04. 평범한 월급쟁이 건물주를 꿈꾸다.
월급쟁이도 건물주 될 수 있다
그렇게 월급쟁이 친형과 건물주를 꿈꾸었지만,
현실적인 두 가지 고민이 생겼다.
첫째, 월급 모아서 건물주가 될 수 있을까?
둘째, 투자 잘못했다가 집안 말아먹는 거 야냐?
(아마 이 글을 읽는 독자분들 또한
똑같은 고민이 아닐까?)
첫째, 고민부터 생각해 보자.
내가 모은 월급으로 과연 건물주가 될 수 있을까?
맞다. 나 자신에 대한 의심부터 들었다.
10년 넘게 모은 월급만으로
건물주는 불가능할 것이라 생각했다.
아래 표를 살펴보자.
아무리 내가 악착같이 월급을 모아도,
물가 상승과 화폐가치 하락으로,
건물 자산 가격은 천정부지로 오른다.
결국, 두 개의 기울기의 차이로
갭(Gap)은 점점 벌어지고,
결국 건물주는 불가능하다는 것이다.
이러한 갭을 메꿀 수 없다면
월급만 모아서는 건물주가 될 수 없었다.
그러한 갭을 극복하는 유일한 방법이 있었다.
그것은 바로 그토록 우리 부모님이 금기시했던 ‘대출’이었다.
이것이 K-대한민국 부동산의 실체였다.
대출 레버리지(지렛대)를 적절히 활용한다면,
월급을 모아서 건물주가 될 수 있었다.
그렇다면 두 번째 고민으로 자연스레 연결된다.
‘대출 잘못 받으면 집안 말아먹는 거 아냐?’이다.
맞다. 아래 표는 내가 투자한
1호기 대출금리 변화 추이다.
이 그래프를 보면 무엇이 떠오르는가?
맞다. 롤러코스터다.
내가 1호기 매입 당시인
대출 금리가 3% 초반이었다.
당시만 해도 월세를 받아,
은행이자를 납부해도 돈이 많았다.
그 후 2년이 흘렀고,
대출 금리가 2% 초반까지 떨어졌다.
월세는 비슷했지만 은행이자가 줄어드니,
돈은 더 남게 되어 수익률이 더 좋아졌다.
하지만, 언제나 그랬듯 내리막이 있다면 오르막도 있다.
23년도는 대출 금리가 미친 듯이 올랐다.
즉, 월세를 받아도
상당 부분 은행이자로 납부해야 했다.
그리고 23년을 지나 금리는
다시 내리막을 걷고 있다.
인생도 금리도 좋을 때가 있다면 안 좋을 때도 있다.
건물주의 또 다른 이름은 ‘임대사업자’다.
여기의 핵심은 ’ 사업’이다.
즉, 대출 금리가 낮은 21년도는 사업성이 좋지만,
금리가 높은 23년도는 사업성이 좋지 않다.
그렇다면 내 2호기 추이는 어떨까?
비슷한 추이다.
오르막이 있으면 내리막이 있다.
그러니 두 번째 고민인
‘대출 잘못 받으면 집안 말아먹는 거 아냐?’는
이야기도 틀린 말도 아니다.
하지만 세상에 리스크 없는 것은 없다.
다만, 대출 비중을 적절하게 조절하고,
대출금리가 오를 수 있는 리스크까지 고려한다면
그리 위험한 것도 아니라는 결론에 이르렀다.
만약, 이러한 리스크조차 두렵다면,
조금 냉정하게 들리겠지만 건물주가 될 수 없다.
거리를 지나가다 눈에 띄는
수많은 건물들의 90% 이상이,
이러한 대출로 건물주가 되었다는
사실을 기억해야 한다.
결론적으로 이러한
두 가지 고민을 불식시켜야,
평범한 월급쟁이도
건물주가 될 수 있는 것이다.
(긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 라이킷은 글 쓰는데 큰 힘이 됩니다.)