계약에 필요한 자금을 끌어올때 씀) - 반대로 3단계는 토지매입도 끝나고 인허가도 끝났을때 보통 일어 납니다.


각 단계 특징을 다시 설명해 드리자면..

이렇듯 개발 사업은 다음 단계 금융을 일으키지 못하면 ‘부도’ 혹은 ‘유치권 설정’ 같은 일들이 일어 납니다.

지금 민간 시장의 가장 큰 위기는 미국이 급격하게 금리를 올리고 있어 금융비용이 급격하게 올라간건데 미국 연준은 앞으로도 금리를 더 올리겠다고 합니다.(미국기준금리 4.5% , 한국. 3.25% 2022년 12월 기준) 

그리고 러시아- 우크라이나 전쟁으로 원자재값도 20~40%씩 상승해서 민간 개발 사업 및 부동산 시장은 이제 짧게는 2년~ 길게는 8년 까지 하락 할것으로 예상하고 있습니다.


민간 시장에서 쳐다도 안보았던 공공피에프 개발 시장

2022년 초 까지 만해도 코로나로 풀린 풍풍한 유동성으로 부동산 시장은 좋았습니다. 민간개발을 주로 하는 시행사나 돈을 빌려주는 증권사 등도 큰 어려움 없이 사업을 진행해 왔습니다. ‘공공지원 민간임대주택 사업’ 혹은 허그(주택도시증공사) 에이치에프(한국주택금융공사) 등에서 보증을 받는 일이 적었습니다. 왜냐하면 정부가 개입하는 공사에서 보증을 받으려면 까다로운 ‘공공성’을 준비하거나 관리 받아야 할 서류들이 많아서 민간 개발 업자들은 꺼려 했었습니다. 


그러나 이제 공공피에프의 시대가 열렸습니다. 금융비용 상승과 경제위기 등으로 민간 피에프가 깨지거나 흔들리고, 피에프가 안되니 브릿지도 보수적으로 사업을 평가하고 있으며, 브릿지가 잘 안되니 피아이 자금도 조달이 힘든 시기가 되었습니다.

공공피에프(PF) 

즉 이제는 정부 산하의 허그(주택도시보증공사)및 에이치에프(한국주택금융공사)에서 보증서나 직접 융자, 투자등을 받지 못하면 부동산 개발하기 힘든 시기가 왔습니다. 일단 공공피에프를 활용한 사업들은 여러가지가 있는데 그중 '2030역세권 청년주택' 사업이 가장 큰 메리트(?)가 있습니다. 


2030역세권 청년주택 사업의 장점

 - 허그 보증 및 직접 융자 투자 가능 (보증 및 융자 70~80% + 투자 14% 가능)- 자기자본 6% 수준 
 - 에이츠에프에서 총사업비 90%보증 + 캡코이에스(한전자회사)건설비융자 - 자기자본 10% 수준

위처럼 피에프(PF)를 공공에서 보증하거나 직접 융투자를 하여 요즘 시장에서 브릿지가 용이합니다. 또 본피에프시 민간시장보다 훨씬 저렴하게 금리를 이용 할 수 있습니다(HF보증시, 서울시 지원) 그 외 개발업자에게 로또 같은 '종상향' 에 이어 추가로 용적률 상향까지 가능 합니다. 

제가 진행하는 부지의 경우 준주거-> 일반상업지 (기본 680%) 종상향 예정이고 추가로 최대 1200%까지 용적률 상향를 받을 수 있습니다. 그 외 주차장 완화, 통합지원 인허가, 임대소득세, 취득세, 재산세 인하 등 

각 종 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 이제는 민간개발(피에프)의 시대는 거의 불가능해지고 공공피에프 쪽으로 시장이 눈을 돌리고 있습니다. 



진짜가 가려지는 시기 - 변별력 있는 좋은 부동산 개발 사업만 진행 가능. 

3년전, 허그를(직접대출)통해 문래동에 40억대 건물을 매입 했습니다. 금리는 1.6%로 지금도 그대로 입니다. 당시 제가 유튜브나 강의로 위 사업을 얘기하면 사기꾼으로 의심하며 금융 및 부동산 전문가들이 찾아와 어떻게 그게 가능한지 묻거나 가르쳐 달라고 했습니다. 


마찬가지로 위 사업도 '종상향' '용적률 상향' 등 로또 같은 혜택과 정부의 보증으로 안정성을 얘기하지만 변별할 수 없으면 사기, 혹은 위험한 사업으로 인식을 하나 봅니다.

현재 제가 진행하는 사업 단계는 2차 피아이(PI)로 자금 소싱 중인데도 담보가 있습니다. 의도하지(?)않게 두토지를 굉장히 저렴하게 매입하여서 감정평가 215억 대비 대출은 130억 수준이라(LTV60%)약 80억 정도의 룸이 있습니다.  


그래서 요즘 같은 시기에도 증권사나 쩐주들과 미팅을 갖습니다. 다만 아직도 옛 습관 대로 과도한 수익(연50~100%)을 요구하여 딜 중인데 시간이 지나서 시장이 더욱 어려워지면(?) 제가 하는 사업을 더 알아주지 않을까 합니다. ㅎㅎㅎㅎ 


감사합니다.


인스타 :  ocean.shin

이메일 :  ceo@zarigroup.com



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